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??進入4月，上市房企財報季進入尾聲。

??2022年，房企在行業寒冬中艱難前行，也在不斷反思和調整中成長與進步。

??截至3月31日，A股和H股累計有超過150家房企發布2022年業績報或業績預告，七成以上房企利潤下滑，約六成的房企出現了虧損，其中不少房企是上市以來首次虧損。

??也有一小部分房企，在前所未有的行業挑戰面前，扛住了壓力，實現穩中有增。如龍湖，2022年營業收入和凈利潤均實現正增長，是為數不多的兩項指標均正增長的民營房企。

??資本市場對房企的信心也有所修復。上周最后一個交易日，跌到谷底的地產股迎來一波難得的反彈，截至當日收盤，房地產板塊以3.69%的漲幅領漲各行業，超百只成分股飄紅。

??其中，粵泰股份、中交地產、我愛我家等多只地產股漲停，新城控股漲幅超7%，濱江集團、陽光城、招商蛇口漲幅在6%以上，華發股份、萬科A等漲幅也超過5%。

??數據顯示，3月以來，TOP30房企整體市值較月初提升7%，其中26家房企月末市值均較月初有不同程度的提升。

??我們認為，房地產行業的風險持續出清中，行業生態短期內進一步惡化的可能性越來越低，尤其在支持性政策持續發力的情況下，市場信心逐漸恢復，行業已經開啟修復行情，房企重新站在新一輪周期的起點。

??從財報中可以看到，在2022年房地產市場供給沖擊、需求收縮、預期趨弱的“三重壓力”下，上市房企普遍出現營收下降，利潤下滑甚至虧損的情況，整體業績表現不佳。

??其中，雅居樂2022年全年實現營收540億元，同比降低26%，歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元。

??早在今年1月30日，榮盛發展公布的2022年業績預告中提到，期內歸母凈利預虧190億元至250億元，虧損同比增加283.42%至404.50%。藍光發展公布的業績預告里，也預計虧損219億元。

??在市場降溫的壓力下，部分央國企也難以幸免。2022年，華僑城實現營業收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%，這是華僑城上市以來首次出現虧損。

??北辰實業實現營業收入約130.0億元，同比減少41.45%，凈虧15.8億元，這也是北辰實業近10年來歸屬母公司凈利潤首次為負。此外，五礦地產歸母凈虧損13.62億港元，首開股份預虧10-15億元。

??也有部分企業仍然在2022年“逆流而上”，收獲了業績增長，其中包括一些央國企、頭部房企及部分穩健經營的民企。這些房企的共同特點是：嚴守財務底線、重點布局高能級城市及多元化經營，因此也表現出更高的盈利水平和更強的經營韌性。

??除了上文提到的龍湖，還有行業龍頭房企萬科，2022年實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

??綠城中國也在2022年保持穩健發展，實現年度收入1271.53億元，同比增長26.8%；實現凈利潤88.95億元，同比增長15.7%，股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。

??業績明顯分化是上市房企2022年財報的最大特點。“活著就是希望”。能在2022年的行業寒冬中活下來的房企，已經站在新一輪周期的起點，積極的政策信號正在持續釋放，市場銷售逐漸回暖，房企的銷售表現已有明顯修復。

??根據克而瑞的數據，3月，TOP100房企實現銷售操盤金額6608.6億元，單月業績同比增長29.2%，環比增長42.3%，同環比保持增長且增幅較上月提升。一季度百強房企實現銷售操盤金額14827.7億元，累計業績同比轉正，增長3.1%。

??當行業進入規模縮量并出現結構性分化的發展階段，房企在部分弱二線和三四線等低城市的存貨，直接影響了房企的業績表現。

??2022年還在積極拿地的房企，并不多。中海、華潤置地、保利發展，是少數幾家拿地銷售比接近40%的房企。從他們投資的城市看，基本都聚焦于一二線核心城市。

??其中，中海2022年一共獲取了50個項目，拿地金額1208.7億元，排名行業第四，新增總貨值2403.4億元；權益拿地金額995億元，為行業第三。北上廣深四大一線城市新增貨值在中海2022年的新增貨值中占比超過4成。

??保利發展2022年拓展支出達1613億，僅下半年就超千億，其中核心38城拓展金額占比高達98%。

??招商蛇口去年在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

??龍湖集團首席財務官趙軼在業績會上提到，2023年公司約97%的可售資源集中在一二線及環都市圈衛星群。2023年則盡可能優中選優，布局20個主力城市和14個機會城市。

??曾偏重三四線布局的碧桂園，也從去年開始系統性調解土儲結構。碧桂園執行董事及常務副總裁程光煜在業績會上表示，市場下行期，三四線城市的穩定性弱于一二線城市，去年碧桂園雖然新增土儲不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會聚焦一二線核心城市的核心板塊。

??碧桂園計劃在3-5年的時間內通過新增土儲布局的調整，將一二線對三四線的貨值比例從40：60提升至50：50，以支撐公司未來業績的穩健發展。

??從2022年上市房企的財報數據中其實可以清晰地看到，布局高能級城市為主的房企，經營韌性相對較強。在市場下行周期，高能級城市的市場抗壓性更強，價格更堅挺，資產減值壓力小，因此對房企的銷售和利潤的沖擊影響也相對較小。

??今年這一趨勢仍將繼續。根據克而瑞的數據，一季度，華潤置地、保利發展、招商蛇口、建發房產及綠城中國今年一季度拿地金額均超過70億元。且房企投資主要聚焦在核心一二線城市以及部分有人口支撐、產業支撐且市場回暖更為明顯的強三線城市，仍以謹慎為主，“換倉提質”為先。

??能夠在行業下行周期中實現增長的房企，大多還有一個共同點：住宅開發之外的第二增長曲線已經形成并持續發力。

??典型房企如華潤置地、龍湖集團、萬科、中海、招商蛇口等。華潤置地2022年的租金收入近200億，同比有10%的增長，其中購物中心的租金收入占比超8成，租金覆蓋股息及利息倍數為0.99。

??在地產業務之外，龍湖的運營業務和服務業務去年收入分別是118.8億元、116.7億元，雙雙超百億。龍湖集團董事長陳序平在業績會上表示，未來五年龍湖的運營及服務業務的利潤占比將提升至50%。

??萬科董事會主席郁亮在業績會上開玩笑：“有的時候我覺得經常會有點‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”經營類業務賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。

??郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變為以分為單位。

??相比其他同行，萬科早在8-10年前就開始布局經營服務業務。2022年，萬科經營服務業務全口徑收入首次突破500億元，達512.6億元，同比增長23.1%。

??中海2022年來自商業物業的營收達52.6億元，在營自持甲級寫字樓達56棟，購物中心23座。2022年新增 15 個運營商業項目，新增商業運營建筑面積 88 萬平方米。

??招商蛇口也將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二增長曲線。

??隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的支持利好政策陸續出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，給這些業務的加速發展帶來了可能。

??這些房企能夠穿越周期，都得益于早早開始在經營服務業務上開始布局，并從開發思維轉向經營思維，用持續穩定的現金流維持企業的運轉，減少對外部資金的依賴，也提高了企業對抗風險的能力。

??企業經營是一場馬拉松，最重要的不是誰跑得最快，而是誰能堅持到最后。

??我們必須要清醒地認識到，高歌猛進的高周轉模式已經不再適用，房地產開始步入管理運營的紅利時代。

??商業運營和物業服務等經營性業務，能夠取得長期穩定的現金流，相對不受宏觀波動的過多影響，這種模式在香港和新加坡的發展商身上都獲得了驗證，在資本市場上的估值也更為可觀。

??今年，房企對市場的判斷是積極正面的，這也成為房企2023年風險出清、輕松向前的底氣。