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??“展會效果不怎么樣”。5月7日，剛剛參加完2023年內蒙古國際智慧物業博覽會的劉暢（化名）告訴記者。在他看來，智慧物業這一新興產業的發展，在國內部分區域正在面臨濫竽充數、惡意競爭、服務單一等現實困境。

??劉暢的公司總部設在深圳，是在智慧物業領域深耕多年的老牌服務商，也是行業最初的探路企業之一。

??他作為智慧物業服務商的內蒙古地區的代理商，對于這一次智慧物業大會的預期很高，但實際效果多少令他有些失望。

??“前幾天參加的展會，本來說是與智慧物業相關的展會，后來也變了性質，成了房地產的展會，前面是賣房的，后面是賣進出口食品的，把物業的展示區域弄到犄角旮旯里，出入口也不明顯，基本也沒什么人。”劉暢說。

??“我感覺（智慧物業）這個行業跟地區還是有一定關系，跟地方政策導向也有一定關系。”劉暢嘆了一口氣，話里難掩失落。

??事實上，劉暢在展會的遭遇，只是智慧物業領域一些從業者現實困境的縮影和冰山一角。

??中國房地產報記者在北方一些省份實地調查以及和頭部地產企業負責人的采訪中發現，智慧物業賽道充斥著硬件制造廠商、互聯網企業、地產企業、物業服務企業等各類資本方和企業方，看似百花竟放、百家爭鳴。但實際上，這一新興產業的發展正在遭遇濫竽充數、資本惡意競爭、服務單一等各種現實難題。

??政策牽動 智慧物業成風口

??2019年以來，國務院政府工作報告中連續5年提及“數字中國”“數字經濟”等關鍵詞，數字化賦能傳統行業轉型升級，已經成為各行業實現高質量發展的重要路徑。

??2022年7月7日，住房和城鄉建設部網站公布了住房和城鄉建設部、國家發展改革委會同相關部門編制的《“十四五”全國城市基礎設施建設規劃》（以下簡稱《規劃》）。

??《規劃》明確要求加快推進智慧社區建設，深化新一代信息技術在社區建設管理中的應用，實現社區智能化管理。充分利用現有基礎建設市級或區級智慧社區基礎管理平臺，對物業、環境、生活服務和政務服務等相關數據進行有效采集，為智慧社區建設提供數據基礎和應用支撐。

??這不是國家層面對于智慧社區建設的首次聚焦了。

??中國房地產報記者先后梳理智慧社區相關政策，從2014年5月住建部印發《智慧社區建設指南(試行)》起，2016年8月，民政部印發《全國民政標準化“十三五”發展規劃》，同年12月國務院印發《“十三五”國家信息化規劃》，2017年6月國務院印發《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，2020年7月住建部等6部門印發《綠色社區創建行動方案》，2021年12月，國務院辦公廳印發《“十四五”城鄉社區服務體系建設規劃》，2022年5月民政部等9部門印發《關于深入推進智慧社區建設的意見》直至《規劃》出臺，累計有八項各類政策引導智慧社區建設。

??而在智慧社區建設的過程中，物業最為貼近民生，承擔保障民生的重要責任，也是智慧社區建設的重要環節和標準之一，所以智慧物業也成為眾多地產企業和傳統物業企業關注的焦點。

??2021年1月，住建部等10部門聯合印發的《加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）明確提出加強智慧物業管理服務能力建設，建設服務平臺、提升服務水平。

??這一《通知》也被業內普遍認為，國家從政策層面強調推進物業服務的數字化進程，提升物業行業整體轉型升級腳步進一步加快了。

??尤其是過去幾年物聯技術的更新進步、基礎設施不斷完善，移動互聯網迅速發展，都為智慧物業的興起打下基礎，物業管理從勞動密集型向科技知識密集型發展，可以說物業服務市場競爭駛入了新賽道，智慧物業的發展成了大勢所趨。

??行業巨頭“合縱連橫”

??大勢之下，必有勇夫。

??智慧物業有多大的市場規模，就離不開我國的智慧社區覆蓋率。根據銳觀咨詢的數據，2020年我國智慧社區市場規模為5405億元，同比增長約19%。2021年我國智慧社區市場規模已達到5950億元，同比增長10.08%。

??這樣的市場規模和潛力，一時之間，各大房企和物業企業投身其中，也迎來了一些資本方的關注。

??2020年9月，對于萬科物業事業部掌舵人朱保全和萬科物業來說，是實現了“華麗轉身”的關鍵節點。朱保全在會議上宣布，萬科物業走過了30年，從住宅物業到商企物業到城市物業，“三駕馬車”形成以后，要讓品牌重新回歸到住宅。萬科物業將成為以住宅物業為主，提供高品質服務的一個品牌。

??這位重振南京萬科的風云人物在南京萬科“本土化”過程中聚焦業主幸福指數的“妙手”，頻頻落子萬科物業的轉型大局。

??2020年12月24日，萬科物業發展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）。而一天前，萬物云18家城市代表處官宣揭牌，意味著圍繞空間科技服務的戰略落地行動正式拉開帷幕。

??智慧物業前景明朗，萬科并非那個嗅覺最敏銳的地產商。

??彼時，碧桂園服務、新城悅、永升生活服務、綠城服務等物業公司已經早早下場“跑馬圈地”。

??碧桂園物業早在2019年就更名為碧桂園智慧物業，同時在2020年與三意集團、騰訊、銳吉等多家企業也達成了戰略合作，本就作為物業服務龍頭的碧桂園目前已經成為智慧物業的超級巨頭。綠城服務則是同大華股份達成了戰略合作。

??物聯網與房地產攜手入局，智慧物業賽道開始了合縱連橫，百家爭鳴的時代。

??新賽道下 多維度兩極分化

??智慧物業領域看似前途光明，實則暗流涌動。

??對于劉暢來說，看似繁盛的智慧物業，并不容易涉足。他和一些同行目前遇到最難的問題就是智慧物業系統的推廣。

??“因為一些地區的市場已經被做爛了”。

??由于智慧物業服務的數據特點，讓很多資本盯上了這塊“肥肉”。在龍頭房企和物聯網企業割據之下，部分資本的流量游戲，讓智慧物業領域出現了兩極分化的情況。

??“剛出來智慧物業這個概念說法的時候，很多資本方會看到潛在的趨勢，快速跟進做了與智慧物業初級模式相關的系統或者軟件，但是當時很多系統和軟件并不實用，質量也是參差不齊，行業這樣野蠻生長，同時又因為這些系統和軟件價格低廉，被很多物業公司采用，結果體驗環節非常不好，業主們也不滿意，最后只能是棄用了。”劉暢告訴記者。

??據他描述，由于良莠不齊的產品，直接導致了后期好的物業系統進來以后，被早已形成的刻板印象制約。包括一些地方政府也有此類想法，認為智慧物業還是概念性比較強，真正做好的沒有幾家，也不敢輕易制定政策去幫助推廣。

??“這樣的情況下，反而一些資本方提供的人臉識別系統和設備因為免費而受到追捧，他們完全不注重用戶體驗，完全是想通過這些設備獲得流量資源，比如給小區免費做道閘和門禁系統，包括人臉識別，就是為了獲取業主數據，很多物業公司剛開始搶著爭著去用，現在后悔莫及。而這些資本方，通過手中掌握的流量和數據基數，進一步實現融資。”劉暢談到這些越發無奈。

??此外，在他看來，除了企業系統層面的兩極分化，還有傳統物業企業和地產企業的兩極分化。

??“近一兩年，內蒙古的房地產企業在建設地產項目的時候已經把智慧物業和智慧社區納入到項目里，而且也有一些地產公司自己的物業公司會納入相關的智慧配套。這樣是好的，據我所知金地等公司的智慧物業相對不錯”劉暢告訴記者，“但是外部的物業企業對智慧物業不那么注重。”

??此外，記者在調查過程中發現，在智慧物業領域，還存在著極為明顯的地域性兩極分化。

??以某頭部地產集團的物業服務公司為例，作為早期從事智慧物業的開發商，該公司服務的很多地產項目也多以智慧物業作為宣傳要素和銷售賣點。

??在遼寧沈陽渾南新區，由某品牌房企開發且以智慧物業服務著稱的項目現場，記者詢問該樓盤入園大廳的工作人員，除了可以通過一款該企業開發的APP軟件刷門禁是否還有其他的智慧物業的元素時。該工作人員告訴記者：“該款APP上還匯集了一些周邊的商業信息和提供一些服務，此外并沒有什么特別的智慧物業布局，也沒聽說其他的項目有什么特別智慧的內容”。

??記者進一步梳理還發現，該企業的APP在小米、華為等手機的應用商店，有大量差評，核心內容多為適老化程度不高，更新以后頻繁出現bug等等，名曰智慧物業產品，實則平添了許多不便。

??此外，某國內頭部地產企業品牌負責人告訴記者，目前在沈陽地區該企業的智慧物業項目也多以基礎性服務為主，所謂智慧主要體現在門禁，人臉識別、監控、工程端口等，在一些設備上專屬的APP，園區內一些設備一旦出現什么問題，會自動報警。

??“據我所知，我們在北京浙江和重慶，投入的（資源）要更多，這也跟房價掛鉤，也很好理解，畢竟需要成本。”該品牌負責人告訴記者。

??相比之下，上述頭部地產企業在重慶某小區的智慧物業內容則更為豐富：晚上12點后，當業主休息時，智慧物業系統正在最忙碌的狀態，燃氣監測、水質監測實時顯示小區二次供水池的余氯、濁度、PH值，室內消防泵的運行狀態等也能夠實時監控。一旦出現數值警報，物業系統上可以清楚看到告警設備的位置、告警原因、接單人、處理情況等，方便后期的問題追溯及維修。自動報警后該系統立即生成工單推送到物管員手機端，實現問題快速處理。

??而這樣高度智能化集成的智慧物業管理系統，覆蓋諸多設備，24小時監控，在減少人力資源成本的同時，也大幅提高了設備成本。這些設備的維護保養，更換迭代，都需要資金投入，這一問題，在一線城市和經濟發達地區的樓盤小區實現布局易如反掌，但是在欠發達地區和老破小等老舊小區，則是難以實現的。

??事實上，智慧物業發展存在的問題還遠不止這些。

??人才缺口 引發木桶效應

??根據記者調查，各大頭部房企，就有分別屬于各自的物業服務類APP產品，由于彼此獨立，數據也不相同，導致基于這些APP用戶形成的生態鏈，變成了一個個以小區為單位的數據孤島，而且個別企業的APP項目并不好用，頻繁升級，安裝報錯，各類彈窗等等，飽受業主詬病。

??此外，在采訪過程中，有數家傳統物業企業有對智慧物業方向轉型的意愿，但是受制于資金和人才的雙重壓力，無法實現。

??在沈陽市一家從事物業服務十幾年的公司負責人告訴記者，他最大的困擾是“物業費不好收”。在這樣的情況下，發展智能物業似乎更是“巧婦難為無米之炊”。

??據該負責人介紹，他的物業公司還是傳統的勞動密集型模式，人多支出就多，物業費收取困難，直接造成了公司資金鏈非常緊張，實在無暇引進智慧物業系統進行更新換代，轉型升級，而且更為主要的是，公司缺少這方面的人才儲備，智慧物業需要的是對于數字化和物業服務都了解的復合型人才。

??缺乏既熟知傳統物業服務，又對物聯網、大數據、云計算等技術有較高的認知的人才，是業內目前普遍面臨的問題。

??“沒有標準就沒有內容”

??不過，當前很多企業普遍認可的是，雖然面臨著人才體系建設不足、生態鏈各自為戰等現實困境，但隨著數字技術在物業服務領域不斷擴大應用范圍，這些問題都會迎刃而解，物業服務企業的轉型是大勢所趨。

??同樣的，為了搶占市場，頭部物業企業也是“刺刀見紅”，頂著房地產市場銷售大幅下滑的壓力，拓展自身的戰略版圖。

??以頭部物業企業萬物云為例，今年3月27日，萬物云交出上市后的首份財務年報，突破300億元的年度營收固然難能可貴，但是歸屬母公司凈利潤的同比下滑9.4%的事實也觸目驚心。

??一天后的3月28日，在萬物云舉行的2022年度業績發布會上，朱保全提出三個行業反思問題：獨立性反思——開發商依賴加劇行業波動，并購反思——大規模并購累積經營壓力，增值服務反思——天下沒有免費的午餐。

??朱保全在業績會上指出，利潤下降主要是部分業務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致，而并購的伯爾尼物業、陽光智博等產生一次性支出則是引起毛利率下降一個原因。

??但是在外部看來，這些并購為萬物云智慧物業的積累是有幫助的。

??在2021年末，碧桂園服務執行董事、總裁李長江在公開場合發表演講中提及，“現在的物業企業無論大小都會說擅長做城市服務”“城市服務猶如天上的月亮，掛在天上很漂亮，就是抓不到”。

??彼時，他認為上述現象出現的原因主要由于行業沒有統一標準。一方面，對于城市服務這一塊，行業暫時沒有統一標準；另一方面，城市服務中市場化的部分，市場化就做得好一些，但同樣沒有標準，沒有內容。

??2023年3月4日，全國兩會之際，李長江提出建議相關部門加大對物業數字化建設的支持力度，出臺相應的智慧社區、智慧物業評定規定。同時，期待更多的科技人才以及科技創新資源匯聚在物業行業，共同推動傳統物業服務向現代化物業轉變。

??春江水暖鴨先知，從李長江的建議來看，他已經找到了兩年前演講中的答案。

??對他來說，天上明月，此時可掇了。