城市篇、營銷篇

??2022年三季度中國房地產總結與展望（上篇）

??04 城市篇

??三季度二次探底
四季度仍將低位徘徊

??2022年三季度，雖然政策紓困力度有增無減，但是外有疫情反復、高溫天氣；內有房企爆雷、停工負面影響居民購房信心，整體供需兩弱，成交規模一降再降。分能級來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

??預判四季度，預期成交仍將低位徘徊，在房企爆雷、行業下行、實體經濟低迷的大背景之下，購房者對樓市無樂觀預期，信心不足是主要問題；基于此，樓市整體成交累計同比降幅雖有收窄趨勢，但是收窄幅度和速度都將放緩，至年末預計降幅仍將在20%-30%，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉：核心一二線市場還將高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??總結

??01

??新房供應：較二季度環降10%、重心聚焦一線和強二三線

??2022年三季度全國商品住宅供應繼續延續低位，市場低迷行情疊加前期土拍和新開工規模不足使得房企推盤乏力。據CRIC監測，7-8月135個重點城市新增供應同比下降45%，9月預計供應將環比上漲15%，但三季度整體同比仍將下降超50%。一線城市供應放量顯著，北京和上海雙雙創近年供應高峰。新房銷售較好、存量較低的強二三線城市如合肥、徐州等也是房企供應重心，其余新房銷售不佳的二三線城市則延續供應低谷。

??1、7-8月新房供應同比降45%，一線放量顯著累計同比回正

??7-8月，全國135個重點城市商品住宅共計新增供應5357萬平方米。仍處于歷史低位且繼續縮量的狀態，較二季度月均供應規模下降了10%，較2021年同期下降了45%。受此影響下，前8月全國商品住宅供應面積累計同比下降47%。但值得一提的是，三季度新房供應仍出現了一定突出變化，一線城市新增供應顯著放量。

??4個一線城市7-8月商品住宅新增供應606萬平方米，較二季度月均及2021年同期均上漲5%。其中北京和上海在三季度均迎來了供應高峰，7-8月新增供應面積同比分別上漲35%和60%。尤其是上海2022年延續集中供應房源，目前已推出五批次房源，預計接下來還有1-2批次房源入市。受此影響下上海三季度新增商品住宅供應創近三年新高，同時較二季度也有顯著加強。廣深兩城7-8月新增供應力度相比二季度有所減弱，但仍處于全國較高水平，廣州和深圳預計三季度新增供應規模將分別突破200萬平方米和100萬平方米。

??26個二線城市7-8月商品住宅新增供應2125萬平方米，同比下降48%，較二季度月均進一步下降16%。廈門、西安、南寧等三季度商品住宅集中補貨，較二季度月均均上漲超10%，但同比來看上述城市仍處于歷史較低水平。其余城市三季度商品住宅供應規模仍在繼續縮量，除杭州供應力度與二季度持平，合肥、濟南、福州等供應規模下降10%以內，其他城市如長沙、重慶、青島、蘇州、寧波、南京等則有較大降幅。

??105個三四線城市商品住宅供應面積2626萬平方米，同比下降49%、較二季度月均下降9%；前8月累計同比下降51%。對比二季度月均，超六成三四線城市商品住宅新增供應力度低于二季度，其中佛山、無錫、惠州、珠海等降幅均在20%以上。

??總而言之，三季度全國新建商品住宅供應力度向一線城市集中。一線城市供應同比增長，京滬突破至近年新高，廣深也保持高規模；而二三線城市前8月同比均腰斬，一方面新房成交連續下行導致房企加推積極性大大減弱，另一方面2021年二三線土拍規模縮量下當前可入市形成新增供應的房源也極為有限。

??2、9月供應環增15%但同比“腰斬”，寧杭廬等推盤積極性較高

??9月整體供應量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。27個重點城市整體預計新增商品住宅供應1506萬平方米，環比上漲15%。前9月累計同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

??分能級來看，一線城市供應保持高規模，環比微降3%。上海9月新增供應規模再創歷史同期新高，廣州則預計推貨近百萬平方米，環比持平。二三線城市預計將在9月迎來一波供應高峰，23個重點城市預計新增供應1168萬平方米，環比增22%。核心二線及強三線城市9月均有較顯著供應加推。如杭州、合肥、長沙、佛山、青島、常州等環比增長均超30%。

??值得注意的是，結合7-8月各城市商品住宅新增供應表現，房企推盤計劃向核心一二線城市傾斜的現象更加明顯。前9月27個重點城市中北京和合肥累計同比跌幅小于10%，上海更是累計同比正增52%。此外，除北京、上海、合肥外，三季度廈門、杭州、徐州、佛山等城市新增供應面積環比較二季度也正增，其中三四線城市徐州和佛山新增住宅供應集中于9月釋放。上述城市一方面上述2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對良好，新房存量相對去化壓力可控。因此房企在上述城市的核心板塊積極推盤補貨。

??02

??新房成交：一降再降，僅滬京杭等少數城市“熱點恒熱”

??縱觀2022年前三季度全國新房市場成交表現，一季度持續下行，二季度筑底回升，三季度復蘇動能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，全國135個重點城市8月單月僅成交3086萬平方米，環比下降9%,同比下降30%，前8月累計同比下降41%，降幅均有小幅收窄趨勢，但是收窄速度在放緩。

??1、7-8月成交同比降31%，二線回調加劇，累計同比降44%居首

??7-8月，全國135個重點城市商品住宅成交面積6489萬平方米，較2021年同期下降31%，月均成交面積相較二季度微增5%。分能級來看，一線短期熱度較高，成交表現好于二季度；二三線延續下行走勢，同比降幅均在3成以上，7-8月月均與二季度月均持平或小幅微增，復蘇進程明顯受阻。

??4個一線城市總計成交579萬平方米，同比微降6%，較二季度月均上漲42%，主要因上海疫后供應節奏明顯加快，中高端需求堅挺支撐成交規模節節攀升，7-8月成交量高達252萬平方米，同比增46%，較二季度月均已然翻番。北京整體市場熱度維持，月均與二季度相比基本持平，廣州、深圳短期內尚屬低位徘徊，暫未出現明顯的復蘇行情。

??26個二線城市成交共計2702萬平方米，同比下降36%，月均成交面積與二季度基本持平。西安、成都短期市場熱度較高，同比已然回正。不過區域分化“核心熱，外圍冷”日漸突出，且從8月開盤來看，熱度也有轉降趨勢。以西安為例，8月推盤量4183套，較7月6965套呈下降趨勢，開盤去化率小幅回落至38%。一方面，主城區核心區域高性價比的項目，如浐灞的御錦城，環境、配套、價格優勢疊加，開盤去化率達到100%。而西咸等遠郊片區項目去化率普遍不足10%。而成都受疫情反復、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數縮減近6成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。南京、蘇州、合肥等降幅也收窄至3成以內，南京、蘇州主要依托政策密集刺激維持市場熱度，合肥則有賴于核心區域項目集中加推，剛改和改善自住需求集中釋放對市場起到了良好的支撐作用。而26城中17城同比跌幅三成以上，其中不乏武漢、重慶等前期規模霸榜城市，整體購房者觀望情緒濃厚，購買力略顯疲軟，尚未走出成交低谷。

??105個三四線城市商品住宅總成交面積3208萬平方米，同比下降30%，月均成交面積較二季度微增5%。各城市同比跌多漲少，上漲城市以內生型城市為主，譬如江門、肇慶、紹興、麗水等，多多數城市同比持降，而與二季度周均對比，漲多跌少，多數城市還是有小幅回溫跡象，以昆山為例，主城區玉山鎮中心城區、城東板塊基本都是一房難求、比如中建鹿鳴府，還有望東璟園項目，主要依托改善自住需求支撐；而臨滬花橋板塊也因為短期上海外溢客群使得市場熱度回升，但是與原來純投資不同，目前外溢客群客群也更強調自住屬性，象嶼都城項目80-90平小三房比較緊俏，60-70平兩房一房相對滯銷。

??2、“金九”爽約，同比降25%，一線逆勢上揚，福州、蘇州輪動復蘇

??27個重點城市9月預估成交面積約1413萬平方米，“金九”銷售表現料將冷淡收場，環比持平上月，同比下降25%，累計同比跌幅達43%。

??一線韌性較強，9月總成交為313萬平方米，同環比增幅分別達16%和13%。北京高熱延續，環比上漲37%，主要基于改善需求相對堅挺；深圳也迎來了階段性放量，同環比齊增，整體市場熱度有小幅回升態勢。上海雖然環比回落，但總成交規模依舊達到了114萬平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1100萬平方米，環比下降3%，同比降32%。重點城市保持較高市場熱度，天津、蘇州在降首付利好政策加持之下成交有了穩步回升，以蘇州為例，9月初供應小幅放量，依托于天地源平江觀棠、桃溪瀾園、中建御璟峯等高端改善樓盤的集中網簽成交熱度穩步回升，從項目去化來看，9月去化率持穩37%，較8月40%降了3個百分點。項目分化也比較明顯，園區頤和玲瓏花園去化率100%，新區的星河盛世新著花園、蘇高新瀾庭敘去化率基本在30%及以下。廈門、福州等環比持增，福州主要因公寓集中備案，但同比保持降勢，單月成交規模均不足20萬平，略有復蘇但向好程度有限。佛山、東莞等環都市圈城市“蠢蠢欲動”，9月成交環比也有小幅回升跡象。

??03

??二手住房：7-8月高增、9月縮量，三季度環增10%好于新房

??2022年三季度二手房市場成交表現好于新房市場。7-8月20個重點城市二手房成交規模較二季度月均上漲25%，主因部分剛需購房需求短期向二手房市場分流。但進入9月后成交規模快速縮量，12城預估成交規模環比下降21%，整體市場需求萎靡、成交規模處于歷史低位的現狀難以改變。

??1、7-8月二手房成交較二季度月均上漲25%、同比僅下降8%

??2022年三季度，7-8月20個重點城市共計成交二手房2175萬平方米，較二季度月均上漲25%，較2021年同期下降8%。

??一方面受新房市場三季度“停工”、“斷貸”風波影響，部分剛需購房需求短期向二手房市場轉移；另一方面臨近9月新學年，核心城市優質學區板塊二手房成交上漲對整體成交規模也有一定提振作用。但受整體房地產市場需求萎靡影響，7-8月及前8月二手房成交規模仍處于歷史較低水平。

??一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。上海雖存在二季度因疫情影響基數較低，但7-8月仍成交333萬平方米，為一線城市中最高，且同比僅下降4%。此外，北京和廣州7-8月成交規模也較二季度月均上漲15%和1%。一線城市二手房成交高增主要原因在于一線城市熱點板塊次新房逐漸成為市場成交熱門，同時多個銀行二套房房貸利率降至史低也極大降低了購房門檻。

??二線和三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。青島、蘇州、南京、武漢以及衢州、佛山、資陽等城市三季度二手房市場成交規模出現顯著上漲。值得注意的是，南京、蘇州、青島、佛山等7-8月新房成交規模較二季度月均均下降。“新房縮量、二手房增量”一方面源于部分購房需求向二手房市場分流，另一方面三季度如蘇州、青島等城市放松了限購政策，因此存在部分二手房房主集中掛牌房源以騰空購房資格或置換新房改善住宅。

??2、9月12城環比下降21%回落顯著，7-8月高增后需求乏力

??9月二手房市場規模顯著縮量，12個重點城市預計僅成交364萬平方米，環比下降21%，同比持平。各能級環比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環比下降26%降幅最大。

??具體到城市來看，一線城市北京環比縮量、深圳環比降幅擴大；二線城市中杭州規模回落最為明顯，環比預計將下降44%；三四線城市中衢州、寶雞、資陽等環比均將腰斬。

??雖各能級城市三季度整體二手房成交規模較二季度仍環比上漲，但9月較7-8月成交已出現明顯規模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學區房對成交的提升在9月結束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場長期縮量中二手房市場無法獨善其身，整體購房需求的縮水下二手房成交規模沖高后也將面臨乏力局面。

??04

??房價：一線上漲動能放緩，二三線以價換量失效、房價“筑底”（本節有刪減）

??1、70城房價同比回落、環比跌幅持穩，一線房價環比率先回升（略）

??2、7-8月京滬房價同比漲幅超10%，二三線房價低位持穩

??從CRIC監測的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價來看，全國整體房價同、環比分別上漲11%和7%。“以價換量”效用持續減小，部分在售項目不再加大降價幅度甚至取消銷售優惠。

??分能級來看，一線城市房價普漲，7-8月商品住宅成交均價同、環比分別上漲11%和4%。一方面如廣州放寬了高檔住宅限價政策，上海、北京等高價項目集中網簽也推動房價同比上揚；另一方面，一線城市當前整體市場持穩、核心板塊成交高熱，在售項目無明顯銷售去化壓力，故整體房價環比增長。

??二線和三四線城市房價持穩或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價環比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環比均微降1%。二三線城市房價持穩的原因主要是結合二三季度實際新房銷售情況來看，降價營銷對銷售去化的促進作用已十分有限。在售項目普遍選擇維持原有價格折扣，故二三線城市三季度房價整體環比持穩。

??具體到城市來看，有兩個顯著特征：

??高價城市房價同比普遍保持正增“越高越漲”。7-8月商品住宅成交均價TOP10的城市中除深圳和三亞外均同比不同程度正增，其中北京、上海、廣州、南京和東莞同比漲幅超10%。一方面市場下行背景下部分高價項目網簽略有放松。另一方面隨著整體新房供求中心向核心城市重點板塊聚集，高房價城市新房成交量價齊增愈發明顯。

??弱二線和東部三四線城市仍存在“以價換量”空間。7-8月商品住宅成交均價環比降幅TOP10中主要涵蓋了東北地區二線城市如沈陽、長春，以及東部沿海強三線城市如連云港、徐州、麗水、金華、舟山等。這一類城市剛需購房者尚存一定購買力，房貸首付比例和貸款利率下降后，降價營銷仍可挖掘部分新房銷量。

??05

??庫存：較半年度高位微降，環都市圈三線同比漲幅居前（本節有刪減）

??1、三季度狹義庫存5.87億平高位，三四線去化周期達23個月    

??縱觀三季度庫存變化，7月環比微降，8月基本與上月持平，總體而言，狹義庫存延續高位波動態勢：據CRIC監測，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，環比微增0.16%，持平上月，同比增長3%。8月因樓市持續走弱，百城供應環比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復蘇動能不足，單月環比降9%，同比跌幅達30%與上月基本持平，供求持穩，狹義庫存延續5.87億平高位波動，去化周期則穩步下行，由2022年7月末的20.1個月降至19.5個月。

??庫存量來看，一線因供應集中放量拉動8月庫存環比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級之首。二、三線城市整體持穩，環比持平上月，漲跌幅均在1%以內，值得關注的是，三四線同比增5%，目前庫存量仍處于2019年以來高位，短期成交復蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看，一線回落顯著，環比降幅達12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢，8月降至18個月以內，庫存風險相對可控。三四線8月末去化周期雖也呈現回落態勢，但仍達23.1個月，顯著高于百城平均。

??2、青漢沈蓉津等狹義庫存超1500萬平，環都市圈三線同比漲幅居前（略）

??展望

??06

??供應：地市低迷致四季度供應難翹尾，“以銷定產”一線仍是供貨重心

??預判四季度，新房供應將繼續保持低規模，難見年底翹尾。一方面，2021年集中供地最直接影響便是新房集中供應，根據2021年涉宅用地成交入市時間推算，二三季度是新房供應集中推盤期。另一方面，受中央“保交付”政策影響，房企投資、新開工積極性不高，2022年三季度全國房屋新開工規模已降至歷史新低，因此四季度預期無足量已開工宅地可加推入市。此外，新房銷售仍處于筑底階段，市場信心不足、存量去化壓力依舊很大，因此房企在多數城市將繼續采用續銷甚至不開盤的策略，降低新增供應水平。

??分城市來看，一線和短期內市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區域。“以銷定產”下加快新房銷售表現較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則面臨供應持續縮量，對于新房銷售表現較差的城市而言，盲目加推房源入市將快速加劇庫存積壓，因此房企將進一步減少純新盤的入市，優先關注持銷項目的續推加推。此外房企資金情況緊張下，對于銷售回款緩慢的弱二三線城市將進一步延緩項目新開工，也將進一步導致新增供應縮量。

??07

??成交：全年百城成交預期回落3成，一線復蘇動能轉弱，二三線持續下行

??預判后市，全年百城新房銷售規模預計回落幅度將在20%-30%，四季度樓市情緒與市場預期將進一步悲觀，2022年將完成二次探底。據CRIC監測數據，2022年前8月百城商品住宅成交面積累計同比降41%，自2022年下半年以來，月度累計同比降幅收窄趨勢明顯放緩，基本持穩在4成以上，復蘇進程明顯受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少數城市熱度猶存，多數城市下行趨勢延續；另一方面即便在熱點城市區域分化冷熱不均的現象也十分普遍，核心熱、外圍冷，郊縣項目去化不足3成，暗藏風險。

??不同能級城市分化預期持續加劇：一線城市購買力相對充裕，預期延續高熱行情，同比降幅還將有收窄趨勢；但是隨著后期供應集中放量，市場上行動能減弱，預計全年新房銷售規模較去年同期仍將回落15%。

??二線城市中強市與弱市分化加劇，強二線城市諸如杭州、合肥市場表現將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購房群體容量與購買力雙重收窄，兩相作用下預計二線城市全年新房銷售規模增速將降至25%。

??三四線城市將更廣范圍量價雙降，“以價換量”效用邊際遞減，市場觀望情緒加劇。預計三四線城市全年新房銷售規模將同比下降40%。

??08

??房價：一線高端改善拉動房價微增，二三線降價幅度有望收窄

??整體上四季度全國房價仍將維持三季度環比持穩、同比降幅擴大的趨勢。房價同環比下降的城市將趨于穩定。

??一線城市房價持穩，上海和北京高端項目集中入市將短期拉升全市均價環比小增；二三線城市房價環比趨穩、同比延續歷史低位。弱二線和東部強三四線城市“以價換量”效用將邊際收窄。多數城市在售項目在四季度將維持現有降價幅度，部分城市或將出現房價回升。

??09

??庫存：延續穩中有增，一線庫存見底，弱三四線去化周期拉長（略）

??附表1：2022年7-8月135個城市新建商品住宅新增供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2021年7-8月135個城市新建商品住宅新增成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2022年8月末100個重點城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

??05 營銷篇

??傭金前置提升分銷積極性
現房銷售成當下熱點

??三季度各地紓困政策接連落地，但政策效果并不明顯。且“停工停貸潮”持續發酵，市場信心進一步缺失。為穩定信心，房企推出“準現房”銷售模式，一方面盤點現房庫存推廣銷售，另一方面通過交房前“包月供”的方式提升消費者信心。除此之外，集團層面積極舉辦營銷活動，且提前鋪排，項目層面則根據市場情況給出進一步的折扣，從上半年的特房價零星讓利逐步到當前已經出現項目普降的情況。而為提升中介分銷的積極性，較多城市/項目出現了結傭周期提前的情況。

??總結

??多城出現項目普降
“準現房”模式打消“交付”顧慮

??01

??折扣：營銷活動前置，央企項目折扣力度增加

??三季度市場淡季，營銷不淡，房企營銷保持熱度，甚至提前鋪排。三季度中7月、8月由于天氣炎熱，是傳統的銷售淡季，但部分房企依然在這酷暑時期推出“現房節”等活動。遠洋集團也推出“七月搶房節”，百盤大戰七大事業部同頻同步。而到9月天氣轉涼，我們發現房企已經開始提前鋪排、營銷節奏十分緊湊，如碧桂園的金秋購房節較去年提早四天，萬科38周年司慶營銷提前半個多月便開始預熱。

??部分城市出現較大范圍折扣最大可達7折，國企、央企逐步釋放折扣空間。整體來看，上半年折扣更多是通過零星、特價房等形式讓利，而到三季度部分地區的項目給出7-85折的折扣力度，且這種現象越發為普遍，根據CRIC調研情況來看，9月南京、廣州部分區域的項目最低折扣達到7折，無錫多數項目出現備案價的85折扣的情況。同時保利、中海、中鐵等國企、央企房旗下的項目的折扣力度較大，8月福州中海錦江城最低75折、昆明中海云麓九里最低85折、廈門中鐵諾德逸都最低85折，8月廣州保利錦繡公館折扣力度更是達到最低7折優惠。

??02

??渠道：傭金前置，提前劃撥300萬或者一套一付

??（部分略）

??傭金前置擊中拖欠痛點，昆明第三季度渠道占比上升5個百分點。第三季度雖然市場整體渠道并沒有大幅提傭，如監測到也就是廈門平均上升了0.5個百分點，但出現了“傭金前置”的新現象。昆明從8月開始，書香云海開啟了賣一套結一套的“前傭模式”，后續多個項目跟進，效果上來看渠道成交占比上升5%。另外9月蘇州璀璨平江傭金前置，先將300萬傭金前置化給到渠道方，再進行扣款劃款。

??03

??促銷：現房營銷穩信心，“首付分期”等活動持續

??整體來看，2022年三季度房企出現了“準現房”銷售模式，從調研來看，“現房”模式主要分成兩種：一是的確已經達到交付標準或接近交付標準的樓盤以“現房”推廣營銷；二是對于期房來說，則會通過在交房前“包月供”，即降低前期投入以提振消費者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低銷售門檻的舉措依然在繼續： 

??第一，借助現房營銷熱點，房企將存貨推廣銷售。由于今年6月開始的“停工停貸”風波，各大房企幾乎都把現房銷售作為重要賣點，借此舉辦現房節去化積壓庫存。7月起時代中國舉辦“安心現房節”， 8月多家房企跟進，如旭輝、富力、弘陽等，其中如富力各大區域皆有該活動營銷宣傳；鳳凰網舉辦“即刻現房節”百強房企有31家參加。現房銷售之所以成為熱點，一方面是“所見即所得”，規避期房風險；另一方面則是由于房企積壓庫存現房也可借此機會再次推售。通過現房活動加速去化一舉兩得。但這類項目多為尾盤或以往積壓的庫存，雖可調動購房者情緒，但去化效果不明顯。 

??第二，對于期房項目，房企推出“包月供”方式，提振信心。部分期房營銷端舉措想要增強交付信心，房企幫還貸至交房，或者與銀行段簽訂合同，到房屋竣工后才開始還貸款。如廊坊CBD龍河府8月“包首付，包月供”開啟代還月供新模式，其中“包月供”是開發商幫還至項目交付。根據每月還貸3000-5000元，幫還15個月左右測算，基本上在95折左右。武漢香港置地"準現房銷售"10%首付定房，10%首付年底交款，剩余尾款和貸款待竣工后再辦手續；后續也有不少項目跟進此類活動，如9月保利東莞也推出“兩年0月供，交樓再供樓”活動，提升交付信心。對于性價比高的項目來說，此類“準現房”模式有較明顯的效果，如廊坊CBD龍河府7月去化僅3套，8月政策執行后該項目當周去化30套。而對于價格偏高的項目來說，沒有實打實的優惠去化效果也不顯著，如武漢香港置地元廬高于周邊商品房價格，7月無銷售業績，8月政策執行后也只去化3套。

??展望

??營銷積極提前鋪排
預計四季度降價力度將加大

??（本節略）