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??2022年，全國商品房銷售額約13.33萬億元，同比下降了26.7%，是有統計數據以來最大幅度的下跌。企業的經營壓力也上升到了歷史高點，上市房企大面積增收不增利，即便是頭部企業，也難以在激流中全身而退。

??“市場下行的困難程度超出了我們的預期。”業績會上，碧桂園集團總裁莫斌坦言對2022年交出的答卷不滿意。保利發展、萬科的利潤指標也面臨下行壓力。不難發現，被犧牲的利潤是用來保現金流的安全，活下去和賺錢之間，房企們都做出了明智的抉擇。2022年，上述3家頭部房企均錄得了正向的經營性凈現金流。

??寒冬已過是行業共識，但單純靠買地蓋房就能賺錢的好日子也已經一去不返了。萬科集團董事會主席郁亮強調：“作為企業需要認清大勢，行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。”萬科的應對方案是多條腿走路，開發、經營、服務并重。保利發展董事長劉平認為新行業周期有三個新特征值得關注，應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。碧桂園也認同這一看法，該公司的新目標是將一二線城市的土儲貨值占比提升到50%。

??辛苦又不賺錢的行業寒冬

??在2019年至2021年的行業波峰時期，全國共賣出了約51.5萬億元的商品房，其中有不少在2022年交樓。過去一年，碧桂園、保利發展分別交付了70萬套、25.9萬套房屋，均創歷史新高，萬科也動員全部資源和力量，確保了超過34萬套新房交付。

??跟過去不同，這一次，結轉規模的上升并沒有給房企帶來普遍的收入和利潤增長。2022年，碧桂園的營業收入同比下降了17.7%至4303.7億元，歸屬母公司的核心凈利潤僅錄得26.1億元。保利發展實現營業收入2811億元，同比微降1.4%，實現歸屬母公司凈利潤183億元，同比下降33%。萬科的情況要好一些，實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬母公司凈利潤226.2億元，同比增長0.42%，小于營業收入的增幅。

??銷售的壓力更明顯，即便房企們用盡了手段和渠道，市場信心依舊疲弱，行業銷售額陷入負增長。其中，碧桂園、萬科的銷售額同比跌幅超過三成，保利發展也跌了14.5%。

??“信用風險頻發、銷售去化低迷、各方主體信用缺失等問題影響了行業內每一位參與者，房企普遍迎來生存大考。”相較央企背景的保利發展以及擁有國企股東的萬科，身為龍頭民營房企的碧桂園對寒意的感受更為深刻。

??“活下來的企業都會犧牲掉一些利潤來保現金流，這個是不爭的事實。”碧桂園首席財務官伍碧君直言不諱。2022年，碧桂園將保持相對充裕的可動用現金流作為核心管理目標，保交付、保資產、保安全和保信用，全年只拿了權益地價約61億元的土地。最終雖然利潤表現不佳，但實現了有息負債總額、資產負債率、凈負債率的下降，維持了1475.5億元的可動用現金余額，并錄得356.2億元的經營性凈現金流。

??“安全”也是萬科2022年的首要目標。截至2022年底，該公司的經營性現金流凈額為27.5億元，雖同比下滑33%，但實現了連續14年為正。凈負債率43.7%，處于行業低位，持有貨幣資金1372.1億元，對短期債務的覆蓋倍數為2.1倍。2022年，萬科的土地投資同樣大幅收縮，權益地價總額僅496.4億元，相當于2021年1401.5億元權益地價的35%。

??保利發展沒有保信用的壓力，但也頗具憂患意識，2022年以資金平衡為導向，靈活調整了投資節奏，全年實現新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。期內，該公司實現經營性現金流凈額74億元，連續5年為正，期末的賬面貨幣資金為1765億元，占了總資產比重的12%。

??春天來了   但發展邏輯變了

??經歷了一次刻骨銘心的市場洗禮后，外界最關注的問題莫過于頭部房企對前路如何看、打算怎么走。

??“最難的時候我相信肯定是過去了，而且可以看到市場的預期和信心都在恢復之中。”莫斌如此認為。郁亮的看法是，目前的房地產市場既沒有狂飆，也沒出現“倒春寒”。就如同當下的天氣，氣溫稍微低了一點，但春天畢竟來了，“房地產市場仍處在溫和復蘇階段，目前來看我們還不需要修改這個判斷。”他表示，未來的市場需求，上有天花板，下有保底線。新房市場規模不可能回到2021年的歷史峰值，但從人口流動、住房改善速度看，只要外部環境不發生突發性變化，一段時間內每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線。“作為企業需要認清大勢，行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。”在萬科看來，開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準，未來，開發、經營、服務并重是房企的唯一選擇，要接受和學會賺小錢、長錢、辛苦錢。

??劉平將2022年視為不平凡的一年，因為行業發展邏輯發生了根本性變化。他認為，目前房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征，房企將從規模高速增長向經營規模合理增長、經營質量有效提升轉變。

??《保利2022-2023年房地產行業白皮書》對行業新特征進行了詳細分析。首先是，中長期支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變，未來5年，房地產市場規模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上。其次，在趨勢修復的過程中，城市將繼續分化，經濟人口排名靠前的城市擁有更多的結構性增長潛力。最后的動能轉換指的是人們居住需求的變化，從“有房住”轉向“住好房”。這意味著，低水平重復建設和單純數量擴張沒有出路，未來房企的核心競爭力，關鍵在于能否精準把握城市分化帶來的結構性機會，能否準確匹配客戶品質需求的提升。

??碧桂園也在總結反思，結論是一二線城市及改善性需求更具發展彈性。該公司希望在未來三至五年內，將原先偏重三四線城市的布局，優化為一二線城市和三四線城市“五五開”。2022年，碧桂園新拿的土地已經有七成是位于一二線城市，今年的投資方向也會聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區位。

??業績會上，碧桂園還披露了一份長達7年的客戶調研數據，顯示行業需求正在由剛需向改善切換。莫斌表示，改善性需求將是未來最大需求，客戶體驗紅利將是房地產市場最后的紅利。為了把握這最后的紅利，該公司將在一二線城市打造新的獨立產品體系，匹配剛需和剛改需求，三四線城市則主打面向改善性需求的產品。