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??行業進入深度調整期，企業利潤率仍在下行探底。

??2023年上半年，重點70家上市房企整體利潤規模凈虧損518億元，企業凈利潤增速中位數為-18.6%。

??這是繼2022年規模房企整體凈利潤首次出現凈虧損之后，進一步表現為凈虧損。

??與此同時，典型上市房企的凈利率較上年末進一步降低0.3個百分點至-0.5%，行業凈利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標降至歷史最低水平。2023年上半年，逾六成房企凈利率和歸母凈利率降低，超半數企業凈利潤虧損。

??目前市場仍在筑底盤整過程中，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。這一背景下，企業經營邏輯也將加速轉變。

??2021年以來，企業銷售規模增速放緩，部分房企規模負增長，企業整體的結算規模相應也受到影響。同時，部分前期高地價項目仍在陸續步入結算期，企業利潤空間進一步受到擠壓。

??從已披露中期業績的70家上市房企數據來看，2023年上半年行業典型上市房企實現營業收入19952億元，增速中位數為3.3%；而營業成本為17415億元，增速中位數為7%。

??兩組數據很明顯可以看出，營業成本已接近營業收入，且增速明顯高于營業收入。

??從利潤增速來看，自2018年以來行業利潤增速呈現出明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤首次出現凈虧損。2023年上半年，行業利潤規模延續負增長趨勢，且繼續表現為凈虧損。

??具體數據來看，2023年上半年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模2282億元，企業毛利潤增速的中位數為-14.8%。凈利潤合計表現為凈虧損518億元、歸母凈利潤虧損744億元，企業凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-18.6%和-22.7%。

??行業利潤率持續下行探底，且企業各項利潤率指標降至歷史最低水平。

??數據顯示，2023年上半年行業典型上市房企的毛利率中位數較上年末降低1個百分點至13.1%，凈利率較上年末進一步降低0.3個百分點至-0.5%。 

??具體到企業表現來看，2023年上半年典型上市房企中，接近六成企業實現營收同比增長。但受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現并不盡如人意。有超半數行業典型上市房企的毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業的毛利潤降幅超過50%。

??營業收入與毛利潤同時降低的企業數量占到近四成。就連萬科地產、綠地控股、中海地產、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口等中大型房企也遇到了“減收減利”的情況。

??以龍湖集團為例，2023上半年龍湖實現營業收入620.4億元、毛利潤139億元，同比分別降低35%和31%。其營業收入的下滑主要是由于物業銷售業務營收同比降低所致。2023上半年龍湖物業銷售實現營收498.7億元，同比降低40%，其中杭州、重慶兩地的營業收入分別同比降低63%及50%。

??凈利潤出現虧損的企業已超半數，其中遠洋集團、融創中國、世茂集團、合景泰富集團、禹洲集團、佳兆業集團等8家規模上市房企2023年上半年凈利潤虧損逾50億元。

??即便如此，上半年也有部分房企利潤表現穩中有進，這部分房企以央國企和部分優質民企為主，典型如保利發展、濱江集團、建發國際集團等，這部分房企實現凈利潤和歸母凈利潤雙增長。

??2023年上半年，行業整體盈利能力下行壓力持續，企業利潤率指標普降態勢進一步加劇。

??數據顯示，典型上市房企中有逾七成企業的毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業數量也達到逾六成。

??部分規模房企毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、遠洋集團、禹洲集團、弘陽地產、雅居樂集團等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現相對明顯的波動下行，如深圳控股、寶龍地產、路勁等。

??近年來行業整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：

??首先，規模房企歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續傳導，結轉出清拉低了利潤率水平。

??其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。

??第三，行業下行背景下，存貨及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

??目前市場仍在筑底盤整期，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題。

??企業經營邏輯最終將迎來變革，優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，這是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。