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??這是一次突破常規的商業模式探索。

??4月7日，勤誠達集團（以下簡稱“勤誠達”）與綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）、深圳前海潤禾投資管理有限公司（以下簡稱“前海潤禾”）簽署《全面戰略合作協議》。根據協議，勤誠達將把房地產板塊的經營管理全部托管給綠城管理，前海潤禾則負責提供資金運作支持。

??此前，綠城管理承接的代建業務基本是以項目為單位，勤城達是該公司開展的首個集團化托管批量業務。據知情人士透露，這筆交易是前海潤禾牽線促成的，洽談過程中，勤誠達主動提出了全面托管的訴求，三方只用了一兩個月的時間便敲定了合作。“目前綠城管理已經和勤城達簽訂了深圳3個項目的代建合同，剩余的項目將視具體情況分批推進。”

??4月10日，綠城管理相關人士對中國房地產報記者表示，集團化托管批量業務是一個很有發展潛力的業務板塊，公司計劃在未來推動這類模式快速復制和廣泛落地。

??合作項目大部分位于大灣區

??勤城達是一家成立于1997年的民營房企，目前已經形成以地產開發、能源科技為主業，集金融投資、生態旅游、文化教育、商業運營、物業管理等于一體的多元化業務布局。公開信息顯示，該公司旗下擁有數十家獨資及控股企業，版圖遍及深圳、廣州、香港、長沙、常州、河源、珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市，全面覆蓋粵港澳大灣區。

??勤城達宣稱自己的地產業務已實現全國戰略性布局，2019年實現的銷售金額和備案金額均突破100億元。據悉，目前該公司的地產板塊仍有十余個項目，總貨值超過2000億元。

??對于此次合作，勤城達表示，公司深耕粵港澳大灣區城市更新領域多年，擁有大量優質項目，良好的項目孵化能力及行業口碑是吸引綠城管理、前海潤禾戰略投資達成合作的關鍵。

??城市更新確實是勤城達的特色業務板塊。該公司是深圳最早涉足城市更新領域的企業之一，已開發項目包括勤誠達云邸、勤誠達譽府、保利勤城達譽都、勤城達正大城、勤城達寶安22區城市更新項目等。其中，勤誠達正大城以單盤79億元的銷售額，位列2019年全國項目銷售金額榜的第16名。

??在廣州，勤誠達也已手握6個城市更新項目。2020年，該公司成為增城區慶豐村、下元村舊村改造合作企業，簽約荔灣區海北聯社城市更新項目。2021年及2022年，勤城達相繼拿下黃埔區的3個城市更新項目，簽約洋田村、黃登村及長龍片舊村改造項目。在東莞，該公司是企石鎮新南村、橫瀝鎮新型產業社區等城市更新項目的前期服務商。

??粵港澳大灣區同樣是綠城管理重點布局的區域，過去的幾年時間，該公司嘗試過多種模式希望能擴大業務布局，但發現難度頗高。勤誠達深耕大灣區的長期布局，正契合了綠城管理的戰略需求。

??“在聚焦大灣區的基礎上，勤誠達和綠城管理的合作意愿都很強烈。”上述知情人士介紹，綠城管理為此成立了專項工作組，計劃分批推進合作，首批落地的是深圳的3個項目，三方有股權方面的合作安排，但資金運作由前海潤禾協同金融機構完成。

??金融機構牽線打開新業務入口

??勤城達在官方微信號上介紹了這次合作的背景：“近年來，受疫情及房地產行業深度調整影響，房地產開發企業發展受阻。”該公司將此次合作視為主動創新進取，認為三方攜手有助于提升企業的管理力、經營力、產品力。

??雖然截至目前，勤城達仍在未出險房企之列，但中小民營房企的融資環境尚未改善也是不爭的事實。本次合作便是源于該公司與前海潤禾商談融資事宜，前海潤禾提出希望引入有實力的代建企業確保項目實現預期的投資回報。最初，三方考慮的是單個項目的合作，但隨著溝通的逐步深入，勤誠達提出了整體托管的要求，綠城管理也認為這是一個升級代建模式的好機會，于是一拍即合。

??公開資料顯示，綠城管理的業務分為政府代建、商業代建、資方代建三大類，資方代建主要通過品牌煥新、銷售激活、復工復產、保質交付等多種方式，為原開發商、金融機構、購房者、供應鏈以及政府監管部門提供解決方案。很難將勤誠達這個案例簡單歸為商業代建或資方代建，但看得出來，金融機構是最早介入的，且在其中發揮了重要作用。

??據了解，經過去年一年的探索，綠城管理發現對于不少代建項目而言，亟須解決的最大問題是資金，但該公司是風險厭惡型的輕資產企業，所以需要跟擁有金融資源、項目渠道的大型金融機構進行合作嫁接，各取所需。具體來說，就是綠城管理尋找外部的金融資源搭設一個金融的能力架構，對委托方提供金融支持，重新激活項目。

??綠城管理CEO李軍在3月份的業績發布會上表示，公司的操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業務入口，通過與金融機構的外部協同，幫助民營企業或紓困項目快速提升到與國企、央企在同一水平、同一維度上的競爭能力。

??這種新商業模式在金融圈引起了廣泛關注，金融機構發現帶著代建公司去做地產項目的融資方案，回報穩定，對談判也更有利。2022年，在綠城管理的新拓代建項目總建筑面積中，金融機構的占比已經提升到了10.3%，86.1億元的新拓代建項目代建費中，金融機構貢獻了10億元。

??成立12年來，綠城管理代建了600個多項目，大多是單個項目的業務。在綠城管理看來，通過與勤誠達的合作，公司將從歷史上單個項目的點狀突破，躍升到集團化托管批量業務的全新商業模式。一旦這個模式打通且能夠實現復制的話，無論是對公司管理規模的提升，還是毛利率、凈利率等財務指標的穩定都有幫助。

??按照該公司的預測，中國房地產市場的中期開發規模將保持在10億平方米左右，其中，金融機構的主動房地產投資占比將進一步提升，預計達20%左右。這些金融機構主導的紓困及開發類項目，也需要專業的代建服務。

??新商業模式將成為綠城管理提升市場占有率的一大助力。“一方面是政策扶持，一方面市場也存在大量業務機會。”綠城管理相關人士表示，未來公司在商業談判中會主動推介集團化托管批量業務。“經濟發達區域的落地性會更強一些，一是項目好，二是企業更市場化，更愿意接受創新模式。”