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??廈門市自然資源和規劃局關于印發廈門市商業辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法的通知 

       各有關單位：

??為加快盤活商業辦公存量土地和房產，補齊民生短板，激發市場活力，推動城市高質量發展，優化城市規劃功能，完善配套服務水平，根據國家、省有關規定，經市政府研究同意，我局制定并印發《廈門市商業辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》，請遵照執行。

??廈門市自然資源和規劃局

??2023年10月7日

??（此件主動公開）

??廈門市商業辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法

??第一條  為加快盤活商業辦公存量土地和房產，補齊民生短板，激發市場活力，推動城市高質量發展，優化城市規劃功能，完善配套服務水平，根據國家、省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

??第二條  本辦法適用于本市行政區域內已批國有建設用地中含有商業、辦公用途的項目，商業、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的管理及其監督。

??存量商業、辦公房產臨時改建為保障性租賃住房的，按本市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房的相關規定執行，不適用本辦法。

??第三條  本辦法所稱土地用途變更，是指經批準變更土地用途，并按照新的土地用途和規劃條件使用的行為。

??本辦法所稱建筑功能臨時變更，是指在保持原土地用途、土地使用年限不變的前提下，利用存量商業、辦公房產發展本辦法支持的產業、行業的行為。

??第四條  商業、辦公項目可按下列規定申請土地用途變更或者建筑功能臨時變更：

??（一）申請土地用途變更的，土地用途可以在《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2017）一級類商服用地項下的二級類之間轉換，或者在《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發〔2020〕51號）一級類商業服務業用地項下的二級類、三級類之間轉換，也可以變更為教育、科研、醫療、養老、文化、體育等公共管理與公共服務類用途，以及變更為城鎮住宅（限定為保障性租賃住房）用途。

??（二）申請建筑功能臨時變更的，應符合國家、省發布的相關產業用地政策（以下簡稱“產業用地政策”）規定，屬于利用存量商業、辦公房產發展體育、養老、文化創意、電子商務快遞物流、科研、現代服務業、醫療項目等產業、行業；或者市政府明確可按建筑功能臨時變更方式發展的補民生短板項目和產業引導類項目。

??第五條  土地用途變更、建筑功能臨時變更應符合下列條件：

??（一）申請人與土地使用權人一致；

??（二）已征得利害關系人同意或公告公示無異議；

??（三）按宗地、子地塊或者幢、層等相對獨立空間為基本單元申請。其中，申請土地用途變更為酒店的，也可以按具有單獨運營管理條件、相對獨立的部分為基本單元進行申請；

??（四）申請人承諾項目變更后滿足建筑結構和消防安全要求、不改變已建成或者在建項目主體建筑結構；

??（五）已取得預售許可證的項目，申請人應取消預售；

??（六）申請土地用途變更的，還應符合下列條件：

??1.變更內容符合詳細規劃原則；

??2.申請時點剩余土地使用年限不少于8年；

??3.土地設定抵押的，已取得抵押權人同意用途變更的書面意見；

??4.涉及土地用途變更為保障性租賃住房、公共管理與公共服務用地的，變更前應依法進行土壤污染狀況調查，確保符合土壤環境質量要求；

??（七）申請建筑功能臨時變更的，還應符合下列條件：

??1.申請單元已通過建設主管部門竣工驗收備案；

??2.土地使用年限未到期；

??3.已取得屬地行業主管部門書面同意意見。

??（八）申請土地用途變更為保障性租賃住房的，變更后的保障性租賃住房原則上不得少于50套（間），且建筑面積不少于2000平方米。

??第六條  有下列情形之一的項目不予批準土地用途變更或建筑功能臨時變更：

??（一）應依法征收或收回國有建設用地使用權的（但土地出讓合同條款約定“在出讓期限內，受讓人需改變土地用途和土地利用條件的，雙方同意由出讓人收回土地使用權后，依法重新出讓”的情形除外）；

??（二）申請人經人民法院認定為“失信被執行人”期間；

??（三）已納入政府收儲用地計劃范圍的；

??（四）原用地按總部辦公、軟件研發政策供地的（已按土地出讓合同或監管協議履約完成稅收等承諾的總部辦公用地，可按規定上報市政府研究）；

??（五）住宅項目配建的商業申請土地用途變更為保障性租賃住房的；

??（六）原用地存在違法違規使用土地、改變建筑功能，違反土地出讓合同（或者用地批文、劃撥決定書）約定的行為未處置或未處置完成的；

??（七）其他依法不予變更的情形。

??第七條  涉及征求利害關系人意見的，對于宗地內產權人，應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；對于確定的其他直接利害關系人如抵押權人，應采取書面方式征求意見；對于不確定的潛在利害關系人，可以采取公告公示的方式征求意見。

??第八條  申請土地用途變更的，應報市政府批準。

??申請建筑功能臨時變更的，原則上由項目屬地區政府（管委會，以下統稱“區政府”）批準，但下列建筑功能臨時變更項目需報市政府同意：

??（一）原用地以劃撥或限制性出讓方式供地的；

??（二）變更為文化創意類產業項目的；

??（三）變更為含有居住功能的養老、醫療類項目的。“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設置衛生間等設施；

??（四）變更為市政府確定的產業引導類項目的；

??（五）確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施的。

??第九條  土地用途變更按下列程序辦理：

??（一）申請人持申請報告（包含擬變更用途的房屋位置、面積、層數、變更理由等）、變更方案、利害關系人意見等材料，向項目屬地資源規劃部門申請。資源規劃部門初步審查后，通過“多規合一業務協同平臺”征詢項目屬地區政府及相關部門意見。各有關單位應依職責，參照新出讓項目，對變更的必要性、可行性及相關要求等提出意見，對原土地出讓合同和監管協議履約情況進行審核認定。根據新用途產業類型和原監管協議約定，區政府與申請人擬定新用途監管協議條款，包括投資強度、稅收、土地產出率、開竣工時間、股權轉讓、違約責任等內容，明確區政府的監管責任和申請人的違約責任，并于項目上報市政府研究之前函告資源規劃部門。

??（二）相關部門審查同意后，資源規劃部門會同區政府組織專家對規劃條件變更或者重新核定規劃條件等進行論證。經專家論證通過的，由資源規劃部門對外公示10日。涉及詳細規劃調整的，資源規劃部門應同步開展調規論證。公示期滿無異議或異議不成立的，資源規劃部門將相關材料（包含規劃條件變更或者重新核定規劃條件、監管協議條款及違約責任、詳細規劃調整方案等）上報市政府研究。

??（三）經市政府研究同意后，區政府與申請人簽訂監管協議。

??（四）資源規劃部門變更規劃條件或者重新核定規劃條件，擬定土地用途變更供地方案報市政府批準后，與申請人簽訂土地出讓合同（含補充合同）并按規定結繳地價；同時將規劃條件變更情況予以公布，并通報同級監察部門。原以劃撥方式取得的用地，變更后用途不符合《劃撥用地目錄》的，以及原以限制性出讓方式取得用地的，應在土地用途變更供地方案中包含劃撥用地、限制性出讓用地補辦出讓方案，一并報市政府批準。涉及詳細規劃調整的，應在供地方案報批前完成調規工作。

??第十條  建筑功能臨時變更按下列程序辦理：

??（一）申請人持申請報告（包含擬變更用途房屋的位置、面積、層數、變更理由等）、變更方案、利害關系人意見、行業主管部門意見等材料，向項目屬地資源規劃部門申請。資源規劃部門初步審查后，通過“多規合一業務協同平臺”征詢區政府及相關部門意見。

??（二）相關部門審查同意后，由資源規劃部門按本辦法第八條規定將相關材料報區政府或市政府研究。符合條件的，由區政府或市政府出具同意變更的書面意見。

??（三）資源規劃部門出具審查意見函，明確變更的建筑功能、建筑面積、增設的配套設施等規劃指標，并與申請人簽訂建筑功能臨時變更合同，按規定計收建筑功能臨時變更土地年租金。

??第十一條  經批準變更后，申請人應按資源規劃、建設、生態環境、人防及行業主管部門等的規定，進一步辦理相關審批手續。申請人應委托具有相應資質等級的設計單位對項目變更后是否符合新用途的建筑結構、消防安全的有關規范進行確認。申請土地用途變更的項目，屬于新建建筑的，其建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等應按新用途的相關規范執行；屬于在建、已建成建筑的，按原用途的相關規范或者項目現狀執行。涉及建筑新建、改建、擴建的，應按規定進行竣工驗收后方可投入使用。

??第十二條  申請時處于原土地出讓合同或者監管協議等約定的稅收承諾等履約期內，且無違約情形的，可按本辦法規定辦理相關手續，但應在按新用途簽訂的土地出讓合同之補充合同或者監管協議中約定，土地使用權人應繼續履行原土地出讓合同或監管協議約定的責任義務。

??第十三條  申請土地用途變更的，變更后的項目計容總建筑面積原則上不得高于原批準的計容總建筑面積。資源規劃部門可以根據變更項目設計方案、實際功能需求、片區詳細規劃等要求，及行業主管部門意見，對計容總建筑面積進行調整。項目需移交的公建配套建筑面積不減少。變更為保障性租賃住房的，可以參照新供地項目，按規定增設通風、排水、煙井等設備管道，配建停車位。

??第十四條  已建成或在建項目，在不改變原建筑結構的前提下，經批準后可對原建筑進行局部改造。但不得改變原建筑高度、不得增加項目用地面積、不得實施拆除重建。經專家論證通過，市政府研究同意，原建筑確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施的，應按規定辦理相關審批手續。

??涉及建筑新建、改建、擴建的，應嚴格按照經審查合格的施工圖設計文件組織施工，不得擅自修改設計。

??第十五條  申請土地用途變更時點，未開工建設的項目，可以重新約定開工竣工時間；在建的項目，可以重新約定竣工時間。但開工或竣工時間延期最長不得超過1年。已違反原土地出讓合同（或劃撥決定書）開竣工時間約定的，應先按合同（或劃撥決定書）進行處置。

??第十六條  土地用途變更為保障性租賃住房的，變更后的保障性租賃住房應具備良好的衛生、通風、采光和隔音降噪等居住條件，并符合居住環境、公共安全的標準或規范。未建項目變更為保障性租賃住房的，應以南北朝向為主，允許布置部分東西朝向居室，日照標準原則上應按本市相關規定執行，確屬難以達到標準的，經專家論證，并報經市政府同意，可適當降低標準，但應保證每棟至少50%以上居室的大寒日有效日照不低于1小時。

??第十七條  申請變更項目簽訂的土地出讓合同（含補充合同）或建筑功能臨時變更合同中應明確下列內容：

??（一）土地使用權人未經批準不得擅自改變用途或建筑功能、原建筑結構、高度，不得擅自增加用地面積、建筑面積，或拆除重建。

??（二）屬于土地用途變更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定，且不超過新用途的法定出讓最高年限。變更用途部分的建筑面積須按用途類型分別辦理整體產權、整體抵押、整體轉讓，多次申請變更的，應按用途類型合并辦理。但原土地出讓合同（或劃撥決定書）要求宗地整體自持的項目，變更后宗地仍應整體自持，轉讓、抵押條件仍按原土地出讓合同（或劃撥決定書）執行。

??（三）屬于建筑功能臨時變更的，建筑功能臨時變更有效期為5年，且不得超過批準的土地使用年期；不改變原用地性質、土地使用年限和原土地房屋權屬關系，不辦理建筑功能變更登記，不得轉讓；經批準增設的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不辦理產權登記；因城市建設需要征收或收儲的，仍按原土地房屋權證載明的土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。

??（四）屬于土地用途變更為保障性租賃住房的，還應約定下列內容：

??1.未經批準不得轉讓、不得抵押；

??2.租賃合同約定租期按住房部門相關規定執行，且不得超過土地出讓年期；

??3.保障性租賃住房項目、房源、租賃合同應在住房部門所屬的廈門市住房租賃交易服務系統備案，納入全市保障性租賃住房統一管理。

??第十八條  土地用途變更項目，應按規定結繳地價（其中變更為保障性租賃住房部分無需補繳地價），原土地出讓合同（或劃撥決定書）對土地用途變更及地價結繳有約定的，按約定執行；未約定的，以資源規劃部門依法受理土地用途變更結繳地價的申請時點作為評估基準日并結合剩余年限修正，按下列規定結算：

??（一）招拍掛出讓（完全出讓）項目

??對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項目最高成交價格進行對比，取其高的價格；對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。

??（二）劃撥、協議出讓（限制性出讓）項目

??對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項目最高成交價格進行對比，取其高的價格；對舊用途劃撥或者限制性出讓土地使用權價格與市政府批準土地用途變更時點的舊用途的基準地價修正值進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。

??第十九條  建筑功能臨時變更項目，產業用地政策、原土地出讓合同等對建筑功能臨時變更地價結繳有約定的，按約定執行；未約定的，以資源規劃部門依法受理建筑功能臨時變更土地年租金結繳的申請時點作為計價時點，按下列規定結算：

??（一）招拍掛出讓（完全出讓）項目

??按新舊建筑功能對應土地用途的基準地價修正值差額的1.2倍,一次性繳交土地年租金，若新建筑功能對應的基準地價修正值小于或等于舊建筑功能對應的基準地價修正值，則互不結算。

??（二）劃撥、協議出讓（限制性出讓）項目

??按新建筑功能對應土地用途的基準地價修正值，與舊建筑功能對應土地用途劃撥或者限制性出讓使用權價格的差額的1.2倍,一次性繳交土地年租金，若新建筑功能對應的基準地價修正值小于或等于舊建筑功能對應的土地使用權價格，則互不結算。

??第二十條  土地用途變更或建筑功能臨時變更經批準后，取消預售的項目應按規定到住房管理部門申請重新辦理商品房預售許可。

??第二十一條  建筑功能臨時變更的項目，變更期限屆滿后，剩余土地使用年限不足8年的，可在屆滿前3個月內申請繼續辦理建筑功能臨時變更。剩余年限超過8年，確需變更的，應在屆滿前3個月內申請剩余年期的土地用途變更。

??變更期限屆滿后不再按臨時變更的功能使用的，原則上土地使用權人應在6個月內拆除建筑功能臨時變更期間建設的建（構）筑物，將項目恢復至原規劃條件，按原規劃條件繼續使用項目宗地及附屬建（構）筑物。但確屬無法恢復的，土地使用權人應按照前款規定依法辦理建筑功能臨時變更續期或土地用途變更手續；未按規定辦理相關手續的，資源規劃部門應依法處置或者移交城市管理行政執法部門查處。

??在建筑功能臨時變更期限屆滿前6個月內，資源規劃部門應將前述兩款意見函告土地使用權人。

??第二十二條  建筑功能臨時變更的項目，在批準的變更期限內，土地使用權人可以申請終止變更，與資源規劃部門解除建筑功能臨時變更合同，并在合同解除之日起3個月內拆除建筑功能臨時變更期間建設的建（構）筑物，將項目恢復至原規劃條件，按原規劃條件繼續使用項目宗地及附屬建（構）筑物。土地年租金結算至建筑功能臨時變更合同解除時間，多繳納的部分退還給土地使用權人，不計利息。

??第二十三條  屬地區政府及相關行業主管部門、職能部門，應依職責加強對變更項目的全鏈條監管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監管協議（含補充協議）等實施監管，對發現的違法違規違約行為依法處置。

??屬地區政府按規定與土地使用權人簽訂監管協議（含補充協議）；負責建立針對項目的監管機制并實施監督管理，保證監管協議（含補充協議）中的監管事項可操作、可考核；負責組織實施網格化巡查工作，牽頭組織各部門開展聯合檢查、對發現的違法違規行為依法處置。

??資源規劃、建設、城市管理行政執法、市場監管、住房等行業主管部門依職責對變更后的項目進行行業監管，并配合參與區政府組織的聯合檢查、違法違規行為依法處置工作。

??資源規劃部門按規定與土地使用權人簽訂土地出讓合同（含補充合同）或建筑功能臨時變更合同，并通過相關管理平臺將合同信息推送給屬地區政府和相關部門；負責開展建設工程規劃條件核實與土地核驗工作；建筑功能臨時變更屆滿前，函告土地使用權人屆滿處理意見，對屆滿時既未申請土地用途變更或建筑功能臨時變更，又未按規定恢復原土地用途和規劃條件的，依法處置或依職責移交城市管理行政執法部門查處。

??建設部門依職責對建設項目施工過程監督檢查、施工許可、竣工驗收備案審核，對設計、圖審、施工和監理的單位進行管理。

??城市管理行政執法部門依職責對屬地區政府及相關部門移交的違法違規建設項目進行調查和處理。

??市場監管部門依法對建設項目發布的廣告內容進行監管。

??住房部門依職責加強對保障性租賃住房項目租賃行為的監管，加強保障性租賃住房格式合同的使用指導，規范租期、租金及押金收取、續期約定等事項；對涉嫌違規出租、中介行為依法調查處理。

??第二十四條  本辦法自2023年11月1日施行，有效期5年。