??各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，市直各部門：

??《文山市進一步規范房地產市場管理的實施方案（試行）》經2020年9月29日三屆市人民政府第94次常務會議，2020年10月16日三屆市委常委會第111次會議研究同意，現印發給你們，請抓好貫徹落實。

??文山市人民政府

??2020年11月25日

??（此件公開發布）

文山市進一步規范房地產市場管理的實施方案（試行）

??為切實抓好文山市房地產市場規范管理，促進文山市房地產市場平穩健康發展，發揮房地產業有效推動地方經濟發展、惠及民生、促進就業的重要作用，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《建筑工程質量管理條例》《云南省城市房地產開發經營管理條例》《云南省商品房預售款監管辦法》等國家有關法律法規及上級有關文件精神，結合文山市實際，制定本方案。

??一、推進保障性住房建設，完善住房保障制度

??（一）多渠道籌集資金，推進保障性住房建設，盡快完成保障性住房項目收尾工程，解決好已經預分配住房困難家庭的住房問題。

??（二）進一步完善住房保障制度，加大保障性住房保障力度，實現低保住房困難家庭申請保障性住房實物配租和租金補貼應保盡保目標，并逐步將保障性住房實物配租保障對象從低保住房困難家庭擴大到低收入無房家庭、中低收入住房困難家庭。

??（三）加強保障對象動態管理，及時清退不符合保障條件的住戶，安排符合保障條件的住房困難家庭入住。

??（四）加快推進城鎮老舊小區改造工作，力爭到2025年底基本完成城鎮老舊小區改造任務，改善城鎮老舊小區居民住房條件。

??二、堅持“房住不炒”原則，繼續支持自住型和改善型住房消費，抑制投機性購房

??（五）支持鼓勵機關企事業單位人員、城鎮居民、農民、農業轉移人口、市外人員等到文山城區購買新建商品房或二手房，享受文山城鎮居民就醫、就學等各項政策待遇；市內農業轉移人口同時享受省、州人民政府《關于加大城鄉統籌力度促進農業人口轉變為城鎮居民的意見》規定的政策待遇。對購買自住型和改善型住房的，繼續加大銀行貸款和住房公積金貸款支持力度。

??（六）根據國家現行稅收政策規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

??（七）商品房預售嚴格實行“實名制”認購，已辦理預售商品房合同備案登記的住房，在尚未驗收合格交付使用并領取不動產權證前不得轉讓。對退房房源，由開發企業繼續實行網上公示、自主申請、公開銷購，開發企業不得以任何理由指定或拒絕他人認購。

??三、增加普通商品住房有效供給，優化土地供應，加強批后管理

??（八）促進土地市場供需平衡。根據房地產市場的變化和市場發展需要，科學合理確定土地供應規模，控制大宗面積土地上市量，改善土地供應結構，增加中低價位、中小套型普通商品住房用地供應。

??（九）嚴格執行財政部、國土資源部等五部委出臺的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號）精神。疫情期間，按照《文山州人民政府關于應對新冠肺炎疫情加快推動房地產業平穩健康發展的意見》（文政發〔2020〕17號）執行；疫情結束后，按照《文山州自然資源和規劃局關于進一步規范房地產用地出讓監管工作的通知》（文自然資〔2020〕39號）執行。開發企業報名參加土地出讓交易活動時，必須繳納不低于土地出讓起拍價30%的競買保證金；在成交結果公示10日無異議后，10日內繳納不低于出讓總價20%的土地出讓金作為定金與市自然資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，受讓人逾期不簽訂合同的，取消其競得人資格，不退還保證金，土地按照規定程序重新出讓。簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后，才能申請退還競買保證金。開發企業分期繳納土地出讓價款的，在合同簽訂后30日內繳納不低于出讓總價款70%的土地出讓金，其余價款必須于出讓合同簽訂之日起4個月內繳清；對合同約定期限屆滿，仍未繳清土地出讓價款的，依法收回土地使用權，不退還定金，土地按照規定程序重新出讓。對于未按規定時限繳清全部土地出讓價款的單位或個人，不予辦理土地登記手續，也不予按土地價款繳納比例分割發證。違反上述規定未依法整改到位的企業，不得參與新的土地出讓交易活動，有關拖欠土地出讓價款和違約信息計入其誠信檔案。

??（十）加強建設用地批后監管。加大對閑置土地的清理處置力度，督促開發企業嚴格履行土地出讓合同。對因受讓人原因導致超過土地出讓合同約定期限延遲開發的，由市自然資源局嚴格依照相關法律法規及合同規定，征收土地閑置費；超過2年未動工建設的，報經市政府批準后，收回國有土地使用權。對于因客觀特殊原因逾期未開發的，由市自然資源局提出處理方案，報經市政府批準后實施。

??（十一）加快普通商品住房建設，增加普通商品住房供應。根據房地產市場的變化，及時調整和優化住房供應結構。建立住房建設行政審批事項集中會商機制，提高行政服務效率，縮短項目審批手續辦理時限，推進在建商品房施工進度。在保證質量的前提下，加快普通商品住房建設，盡快形成市場有效供給。對于新的土地出讓項目，應根據項目規模和建設周期，在出讓合同中明確項目的開工、竣工時間和違約責任。因受讓人責任違反合同約定的，應承擔相應的違約責任。

??（十二）未簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，嚴禁上報規劃方案進行審查；未繳清土地出讓金的項目，嚴禁辦理國有建設用地不動產權證；未取得國有建設用地不動產權證的項目，嚴禁辦理工程規劃許可證和施工許可證。

??（十三）供水、供電主管線設置納入項目規劃方案統籌布局，由文山市供排水總公司、電力文山市分公司參與審定，方案獲批后項目業主須編制供水、供電專項實施方案報業務主管部門審核備案。

??四、加強房地產市場監管，進一步規范市場秩序

??（十四）未竣工驗收備案的房地產開發項目，嚴禁交付使用（含交房裝修）。

??（十五）供水和供電設施公共部分未驗收合格，未做到供水和供電遠程抄表到戶的房地產開發項目，嚴禁竣工驗收投入使用。

??（十六）強化商品住房預（銷）售管理。市住房城鄉建設局（房管中心）應加強商品住房預（銷）售方案管理，房地產開發企業申請辦理商品住房項目預（銷）售許可時，必須提交商品住房項目預（銷）售方案〔應含每套商品住房預（銷）售價格〕。項目取得商品房預售許可后，應在10日內通過新聞媒體、公示牌、電子顯示屏、網站等形式公開全部房源，按申報價格明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，完善商品住房預（銷）售信息公示制度，加強商品住房預（銷）售動態監管。

??（十七）嚴格執行商品房預售資金監管制度。疫情期間，按照《文山州人民政府關于應對新冠肺炎疫情加快推動房地產業平穩健康發展的意見》（文政發〔2020〕17號）執行，疫情過后恢復執行《文山市住房和城鄉建設局關于進一步加強商品房預售資金監管有關問題的通知》（文市住建發〔2019〕83號）。市住房城鄉建設局（房管中心）對商品房預售資金的專戶存儲、用途、撥付等進行嚴格監管；金融機構按照《商品房預售資金監管協議書》約定，協助市住房城鄉建設局（房管中心）對預售資金賬戶進行監管；房地產開發企業須嚴格按照《商品房預售資金監管協議書》規定存儲和使用預售資金。

??房地產開發企業應選擇經銀保監、人民銀行等監管部門審批設立的銀行作為商品房預售資金的監管銀行，開設商品房預售資金監管專戶，并與市住房城鄉建設局（房管中心）和監管銀行共同簽訂三方監管協議。開發企業應將商品房預（銷）售款項（包括一次性購房款、分期付款、首付款和按揭貸款）全額存入商品房預售資金監管專戶。原則上每個開發項目最多設3個專戶。

??（十八）加強預售資金使用審核

??1.使用預售監管資金必須由房地產開發企業提出申請，同時提供資金使用說明，房地產開發企業、工程承建企業和項目監理單位三方出具工程形象進度證明，報市住房城鄉建設局（房管中心）審核（現場核查）。

??2.預售資金劃轉出賬。房地產開發企業申請使用預售資金，經市住房城鄉建設局（房管中心）按三方監管協議規定審核并出具《商品房預售資金審批表》后，方可從預售資金監管專戶中劃轉預售資金。

??3.監管賬戶因收支引起賬戶余額發生變化時，監管銀行應在3日內將賬戶流水單送監管機構。對違反規定將貸款資金發放至非指定監管賬戶的，由貸款銀行負責在1周內將資金追回并劃撥至監管賬戶；逾期不能追回的，由有關監管部門共同采取措施進行監管。

??（十九）預售資金監管專戶的監管與解除。疫情期間按照《文山州人民政府關于應對新冠肺炎疫情加快推動房地產業平穩健康發展的意見》（文政發〔2020〕17號）執行，疫情過后恢復執行《云南省商品房預售款監管辦發》《文山市住房和城鄉建設局關于進一步加強商品房預售資金監管有關問題的通知》（文市住建發〔2019〕83號）。商品房預售資金監管按照工程建設進度分為6個控制節點，分別為建成層數達到規劃總層數的50%（高層樓房為10層）、建成層數達到規劃總層數的70%、主體結構封頂、初驗驗收合格、專項驗收合格、竣工綜合驗收備案。監管資金留存比例是指監管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監管額度的百分比。當建成層數達到規劃總層數的50%時（高層樓房為10層），監管資金留存比例為40%；建成層數達到規劃總層數的70%時，監管資金留存比例為30%；主體結構封頂時，監管資金留存比例為20%；初驗驗收合格時，監管資金留存比例為10%；取得消防、人防、規劃、環保等專項驗收合格時，監管資金留存比例為5%；取得房地產開發項目竣工驗收備案證時，取消預售房資金監管（竣工驗收前留存的5%，用于保障該項目供水和供電設施公共部分驗收合格，做好供水和供電遠程抄表到戶等相關工作。通過相關媒體、網站或在該項目醒目位置進行公示，公示期1個月，公示期滿無異議后，監管終止）。

??撥付商品房預售資金原則上不超過資金總額95%，預留5%用于解決商品房購銷合同糾紛、供水和供電遠程抄表到戶等問題。商品房預售項目取得竣工驗收證明，公示期滿后，即可申請解除預售資金監管。因特殊情況提前申請解除監管的，必須是無糾紛、無爭議且經過實際調查和公示的項目。

??（二十）整頓規范房地產市場秩序。完善房地產市場監管機制，加快推進誠信體系建設，實行從土地出讓、規劃審批、開發建設、工程質量和安全監管、上市銷售等各環節全方位聯合監管。

??1.市城鄉綜合執法局要加大執法工作力度，及時對房地產市場違法違規行為線索進行查處，堅決遏制房地產市場亂象。

??2.市發展改革局要加強對新申請立項項目的審查力度，嚴格審批程序，凡錄入不良信用體系的房地產開發企業及其法定代表人、實際控制人申報的項目，不予立項，杜絕不符合要求的項目進入下一個審批程序。

??3.市住房和城鄉建設局要加大對開發企業提前認籌、認購、團購、捂盤惜售、囤積房源、一房多賣等違規預售行為及散布虛假信息、擾亂市場秩序、人防和消防未專項驗收、小區供水、供電設施未驗收合格、未通過竣工驗收就擅自交付使用等違法違規行為的執法檢查和曝光力度，并及時將案件線索移交市城鄉綜合執法局查處。

??4.市自然資源局要加大閑置土地清理處置力度，督促開發企業嚴格履行土地出讓合同，依法查處房地產開發企業圈地不建、用地手續不全、未批先建、超占超建、加棟加層、縮減公共設施、規劃未通過專項驗收、不辦理不動產權證等違法違規行為。

??5.市市場監管局要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的一房多賣、價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為，并完善房地產經紀、廣告、合同管理，嚴肅查處違法從事房地產經紀業務、發布虛假廣告、進行合同欺詐等行為。

??6.市財政局要進一步規范國有大型企業的房地產投資行為，管控投資風險，防止項目“爛尾”情況發生。

??7.稅務主管部門要進一步加大對房地產開發企業偷稅、漏稅行為的查處力度。

??8.市人力資源社會保障局要嚴格查處房地產開發企業、施工企業惡意拖欠農民工工資行為。

??9.新聞媒體主管部門要督促各新聞媒體客觀、公正、全面地宣傳報道房地產市場信息，共同營造全市房地產市場公開、公正、透明、有序的發展環境。

??（二十一）加強房地產市場準入清出管理。進一步建立健全市場監測分析工作機制，各職能部門要加強信息溝通，重點圍繞房價、需求結構和市場供應變化情況，加強房地產市場監測分析工作，準確研判房地產市場走勢，針對新情況、新問題及時提出解決措施和辦法，進一步完善應急反應機制，及時披露房地產市場信息，穩定市場預期。

??具有下列情形的企業、法人和實際控制人，一律不得進入文山市房地產市場參與項目開發：

??1.不具備房地產項目開發所需資質的；

??2.不嚴格遵守國家法律法規，違法違規行為信息被計入其誠信檔案的。

??具有下列情形的企業、法人和實際控制人，一律清出文山市房地產市場，不得參與項目開發：

??1.因資金鏈斷裂，導致房地產項目“爛尾”，且不積極設法自救，嚴重侵害購房人合法權益的；

??2.惡意拖欠農民工工資，經主管部門約談仍拒不改正的；

??3.存在未批先建、違反規劃、未批先售、價格欺詐、發布虛假信息等違法違規行為，經主管部門約談仍拒不改正的。

??（二十二）落實穩定房地產市場的責任。市人民政府是促進房地產市場平穩健康發展、解決低收入家庭住房困難的責任主體。要從維護改革發展穩定大局的高度，深刻認識穩定房地產市場的重要性和房價過快上漲的危害性，切實加強組織領導，著力完善工作機制，扎實有效地開展工作，確保房地產市場穩定。要根據國家、省、州的部署要求，盡快制定實施促進房地產市場平穩健康發展的具體措施，并認真落實差別化土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正與中央調控要求不相適應的政策性規定。對境外機構和個人在境內投資購買房地產的，要嚴格按照現行政策執行。

??五、嚴格追究責任

??（二十三）建立健全責任追究制度，嚴格實行目標責任管理，確保房地產市場穩定和上級下達的住房保障目標任務不折不扣地完成。紀檢監察部門要加強對市屬有關部門工作的指導和督促檢查，對責任不落實、措施不得力、成效不明顯，影響全市房地產市場健康發展，損害人民群眾合法權益的，要依法依規進行通報，并追究相關責任人的責任。

??六、附則

??（二十四）本方案自發文之日起執行，有效期為3年。文山市人民政府原先出臺的有關行政性文件與本方案不一致的，以本方案為準。本方案實施期間，若國家、省、州出臺新的政策，則按照新政策執行。

??（二十五）本方案由文山市住房城鄉建設局負責解釋。