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??隨著2023年中報季收官，除部分停牌房企外，多數上市房企陸續交出上半年的答卷。

??2023年上半年，中國房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業表現相對平淡、樓市復蘇動能放緩。

??8月末9月初，多個重磅政策推動下，尤其是核心一二線城市均有不同程度的利好政策落地，部分城市回溫，短期內對市場信心起到了一定的提振作用。

??我們梳理了萬科地產、中海地產、華潤置地、中國金茂、越秀地產、美的置業、中南建設、中原建業等8家房企業績會實錄，發現目前基本已達成以下共識：

??1、政策有一定的效果，但市場企穩還需要時間。

??2、房地產行業依然還是影響國民經濟的大行業，長期來看對房地產市場仍有信心。

??3、提高項目品質、質量，加強企業競爭力，保持可持續性，聚焦核心城市。

??4、尋找新的業務機會。

??萬科地產：當前政策已經在發力

??當前政策已經在發力，希望已經出臺的政策能夠盡快落實到位來推動市場恢復到健康合理水平，另外期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺。我們也相信在各方努力下，隨著經濟態勢平穩改善，隨著人們對未來預期的穩定，我們的行業遲早會回到一個健康合理水平上去。這個過程中一定會有波折、有波浪。

??中海地產：現在各地都在研討

??中央對房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢作出了判斷，明確要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。現在各地都在研討，都是正向的，希望房產市場能夠企穩。

??從城中村推進來看，我們判斷，有利于這些大型城市的一些需求釋放，對于需求端會有顯著的利好。

??華潤置地：有利于短期企穩

??大的方向來看，政策有利于房地產市場的短期企穩和中長期的穩定健康發展，以保剛需、保改善和保民生為出發點。未來還是要發揮城市投資開發運營商的優勢，從做好住宅到做好社區方向努力，做好長租公寓業務的建設。同時，積極參與城市更新、城中村改造。

??中國金茂：給我們提供了很好的機會

??國家發改委明確把商業資產納入REITs試點。對整個行業而言是地產行業轉型升級實現高質量發展的一個非常重要的重點。中國金茂有非常優質的物業，而且我們一直以來做了很多資本市場的嘗試，包括CMBS資本運作，經驗是比較豐富的，資產也相對比較成熟，所以對于我們來說可以盤活存量、驅動增量，打通重資產的投融管退，給我們提供了很好的機會。也是提升我們自身運營水平的一個機會。所以我們現在無論是從新的投資還是運營角度都把這個REITs作為我們內部底線。

??越秀地產：圍繞“因城施策”持續寬松

??預計下半年調控政策將圍繞“因城施策”持續寬松，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產市場的良性恢復和健康發展

??美的置業：肯定不可能那么快見效

??最近從中央到地方，出臺了很多需求端的政策，對支持整個行業穩定是絕對有作用的。當然這個作用肯定不可能那么快速見效。目前推出的這些政策都非常具體，而且力度很大，但是時間上還是一個比較慢的過程，因為整個經濟大周期也不僅僅是房地產行業，可以說景氣度都有一定影響。公司現在還是看長期，作為公司來講，從管理層也好，從大股東也好，對整個行業未來還是有很堅定的信心。

??房地產行業是經濟發展的重要支柱，居民剛性以及改善性的需求，這個誰都不可否認是長期持續存在的，經過一定的周期調整，會回歸到一個良性的、健康發展的軌道，以及供求關系相對平衡的一個狀態，公司認為不管怎樣的調整，機會一定是大于挑戰的。

??中原建業：代建潛力巨大

??政策基調由“房住不炒”轉為“因城施策”，支持房地產行業平穩發展，代建行業發展潛力巨大。

??萬科地產：市場顯然是跌過頭了

??關于整體市場判斷，目前處在焦灼狀態，因為市場低迷已經持續了一段時間，市場情緒已經受到了一定的影響，容易出現各種各樣的過度的反應。目前我們的判斷是市場顯然是跌過頭了。

??我們內部相對一致的看法是整個房地產行業還是國民經濟的一個比較大的一個行業，相信它總會回到一個正常的發展軌道，行業也會進入新的發展階段。

??中海地產：長期向好基本面沒有改變

??房地產市場短期仍處于下行筑底過程中。長期來看，中國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變，將為房地產長期向好提供有力支撐。我們對房地產市場企穩轉好保持信心。

??華潤置地：格局發生了深刻變化

??行業格局發生了深刻的變化，處在一個長效機制的構建和新發展模式的轉換過程中，行業分化不斷加劇，行業集中度持續提升，城市、區域分化也在加劇。

??綠城中國：階段性4個變化

??幾年前，我們反復強調，行業4個分化，這4個變化是內部結構的變化，如市場的分化，企業的分化，產品的分化。我們現在感覺，我們已經從結構變化進入階段性變化。

??1、發展階段出現變化，增量到存量時代，2021、2022年是見底回落的起點；

??2、供求關系變化，現在是供大于求，中央會議有提，供求比1.09，靠攏發達國家1.1；

??3、市場結構發生變化，剛需為主到改善為主，中小城市房子過剩，大城市短缺等；購房年齡發生變化，不斷提高，逐步以改善型為主；

??4、房屋功能發生變化，以前金融屬性占了很重要方面，現在回歸居住屬性。

??對房地產市場規模調整，今年預計規模10-12億，已經進入新階段。

??越秀地產：將筑底企穩

??預計下半年隨著調控政策的持續寬松和市場信心、購房預期的逐步恢復，房地產市場將筑底企穩，全年市場規模和房價將大致保持穩定，城市、市場和房企分化進一步加劇。核心一線和重要二線城市及華東地區、大灣區資源集聚優勢明顯，市場支撐度高、潛力大。

??美的置業：需求相對是比較弱的

??不可否認現在整個行業還處在一個深度的調整期，市場景氣度確實比較弱，具體表現核心為現在整體的存量還是比較大，需求相對比較弱。

??但是我們還要看到市場層面的真實需求是絕對存在的，那么這個需求他現在為什么不敢，甚至不愿出手？這個我認為不僅僅是價格的問題，也不僅僅是購買力的問題，最主要還是心理預期，大家不敢和不愿出手。

??中原建業：調整是規律使然

??中國房地產面臨的調整是規律使然，受制于全球經濟的發展趨勢。房地產行業仍然是個很大的市場，企業還是要更多關注自身。

??大部分人口仍集中在三四線市場，同時城鎮化率較低。另外一些品牌房企很少進入三四線市場，建業遇到的競爭較低。房價不是太高，但是對成本管控有高要求。

??萬科地產：開發、經營、服務三者并重

??整個行業的情況發生深刻變化，高杠桿、規模擴張的發展模式難以維系，萬科最近這十年一直把開發、經營、服務三者并重當成主要戰略，在碰到市場有壓力的情況下，更能夠堅定我們三者并重的信心。我們一直把工作的重點放在三個方面：第一是以客戶為中心。第二是強調公司的經營安全，強化公司的安全韌性。第三是提升我們的業務能力。

??更難能可貴的是，開發業務和經營服務業務這兩種能力能夠相向而行，相互促進、相互成就。在多賽道的聯動，多種能力的協調、多種場景綜合運用方面，我們也找到了一些經驗，嘗到了一些甜頭。

??華潤置地：做好全價值鏈無短板

??戰略方面，深刻研判宏觀形勢和行業趨勢，2年半以來保持戰略定力，扎實推進戰略規劃的各項工作。未來開發業務做好全價值鏈無短板，向管理能力要效應，實現可持續的高質量的規模增長。有序退出建筑、裝飾、家私、康養等業務。

??綠城中國：TOP10品質標桿

??2025戰略規劃，2025年綠城自畫像是TOP10里面的品質標桿，一個是定量一個是定性，定量是站在TOP10，定性是品質標桿，要做到什么形象。TOP10聚焦三項規模，即銷售規模、投資規模、權益規模。品質問題，我們的品質不只是產品品質，是全方位的品質。今年報告是全品質、高質量、可持續。全品質，里面有投資、運營、管理、財務、隊伍、組織品質等。

??中國金茂：規模保持行業排名前15

??開發業務肯定是中國金茂的基本盤，在過去，中國金茂在規模方面、成長方面發展是比較快的。我們在繼續堅持這個適度規模保持行業排名前15的前提之下，希望能夠更提升開發的盈利能力。

??第二個方面主動增加一些精品持有，中國金茂過去一個重要的戰略就是城市運營。過去拿了城市運營項目，更多的是一些副中心的一二級聯動開發。基于對行業形勢變化，公司今后的城市運營一個重要方向就是增加一些核心城市綜合體的獲取，尤其是附帶部分高毛利開發的綜合體項目。

??第三個服務方面會更進一步的聚焦金茂服務。實際上這幾年已實現規模的快速增長，這個增長是有差異化、可持續的，并且未來應該說會逐漸貢獻更多的盈利。

??中南建設：堅持大眾主流住宅產品定位

??房地產開發業務將繼續堅持大眾主流住宅產品定位，進一步聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集城市，不斷精準對客戶需求把握，提高產品適配，加強與建筑業務整合，提升品質服務，改善盈利能力，推進代建業務深入，探索新的發展模式。

??萬科地產：特別強調投資質量

??公司在投資強度下降的同時，特別強調投資的質量。目前一二線城市投資金額占比100%。所謂特別好的項目有三個投資標準：一個是市場和客戶基礎比較好；第二個是要前置產品解決方案，有把握為客戶提供好產品、好服務；第三個是財務標準，毛利水平達到20%。

??中海地產：堅持三個主流

??我們整個上半年，公開市場拿地13宗，權益投資額379億，是去年全年投資額的44%。重點跟蹤18個重點城市，堅持三個主流，主流城市、主流地段和主流項目。目前80%的貨量位于一線和強二線城市。

??華潤置地：堅持核心原則，量入為出

??聚焦核心城市核心區域核心板塊，堅持核心原則，量入為出。堅持聚焦策略深耕，公開市場競拍和多元化拿地并舉，再加上收并購業務，有條件實現優中選優。

??綠城中國：根據銷售和融資情況

??整體來看，還是按照公司整體現金流安排、融資情況來安排投資。年初安排的權益投資額600億左右，具體還是根據銷售和融資情況。今年投資質量比往年更好，特別是上海的3塊地，近千分之一幾率，無論IRR、利潤率、去化率都好，到現在為止整體拿地質量非常好。對下半年投資市場看法，房地產端是比較謹慎，但機會仍然很大。

??中國金茂：適合做金茂傳統產品的地方

??公司目前在新拿土地上面適當減少，體現了我們的城市聚焦、板塊聚焦，還有我們的產品聚焦，就這兩個聚焦還是非常明顯的。

??城市聚焦在15個左右的核心一二線城市以及我們團隊優勢的城市。在產品方面聚焦改善類的產品，適合做金茂傳統產品的地方，同時我們也關注能開發和持有聯動的綜合體的開發機會。

??越秀地產：精準投資、一城一策、量入為出

??堅持“穩中求進”總基調和“精準投資”、“一城一策”、“量入為出”的穩健投資策略；聚焦經濟、產業和人口優勢區域和城市持續深耕，重點投向大灣區、華東地區以及一線和重點二線城市

??美的置業：寧可錯過，不能犯錯

??土地的增補我們一定是精準的研判，一定是在我們的資源、我們的能力所覆蓋的根據地城市當中有自己比較優勢的這些地方，去找到這種結構性的機會，留夠足夠的安全點。簡單講就是寧可錯過，不能犯錯。

??萬科地產：新的業務機會正在出現

??有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在目前整體低迷的時候，向陽的一面就格外引人注意，比如說我們發現有些市場更有韌性，同時我們也發現有些新的業務機會正在出現。比如說商品住宅過去是解決普通人的剛性需求為主，那未來有可能是在改善需求方面挑起大梁來，再如城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營等等方面都是未來的重要的業務領域。

??房地產是個很屬地化的一個業務，所以我們每個業務，尤其大型項目，都需要跟當地的發展理念、產業政策、城市的規劃、建設的要求，跟產業導入，多功能場景的配合等等結合在一起，這個方面需要大家方方面面的共同協同努力，才能夠做好，共同摸索可復制可推廣的模式。

??中海地產：進一步發力城市更新

??我們在城市更新方面會進一步的去發力，上半年北京和上海兩個大的城市更新項目在持續的投入，包括北京的中信城和上海的建國東路。下半年，我們在這些方面會有更大的一個進展。

??華潤置地：逐漸向資管轉型

??除了銷售型業務，逐漸向資管轉型。目前不動產資產管理規模突破3700億，3700億中，并表2800億。大的轉型方向上，政府推出消費類REITs，未來不停拓展資管規模。

??中國金茂：著力培養酒店和公寓輕資產管理

??在酒店和公寓的輕資產管理方面，把它作為服務里面的第二個增長，在著力培育。

??越秀地產：抓住城市更新機會

??越秀2018年成立專門的城市更新集團，一直在研究相關的政策。城市更新有利城市的升級迭代，能帶動更好的需求。越秀在海珠、天河片區爭取做好落地，會抓住機會。

??美的置業：房地產科技業務向好

??圍繞著房地產開發生態的垂直業務進行多元化，第一類就是經營型的業務，第二就是房地產科技這樣的一個板塊。在房地產科技方面，一個是裝配式業務，另外一塊叫MIC這個結構化模塊，2023年預計這兩項業務的規模大概在15個億，那么它的利潤貢獻也會在5個點以上。

??中南建設：繼續推進建筑業務形態調整

??建筑業務將繼續推進業務形態調整，進一步聚焦優質客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優質民營企業非住宅設施業務的擴展，提高公建、基建占比；進一步加強節能環保技術的應用，改進施工工藝，提高施工質量；進一步推進組織升級，提高綜合管理水平，強化履約能力、控制風險。

??中原建業：加強與城投合作

??打造“中原建業+”服務體系；探索創新與城投合作模式，加強與城投合作。

??歷經房地產市場過去一年多的深度調整，房企在種種困境下艱難修復重生。

??我們認為，今年年底前行業、企業仍有挑戰與壓力，中央應會繼續支持剛需改善、地方放松政策仍是常規；經濟復蘇強度是信心修復的關鍵。預計2023年行業弱復蘇、周轉放緩仍是主旋律。

??而在眾多新賽道中，代建有輕資產、低負債、高成長、抗周期等特點，是新模式重要方向，參考海外地產行業的發展，代建或會成為地產開發的主流模式之一。