政策篇、行業篇、土地投資篇

??01

??政策篇

??用足用好刺激工具, 轉向全力保交樓

??……略……

??總結

??01

??全國2000億保交樓專項借款啟用，多省市落地紓困資金

??（本節有刪減）

??7月停工斷貸事件爆發以來，購房者置業信心再度受挫，房地產市場二次探底，為此，中央及地方出臺一系列“保交樓”舉措。

??中央層面，“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。7月中下旬，銀保監會多次表態，要協同地方政府，千方百計推動“保交樓”。

??7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，保交樓首次被寫入政治局會議文件并與穩民生相并列，足見中央高度重視。

??8月，住建、財政、央行等多部委聯推政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，專項借款初期規模達到2000億元，中央財政會根據實際借款金額予以1%的貼息。

??地方政府積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作，主要涉及五方面內容：

??第一，南寧、湖北等省市設立專項紓困基金。例如南寧，已設立平穩房地產基金，首期規模30億元，聚焦于住房類房地產問題項目。又如湖北，湖北省資管與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

??第二，重慶等派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，督促項目盡早復工。例如蘇州，問題項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場，督促項目盡早復工，并監督項目工程質量，全面落實“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。

??第三，返還未動工項目土地款。例如贛州，經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。

??第四，天津、南京等寬嚴并濟、優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理。例如天津，符合條件的項目可以超節點提前撥付預售監管資金，并區分項目風險與企業集團風險，將風險企業的優質項目與企業本身分離。又如南京，對于出現資金矛盾苗頭的，設立區政府專用強制資金賬戶，已對36個樓盤約80億資金進行強制監管。再比如湖州，允許同一出險房企項目資金在本地區統籌使用。再比如濟寧，針對誠信房企和問題房企分別設定差異化的監管比例和撥付標準。

??解決資金缺口問題是保交樓的關鍵，從落地效果來看，專項紓困基金和政策銀行專項借款或許更加直接有效，譬如南寧平穩基金托管藍光雍錦瀾灣項目后，將先行墊付后續新增工程款，同時項目外資產開始對外銷售，銷售回款用于支付墊付工程款，目前該項目一期已全面復工。

??02

??國常會部署穩經濟大盤提升穩地產基調，用足用好信貸等政策工具箱

??三季度，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。7月經濟近乎全面放緩，消費、投資等走弱青年失業率創新高僅出口增長超預期，8月經濟維持弱復蘇，考慮到去年同期低基數，生產、消費等實際修復程度有限。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關于房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

??三季度，國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。7月22日，國常會強調因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

??中央各部委圍繞穩地產積極表態。7月14日，銀保監會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩定’工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執行報告指出，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發展和良性循環。

??9月2日，銀保監會副主席周亮強調，完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方保交樓穩民生，促進房地產市場平穩健康發展。

??9月14日，住建部表態，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位是做好房地產工作的根本遵循，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??03

??121省市出臺148次政策，津濟等強二線加碼但寧蘇等政策“一日游”

??三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻。具體來說：

??第一，12城放松限購，涵蓋上海、濟南、西安等9個核心一二線城市。例如濟南，8月26日，調降非戶籍家庭購房所需社保年限，由連續繳納1年改為累計繳納6個月，大專及以上學歷累計3個月即可；9月15日，進一步放松限購，除繼續對二環以內的歷下區、市中區實施限購，其它區域不再限購。又比如西安、成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房后，可在限購區內取得新增購買一套住房資格。 

??第二，33城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強二線城市。例如廈門，同時下調首套、二套首付比例，無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%，購買二套、貸款已結清的最低首付40%，貸款未結清最低首付比例50%。此外， 長春等21城首套房最低首付比例已降至2成，連云港等10城實行認貸不認房。

??第三，廣州、西安等3城放松限價。例如廣州，已對新項目備案價進行動態調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。又如西安，暫停發布二手房指導價，二手房掛牌價格可尊重賣房意愿。 

??第四，青島、廊坊等4城放松限售。例如青島，新房限售由取得不動產權證書滿5年變為合同網簽備案滿5年，二手房限售時限則由5年改為2年。又譬如廊坊，對北三縣和雄安新區等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。 

??第五，深圳、長沙等79省市放松公積金貸款。例如長沙，7月22日，提高公積金最高貸款額度由60萬至70萬，三孩家庭最高可貸80萬，下調公積金最低首付比例，由60%降至40%，階段性實行首套房可提可貸政策。9月15日，公積金政策再松綁，離異帶小孩的單身職工，購二套房也能申請公積金貸款。又如深圳，公積金“一人購房全家幫”， 明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人。 

??第六，58城財稅托市，長沙、南通等減免房地產交易稅費，石家莊、徐州等實行購房補貼。例如長沙，購買二套房的契稅稅率由4%下調為1%（90平及以下）、2%（90平以上）。又比如石家莊，引進人才在市域內購買首套自用商品房和存量房的，市財政分別給予博士30萬元、碩士10萬元、學士5萬元的一次性購房補貼。 

??第七，天津、衡陽等20城調降土拍門檻。例如天津，實施階段性土地出讓支持政策，支持新出讓的經營性房地產用地按合同約定分期繳納出讓金。再比如衡陽，土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，允許分期繳納土地出讓金、可容缺辦理建設用地規劃許可證等審批手續。 

??值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執行層面全面取消限購。 

??不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。8月12日，南京松綁限貸，二套房且貸款已還清最低首付比例由50%降至30%，未還清最低首付比例由80%降至60%，但隨即限貸新政被叫停。9月15日，市場傳言非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，16日，蘇州恢復原有限購政策。與此同時，青島二手住房不再限購的相關政策內容也在一日內被撤回。

??04

??86城隨LPR下調房貸利率首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍羸弱

??……略……

??05

??中債增全額擔保、保租房REITs上市，優質民企融資能力明顯恢復

??……略……

??展望

??06

??保交樓底線原則救項目，將從局部城市試點到全面執行過渡

??我們認為保交樓存在以下三大難點：其一，暴雷房企過多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優質項目，也會由于企業暴雷陷入停工狀態。其二，項目銷售及回款困難，無法匹配建設資金需求，致使開發環節陷入僵局。不少項目更是因違規提取預售監管資金，現已陷入資不抵債的窘境。其三，資金缺口龐大，地方財政資金難以有效填補，致使保交樓行動整體滯后。

??而在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權益，維護社會穩定大局，主要涉及以下三方面的政策內容：

??其一，底線原則是救項目而不是救企業。各城市政府將通過一系列必要的政策措施，督促問題項目有序復工，但嚴格區分項目風險與企業集團風險，救助項目將實行封閉運行、?？顚Ｓ?。而在實際執行層面或將秉持先易后難的基本原則，優先救助資產質量較好的優質項目，資不抵債的問題項目或將采用破產重組、托管代建等方式，意味著短期內較難達成立竿見影的政策效果。

??其二，保交樓將從局部城市試點到全面執行過渡。全國保交樓行動或將分兩步走：先在局部城市試點解決方案，總結相關工作經驗，進而形成系統性的解決方案，隨后在全國層面全面推廣。而從試點城市來看，設立房地產紓困基金、政策性銀行專項借款或許是更加有效的解決方案，未來有望在全國層面全面推廣。

??其三，政策性銀行專項借款撬動疊加商業銀行貸款跟進，破解保交樓資金困境。以政策性銀行專項借款為杠桿，撬動更多商業銀行貸款跟進，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付。對于涉險房企，或將采取事后追責的方式，待停工項目交付問題解決后再追溯停工企業的法律責任。

??07

??地方需求端政策力度有望加碼，直至弱二線及三四線全面取消四限

??隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，預計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

??具體而言，一線城市調控政策仍需從緊執行，但也存在局部放松的可能性。例如進一步調降人才落戶門檻，支持各類人才購房消費。又如適度放松限價，逐步實現預售價格市場化，既讓價格信號不再失靈，又減緩市場投資炒作氛圍。

??杭州、南京、成都等強二線城市或將分區域執行調控政策，主城區需求堅挺市場熱度不減，短期內調控政策難言松綁，尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地；外圍區域成交去化普遍承壓，需求端政策有望繼續加碼，不排除率先取消限購的可能性。

??南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，為了減緩市場下行壓力，弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各項限制性政策措施，以便支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場回穩。

??蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補貼、稅費減免等刺激性政策，受困于庫存高企及房價預期轉跌，壓力城市還是要在需求端予以刺激，加快落地購房補貼、稅費減免等各項刺激性政策，以便提升市場信心及置業情緒，加快房地產去庫存。

??08

??把控房企去杠桿節奏并做好區分，繼續支持優質企業及項目融資

??在全面遏制房地產過度金融化、泡沫化的政策大環境下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善，并在企業乃至項目層面做好類別區分。

??其一，繼續支持房企合理的融資需求，尤其要加大優質民企融資支持力度。基于支持房企合理的融資需求，從信用保護工具到中債增全額擔保，極大程度提升優質房企債券發行規模及成功率，優質民企有望逐漸恢復境內融資功能，在一定程度上緩解流動性困境。

??其二，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調降至相對合理的水平。在項目層面要做好區分，即便是出險房企，也有一些銷售及回款能力較好的優質項目，仍需給予必要的融資支持，并通過優質項目銷售回款，間接改善出險企業資金面。

??長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優質民企則將收獲業績份額持續提升的良機。

??02

??行業篇

??二次探底后四季度仍將繼續分化筑底

??2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產市場出現一定向好表現，東部地區商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續建項目加快交付工期促進房屋竣工規?？焖偕仙?/p>

??四季度新房銷售預計將再次筑底，“一強多弱”的地區間分化將更加明晰。由新房市場向外傳導，房企對四季度土拍和新開工信心難以恢復，因此土地購置面積和新開工面積仍將進一步走低，雖房屋竣工料將繼續發力，但受制于土拓和建安投資下行，整體開發投資同比降幅將進一步擴大。

??總結

??01

??7-8月銷售面積較4-5月再降4%“二次探底”，東部地區推動前8月全國同比降幅較前6月收窄

??據國家統計局數據：1—8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高于4月。

??因此三季度商品房銷售表現相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開始呈現逐步收窄趨勢，市場有一定復蘇征兆。

??……略……

??……略……

??02

??7-8月新開工再放緩同比下降46%，竣工發力較4-5月上漲28%

??……略……

??三季度來看，“開工走弱、竣工走強”的狀態依舊延續。7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續發力帶動8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??各地“保交樓”和“停工”項目復工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。而一方面各房企房屋新開工計劃也因此進一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場遇冷后，宅地成交規模快速縮水導致2022年進入“無地可開”的局面。

??……略……

??03

??7-8月拿地規模同比降幅再擴大，二輪土拍熱度分化土地成交價款降幅持續收窄

??據國家統計局數據：1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-6月擴大1.4pcts和收窄3.8pcts。

??……略……

??三季度一方面土地購置面積繼續保持低位，同比降幅再度擴大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態勢，同比降幅持續收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環比下降7%、土地成交價款環比上升3%。

??7-8月開發投資額同比下降13%，竣工高增難改新開工與拿地疲弱格局

??……略……

??三季度來看，7-8月完成房地產開發投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來看，雖8月環比較7月微增，但7月和8月投資規模均為年內新低，且8月同比和累計同比降幅仍在擴大。

??因此當前房地產投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規模持續萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產開發投資額環比增長，主要依靠的是續建項目加快竣工進度所產生的建安投資。

??進一步分地區來看，東部地區和中部地區1-8月房地產開發投資額分別同比惜艾昂6%和4%，高于全國整體水平，其中東部地區累計完成投資額49002億元。二者是當前全國房地產投資的主要大力點和支撐點。而開發企業逐漸從西部和東北地區撤離，二者延續投資疲弱走勢，1-8月投資規模分別同比下降13%和25%.

??展望

??05

??四季度銷售繼續筑底，“一強多弱”分化加劇，全年銷售面積預計同比降20%左右

??新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限。整體商品房銷售市場重心將向東部地區一線和二線城市聚集，一二線城市內部也將進一步出現冷熱不均的分化。各地區能級、各城市板塊之間商品房銷售表現的差異將加大，“一強多弱”的特征將進一步顯現。

??預計四季度將延續三季度“二次探底”的趨勢，完成銷售規模筑底。考慮到2021年下半年前值較低，預計后續商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規模將保持筑底姿態。累計同比降幅則將緩慢收窄，但全年銷售規模同比降幅仍會達20%左右。

??06

??土拍信心萎靡，國央平土拍托底難長久，預計全年土地購置規模同比降50%以上

??四季度房企拿地規模將進一步回落，“國央平”為地方土拍托底的現狀難以長期維持，整體地市信心恢復仍需依靠新房銷售端回暖。

??具體而言，由于新房銷售整體仍處在筑底期，向土地市場傳到的信心有限。雖各地方政策多輪放寬土拍政策、供應優質宅地以降低房企拿地壓力，但民營房企拿地意愿仍極為有限。第三輪集中土拍仍將以“國央平”為主，其中部分地方平臺公司已有乏力跡象。預計全年土地購置面積同比累計下降達50%以上。

??07

??新開工與竣工增速“一降一升”，全年開發投資規模同比降幅料將突破10%

??四季度預計房屋施工代表的建安投資仍將繼續降低，“開工走弱、竣工走強”的趨勢將延續。單獨房屋竣工帶來的新增投資難以抵消房屋新開工頹痿的負面影響。

??房屋竣工方面，四季度各地方“保交樓”政策預計將進入落地實操階段，屆時明確的紓困政策將釋放更多市場信心，房開企業將盡量多的在這一窗口期實現竣工交付以促進資金回籠。

??房屋新開工方面，四季度仍將延續規模和增速雙低位。一方面當前民營房開企業投資活力有限，新開工項目計劃一再延期；另一方面當前市場下行環境下，受新房銷售傳到而來的壓力影響，宅地新開工后將形成新增庫存加劇銷售壓力；最后由于2021年下半年起土地市場連續下行，宅地成交規模已降至歷史低位，未來可用于新開工的項目有限。

??土地購置和建安投資難以支撐房地產開發投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐，來自新房銷售端傳導的下行壓力仍將繼續放緩整體投資活動復蘇。因此后續投資規模將維持低位，全年同比降幅預計將突破10%。

??03

??土地投資篇

??三季度成交規模環比回落

??拿地意愿仍難恢復

??2022年三季度，土地市場成交量價出現環比回落，溢價率指標也較上半年出現下滑。但是從同比變化來看，由于基期成交規模回落，成交建面、金額的同比指標均較上半年有所收窄。市場熱度方面，雖然溢價率指標仍在持續下探，市場信心仍未見明顯好轉勢頭，但在流拍率指標方面，得益于各地供地策略適時調整，在更有針對性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續了年中的低位水平。

??總結

??01

??土地成交規模降幅縮小，流拍率亦延續低位（節選）

??1）上年基數減少之下，成交規模同比降幅出現收窄。2022年三季度，重點城市進一步調整土拍規則和提升土地出讓的質量、數量，全國土地市場成交同比降幅較二季度明顯趨緩。截止9月20日，第三季度經營性土地成交建面達到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個百分點。價格方面，因三四線成交占比上升，土地成交均價為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。

??2）各能級溢價率維持下滑，三四線跌幅依舊最大。雖然2022年行業融資、需求側利好持續釋放，土拍門檻也一再降低，但是由于銷售端未見實質性好轉，導致企業經營策略仍多以保守為主。在此背景之下，雖然三季度仍然只有杭州等少數城市土拍出現了較高熱度，大多數城市土拍仍以平淡收場。前三季度整體溢價率進一步下探至4.2%，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達到了10.4個百分點。

??3）城市供地選擇愈加精準，三季度流拍率持續低位。從重點監測的城市來看，2022年三季度土地流拍率持續低位徘徊，持續維持在20%以下的水平。聚焦到作為地市風向標的集中供地城市來看，得益于供地策略的調整，不少二線城市的流拍率均較上半年出現了明顯好轉。典型如天津和濟南，在三季度舉行的第二輪土拍中，天津流拍率由第一輪的 83%降至18%，濟南更是從47%降至 0%。

??杭州前三季度成交金額破兩千億，長三角地市熱度仍高于其他區域（略）

??03

??前三季度百強拿地意愿低迷，拿地銷售比0.18創新低（略）

??04

??拿地前一百中半數是城投、平臺類公司，但整體托底意愿在減弱（節選）

??整體來看，前三季度房企投資呈現規模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規模化國央企表現相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價、貨值均較高所致。如華潤1-8月在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準一線城市進行。

??第二，自2022年以來，城投公司托底的意愿在不斷減弱。對比各輪次集中供地中，城投類公司底價拿地和溢價拿地金額的占比情況來看，可以看出：

??首先，底價拿地金額的比例遠高于溢價拿地。五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。

??其次，底價拿地金額比例的變化趨勢與平臺類公司拿地金額占總金額的走勢一致。在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降，可見平臺公司“托底”的意愿確有下調，而還在繼續拿地的城投公司以項目開發運營為目的的比例提升。

??05

??百強投資分布逐漸“固化”，83%的投資金額集中于22城（節選）

??即使7-8月份集中供地較少，但百強房企投資金額中仍有83%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預計更多城市開啟第四輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。

??從能級和區域角度來看，百強的投資也同樣呈現“固化”趨勢：由于深圳集中供地成交金額高達339億元，一線城市在百強投資金額中占比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對穩定。從分布也能看出，當前三四線城市對于百強投資幾乎毫無吸引力。

??區域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

展望

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??樓市未好轉下更多城市將“精準供地”，全年成交規模同比降幅預計將超三成

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復速度再次放緩，行業信心也進一步下降。為了減少流拍，促進土地成交，多個城市在土地供應端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。但由于多數城市的樓市表現在政策一松再松的刺激下并未出現實質性轉好，企業拿地態度也保持謹慎，地方城投仍在持續托底。因此，更多城市土地供應采取了“少而優”的供應方式，供地以樓市表現較好、庫存偏低的熱點區域為主，比如北京、上海、杭州等城市第三輪供地均是如此，預計接下來這一趨勢還將會在四季度持續。

??而在供地量大幅減少的影響下，土地市場前三季度累計成交規模僅約上一年全年的三分之一?？紤]到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場翹尾如期而至，但也難以扭轉土地成交規模下行的趨勢，預計全年降幅將會超過三成。市場熱度方面，若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓將會更加“艱難”，地方平臺仍會是拿地主力，地市熱度也會延續低位運行。

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??拿地意愿恢復難，民企繼續“隱身”、城投托底也將走弱

??2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三輪集中土拍，從效果來看，即便土拍政策“一松再松”，政府不斷通過“讓利”、增加優質供應等手段維穩土拍，但整體土地市場仍難有起色，房企參與度幾乎處在歷年的低谷。結合三季度以來的市場走勢和政策寬松，以及部分企業的投資表態，我們認為接下來拿地會有三個方面的趨勢與展望。

??第一，短期拿地意愿難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。源于當前市場并未出現明顯的企穩信號，并且房企現金流壓力仍是當前“生存下去”的重要一環，因此，對于絕大多數企業而言，暫緩拿地、加快銷售是度過危機的首要目標，即便是核心城市不斷寬松土拍政策、不斷讓利也難以實質性解決當前投資低迷的問題。

??第二，企業三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優質地塊能夠吸引房企參拍。從土拍供應的角度來看，四季度無疑是集中供地城市的“窗口期”，地塊“讓利大”、位置好，的確能夠吸引部分財力充沛的國央企競爭。但對于三四線而言，需求透支、房價透支、供應透支等不利因素下，短期市場信心跌入谷底，已不再是企業投資的主要方向。諸如華發、旭輝、金茂、華潤等規模房企均在半年度業績會上強調未來進一步聚焦一二線城市，聚焦好的項目。

??第三，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。從此前的集中供地來看，現金流充裕的規?；难肫?、地方性的國企始終是集中供地的主力軍，更傾向于在現階段土地市場低點不斷“撿漏”納儲來優化整體土儲結構，資金的優勢和維穩土拍兩方面作用下，未來國央企仍是土地市場的中堅力量。而城投平臺公司雖然仍會承擔“托底”任務，在市場難有起色、托底任務中、開發難度等因素下，托底意愿會逐步減弱，部分城投公司的債務同樣是企業發展的隱患之一。