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郁亮兌現承諾

公司許倩 2023-04-03 09:40:08 來源:中房報

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??這次的業績發布會上,郁亮明顯輕松了許多。

??2022年,萬科實現營業收入5038.4億元,同比增長11.3%;歸屬上市公司股東凈利潤226.2億元,同比上升0.4%。2021年,萬科凈利潤同比下降45.75%。1年時間,萬科董事會主席郁亮兌現了業績止跌回升的承諾。

??“今年我們相信,萬科經營服務業務整體營業收入還會有兩位數增長,利潤會從去年零增長開始正向貢獻。”郁亮說。

??這次發布會上,郁亮沒有過多販賣焦慮。他說:“房地產市場仍處在溫和復蘇階段。只要外部環境不發生突發性變化,一段時間內,每年12億平方米的市場需求還是有的,這就是保底線。”

??出席這次發布會的還有萬科集團總裁祝九勝、聯席總裁兼開發經營本部首席合伙人張海、聯席總裁兼物業事業集團首席合伙人朱保全、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、執行副總裁兼首席運營官劉肖、董事會秘書朱旭。

??市場沒有“狂飆”,亦非“倒春寒”

??郁亮有著“貓頭鷹”一樣的敏銳性和警惕性,他對于市場形勢的判斷總是走在行業最前端。

??這也是投資者拋給郁亮的第一個問題,也是大家都非常關心的問題。

??“確實,目前市場上對于樓市有各種各樣的看法。”郁亮說:“我看到有兩個極端觀點,一種認為市場處于狂飆階段,第二種認為市場處在‘倒春寒’階段。不同觀察者身處不同市場,有不同的參照系,所以對市場的感受是完全不一樣的。”

??對于市場上的“狂飆”觀點,郁亮認為,主要是2月份新房市場表現明顯回升,尤其是一二線城市,成交量環比上升46%,主要是四個因素支撐:一是去年12月與今年1月累積的購房需求在2月份集中釋放;二是今年春節在1月份大家回家過年,1月份銷售受到影響;三是房地產政策非常友好,購房信心有所回升;四是房價有所調整,現在是合理的買房入市的時間點。

??對于“倒春寒”的說法,郁亮認為,是由于3月份以來帶看量、市場成交量都有所下降。但是從3月份周平均成交數據來看,只比2月份成交高點回落6%,且大多數時間都超過2022年同期水平。

??在郁亮看來,市場既沒狂飆,也沒出現“倒春寒”。“有點像今年春天的閏二月,氣溫稍微低了一點,但春天畢竟來了,草變綠了,花也開了。房地產市場仍處在溫和復蘇階段,目前來看我們還不需要修改這個判斷。”

??他認為,新房市場需求,上有天花板,下有保底線。我國商品房存量規模已經很大了,城鎮人均住房面積已達40平方米,再加上過去幾年大規模建設,這些房子陸續交付使用,新房市場不可能回到2021年歷史峰值。但從人口流動、住房改善速度看,只要外部環境不發生突發性變化,一段時間內每年12億平方米的市場需求還是有的,這就是保底線。

??“基于這一判斷,市場短期上下波動都是正常的。作為企業需要認清大勢,行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。開發經營服務并重,是必然選擇,沒有其他選擇。”郁亮說。

??賺辛苦錢,要有耐心

??郁亮對經營服務業務充滿信心。他認為,從中長期看,萬科的經營服務業務處在增長軌道上,將對集團貢獻更多的正向盈利。

??在郁亮看來,萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早,學費基本已交完;二是布局賽道比較全,各個業態都有,并在各自領域做到了數一數二;三是各個業務之間可以協同,例如,目前已經在共同參與綜合性城市更新項目,共同服務大客戶等。

??從財報數據看,2022年,萬科的經營服務業務保持了雙位數增長,全口徑收入達512.6億元,同比增長23.1%。其中,物流業務實現營收35.6億元,同比增長17.9%;萬科泊寓實現營業收入32.4億元,同比增長12.1%;商業業務實現營業收入87.2億元,同比增長14.3%。

??“在房地產行業新發展階段下,經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。”郁亮表示,目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高,REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放,融資渠道的開放將實現經營性不動產“投、融、建、管、退”的閉環。

??但他也提到,萬科的經營服務業務賺的都是小錢、長錢和辛苦錢。

??“有時候我會覺得分裂,剛談完幾十億元的合作,回頭又談個幾十萬元的生意。”郁亮說,我們賣房子每平方米收入約1.5萬元左右,從經營業務來看,最高的是長租公寓業務,每天每平方米大概收入80元~100元錢,我們的商業每天每平方米收6元~10元錢,物流每天收幾塊錢,物業服務每天每平方米大概收6分~1毛錢。從幾十億元為單位,到最后以分為單位。

??“但這種業務與開發業務不一樣,是滾雪球式業務,做的是存量生意,主要靠的是復合增長的力量。相信,過一段時間后,這個生意一定會對萬科利潤表有重大影響。我們要有耐心。”郁亮說。

??2022年度,萬科提交了一份還算不錯的財報。去年,萬科實現營業收入同比增長11.3%,凈利潤同比上升0.4%;經營性現金流連續14年為正;凈負債率為43.7%,處于行業低位;持有貨幣資金1372.1億元,對于短期債務覆蓋倍數為2.1倍。

??但問題不是沒有。最明顯的是銷售業績下滑。2022年,萬科銷售額大跌33.58%,且銷售嚴重分化。萬科上海區域銷售額占比為32.7%,南方區域和北京區域的銷售額占比分別是24.9%、13.7%。

??萬科的拿地投資動作也進一步收縮。去年,萬科累計獲取新項目36個,總規劃建筑面積690.2萬平方米,權益規劃建筑面積403.7萬平方米。

??除開發業務外,有些業務也并不理想。據萬物云披露的2022年財報數據,公司歸屬股東凈利潤15.1億元,同比減少9.42%;年內利潤為15.86億元,同比下降7.5%。

??“萬物云對于資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒。對于剛剛步入資本市場的萬物云來說,還有很多地方需要向資本市場學習。”朱保全表示,從公司多元客戶戰略來看,今天來自于非萬科的項目占比已經超過67.7%,即便未來規模再大之后,多元客戶策略也會讓公司財報變得更有韌性。

??正如萬科致股東信中所言,2023年以來商品房銷售有所回暖,但還談不上“守得云開見月明”,也不會是舊周期循環的又一次重演,開發、經營、服務并重是唯一選擇。

萬科企業股份有限公司

統一社會信用代碼:91440300192181490G    經營狀況:存續    注冊資本:1099521(萬元)

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上海萬科企業有限公司

統一社會信用代碼:91310112630419770R    經營狀況:存續    注冊資本:1000000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  154    關聯風險  59

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