上海市房屋管理局關于住宅物業項目物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關事項的通知

滬房規范〔2021〕15號

??臨港新片區管委會，各區住房保障房屋管理局，物業服務企業、建設單位和業主大會：

??根據《上海市住宅物業管理規定》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》《物業服務收費明碼標價規定》等有關規定，現就本市住宅物業管理區域實行酬金制物業服務計費方式的有關事項通知如下，請遵照執行。

??一、關于酬金制物業服務計費方式

??酬金制物業服務計費方式（以下簡稱“酬金制計費方式”）是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

??二、關于物業服務合同的相關約定

??本市住宅物業管理區域實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當與建設單位或者業主大會在物業服務合同中約定物業服務內容、標準、收費標準、交費時間、酬金以及物業服務資金使用管理、資金結余或者不足的處理方式、物業費的稅費等具體內容。

??三、關于物業服務資金的構成

??物業服務合同約定物業費實行酬金制計費方式的，物業服務企業收取的物業費即為物業服務資金，包括物業服務支出和酬金，其中物業服務支出屬交納的業主所有，由物業服務企業代管。物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

??（一）物業服務支出構成一般包括以下部分：

??1、管理服務人員的工資和社會保險、公積金、福利費等法律法規規定的相關費用；

??2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

??3、物業管理區域清潔衛生費用；

??4、物業管理區域綠化養護費用；

??5、物業管理區域秩序維護費用；

??6、辦公費用；

??7、物業服務企業與該項目物業服務相關的固定資產折舊；

??8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

??9、物業服務資金審計費用；

??10、經業主同意的其他費用。

??應當在專項維修資金中列支的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，不得計入物業服務支出。

??（二）物業服務企業的酬金

??物業服務企業的酬金包括物業服務企業管理費用分攤、企業利潤等。酬金由物業服務企業與建設單位或者業主大會協商確定，可以按照物業服務合同的約定采用固定金額或者固定比例等方式在預收的物業服務資金中提取。

??四、關于物業服務資金的收支管理

??（一）單列核算賬戶的開立

??物業服務企業應為實行酬金制計費方式的項目單獨開設銀行賬戶及財務核算賬套。銀行賬戶專門存放預收的物業服務資金、公共收入、區維修資金專戶及業主大會賬戶劃轉資金等；財務核算賬套專門用于核算該項目有關的物業服務資金、公共收入、代收代付資金等。

??賬戶的使用與管理應遵守國家會計管理相關制度，并接受業主與業主大會的監督。

??（二）物業費的收交

??業主應當按照物業服務合同約定按時足額交納物業費。

??物業服務企業收取物業費后，應當出具相應金額的收款票據。

??（三）物業服務資金的預算管理

??物業服務企業應當按照物業服務合同約定和住宅小區的實際情況，編制年度物業服務資金預算。年度物業服務資金預算應按照相對應的物業服務支出構成分項預算,并考慮可預期的勞動力成本變化、物價指數等因素。年度物業服務資金預算金額高于物業服務合同約定的物業費年度總額的，該預算應當根據物業服務合同的相關約定施行。

??物業服務企業應當按照物業服務合同約定時限，在物業管理區域內公告經建設單位或者業主委員會確認的年度物業服務資金預算，并及時答復業主或者業主大會提出的質詢。

??（四）年度預算外的事項

??因不可預計的突發原因導致物業服務無法正常開展，需要實施物業服務資金年度預算外項目的，物業服務企業應當制定項目預算報業主委員會，由業主委員會根據業主大會的決定或約定實施。因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，由居民委員會依法組織業主討論決策。

??五、關于物業服務資金的賬目公布

??物業服務企業應當定期向全體業主公布上一季度物業服務資金收支情況表。

??物業服務企業應當按照物業服務合同約定時限向業主大會或者全體業主書面報告經審計的物業服務項目收支情況，并在物業管理區域內公告上一年度物業服務資金的決算情況。物業服務資金年度決算應當根據該年度物業服務資金年度預算逐項進行決算。

??六、關于物業服務資金的審計情況

??物業服務企業和建設單位或者業主大會應當聘請審計機構對物業服務資金上一年度的預算執行和收支情況進行審計，并出具審計報告。

??根據年度審計結果，物業服務資金結余或不足的處理方式：

??（一）物業服務資金有結余

??物業服務合同期限內，上一年度結余的物業服務資金可以結轉至下一年度使用或按照物業服務合同約定處理。

??物業服務合同終止后，物業服務資金仍有結余的，應當退還給相關交費業主或者按照業主大會的決定處理。

??（二）物業服務資金不足

??物業服務資金不足的，應由相關業主一次性補繳相關費用或者根據物業服務合同約定處理。

??七、其他

??業主違反物業服務合同約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

??本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。《關于住宅物業管理區域物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關問題的通知》（滬房管規范物〔2015〕7號）同時廢止。

上海市房屋管理局

2021年12月31日