??導讀

??待釋放“剛需”仍將是大中城市抗風險壓艙石。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟

??為應對行業需求側波動，保障房地產市場平穩健康發展，2022年中央和地方主管部門發布了一系列利好政策，包括利率調整、限購限貸放開、公積金額度提升、契稅減免、購房補助等等。但是就長期發展視角來看，這些政策降低了購房門檻，更多的還是讓現有購房意向人群能夠早一步置業，即加快居民的購房腳步，并不能帶來更多的潛在需求。就政策調整的預期成效而言，更值得關注的還是購房需求積壓更多的城市，考慮到置業需求的迫切性，積壓了更多流動人口“剛需”的城市值得重點關注，調控政策在此更能起到“削峰填谷”的作用，此類城市也更有望在行業周期波動中走出更加穩健的市場走勢。對于那些積壓了大量流動人口剛需的核心城市而言，其“剛需”蓄水池水位的適度降低，在民生指標改善的同時，也會為市場帶來大量的住房交易增量。

??另一方面，2022年國內房地產市場的大幅周期性波動，使得業內再一次正視和討論行業的中長期交易規模走向。就大多數相關預測來看，普遍認為下一個十年將增量需求規模將明顯下降，新建住宅年銷售規模也會隨之下滑至10-12億平方米的區間。在行業整體規模波動下行的大趨勢下，也有更必要對流動人口中積壓的剛性需求進行分析，并對地區差異做出新的評判。為此，研究中心根據全國3000個縣市租住比、流動人口規模與來源等數據，測算各地的“剛需”蓄水池的規模與結構性特征，并結合前期增量需求研究的相關結論，從剛需存量和增量規模兩方面綜合評判，從中找出房地產需求側發展前景較佳的市縣，以供企業相關決策時進行參考。

??01

??行業規模與增量需求進入下行周期
待釋放“剛需”成為地方維穩的壓艙石

??在業內常見的需求測算體系中，房地產增量需求分為三部分：城鎮化發展帶來的剛需，與人均住房面積增長相關的住房改善，以及與房屋更新相關的舊改。但隨著城鎮化發展進入中后階段，再加之不少二三線城市人均住房面積的率先攀升至高位，以及全國人口總量見頂的到來，鄉-城遷徙、人均住房面積增長等“不可再生”需求對房地產銷售的支持終將進入下行周期。聯系行業的銷售指標來看， 在歷經了20年的高速上漲后，2022年的新房銷售也終于進入了下行通道。而在行業大周期波動的背景之下，城市間的分化也更為顯著，其中那些積壓了大量流動人口剛需的核心城市，如上海、北京、成都、杭州等得益于積壓大量剛性需求的“水庫”效應，2022年的市場抗波動能力明顯好于其他典型城市。

??一、全國城鎮化率達65%，遷徙相關剛需增長進入下行周期

??據統計局最新發布數據，2021年中國城鎮化率水平已經達到了64.7%，較2020年上升了0.83個百分點，在延續了多年高速增長之后，中國城鎮化率的單年增幅終于回落到了1個百分點以下。聯系近年城鎮人口增量變化來看，自2016年后全國城鎮人口年增量即逐年下降，在2019年跌破年增2000萬人的關口，2021年全國城鎮常住人口增量更是只有1205萬人，較2010-2020年年均城鎮人口增長下降了48%。并且隨著全國城鎮化率水平的進一步走高，城鎮人口增長的趨緩還會持續深化，與之相關的遷徙性剛需增量也會隨之減少。

??參照國際經驗，一個國家的城鎮化率位于30%至70%的區間時，一般認為城鎮化率會處于較快發展區間。為了更好的預測未來中國城鎮化率的發展速度，我們使用了各省份2005年以來城鎮化率增速對城鎮化率進行擬合，可以看到城鎮化率水平在30%以下時增長速度較慢，而在30%-50%左右區間增速最快，平均達到了年增1.5個百分點左右，而在城鎮化率接近90%時，城鎮化率增速已經接近0。

??而使用縣級行政區的六普-七普數據進行擬合，也可以得到極為相近的結果：在城鎮化率水平在30%以下時，城鎮化水平上升速度不斷加快，直至20%-30%時城鎮化上升速度達到高點，約為每年增長1.5個百分點左右，其后城鎮化率上升速度緩慢下滑，在60%-70%時下降至年增1個百分點左右。在70%以上時城鎮化率增速放緩的步伐進一步加大，城鎮化率達到80%-90%時，年平均增長僅為0.51個百分點，每年增長較70%-80%階段下降了0.3個百分點之多。

??據此對未來十年縣級行政區城鎮人口進行估算，就城鎮化率變化推動人口增長的口徑來看，未來十年新增城鎮人口約為1.1億人，即城鎮化率上升約8個百分點，較六普-七普期間下降約47%。其中僅25%位于市轄區，超過四分之三的城鎮人口增長將由廣大的縣域貢獻，城鎮人口增量空間接近9000萬人。

??二、全國人均住房面積超40㎡，改善需求增長面臨放緩（略）

??三、二線城市城鎮化領先、人均住房面積高位，穩定市場更依賴“剛需”蓄水池（略）

??02

??各地待釋放“剛需”規模分化顯著
東三省多市縣接近“干涸”

??第七次人口普查數據顯示，我國人戶分離人口[1]總量近5億人，較十年前增長了88.5%。遷徙人口規模大量增加的背后，是全國城鎮化水平的快速提升，以及隨之而來的大量新增住房需求。受房價水平、限購制度等客觀因素影響，增加的跨市遷徙人口雖不能全部轉化為購房者，但這些人所帶來的住房需求總量提升，終究是成為了近十年來住房銷售規模放量的重要基石，而其中未釋放的租房戶部分，也成為了穩定市場波動的需求“水庫”。

??[1] 以下簡稱為遷徙人口

??一、全國跨市流動約3億人，相關住房需求達百億平方米

??在我國近5億人的人戶分離人口中，其中約有3億人為跨市流動人口，也是房地產行業需求研究時重點關注的人群。與市內遷徙人口不同，這些跨市流動人口實實在在地推升了所在城市的住房需求總規模，成為了住房需求增量的重要支柱。

??1.1市轄區跨市流動人口達2.3億，占全國跨市流動人口78%（略）

??1.2過半跨省流動人口流向一二線市轄區，形成龐大“剛需”流動（略）

??1.3核心城市“老郊區”吸引流動人口大規模遷入，京滬深均有多個市轄區遷徙人口超百萬（略）

??二、全國租賃戶規模超6000萬，大部分住房需求仍將流向商品房市場

??據七普統計公報數據，目前我國流動人口規模高達3.7億，占全國人口總量的26%。龐大的流動人口規模帶來了大量的租賃住房需求，在廣東、浙江、福建等民營經濟發達的省份，租賃戶更是成為了市轄區常住居民的重要組成部分。對于這些租賃戶占比較高的區縣而言，這些租賃戶家庭將在在中長期內為這些地區帶來長期穩定的潛在需求支撐。目前保租房建設規模雖然快速發展，“十四五”期間40城目標建設650萬套，但對比全國超6000萬戶的租房戶數量來看，在相當長一段時間內保租房供給仍將是供不應求。因此對于大多數完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言，為了子女教育和自身戶口、保險等生活保障需求，其置業需求大概率還是會流向商品房的一二級市場。

??2.1七成租賃戶聚集在市轄區，家庭戶數量高達4600萬戶（略）

??2.2一二線城鎮租賃戶占比高達31%，成為中長期需求“壓艙石”（略）

??2.3廣東多地租賃戶占比超過半數，浙江縣域租賃戶占比全國領先（略）

??三、浙江縣市人口遷徙規模領先，沈陽、哈爾濱部分區縣剛需蓄水池已近“干涸”

??綜合流動人口占比和租賃戶占比兩方面來看，根據全國跨市人口占比和租賃戶占比進行四象限分析，我國縣域行政區主要可分為四類：

??①“蓄水充裕型”：流動人口占比較高，且租賃戶占比同樣處于高位

??這類區縣最常見于四個一線城市，如北京的朝陽、海淀，上海的嘉定、松江、青浦，廣州的白云、天河，深圳的寶安、龍崗等，均集聚了大量的流動人口，且這些流動人口中的大部分群體均沒有完成首次置業，為一線城市積壓了大量的剛需。在客觀上成為了一線城市住房總量供不應求、優質住房居住價值不斷攀升的最根本原因，而這也是在2022年的市場逆周期中，一線城市住宅市場表現更為穩健的支撐。

??從省份分布角度來看，浙江省表現最為值得關注，多達55個縣級行政區可歸為此類，占比超過浙江省全部縣級行政區的六成。在浙江省發達的民營經濟氛圍下，為了更好的工作機會，不僅城市間人口流動極為頻繁，區域內人口遷徙也極為常見，導致不少區縣的租賃戶占比甚至反超跨市流動人口占比，典型如金華的義烏市，跨市流動人口占比約為58%，但是租賃戶占比卻高達67%，發達的小商品貿易吸引了大量的相關從業人群，也沉淀了大量的無房戶“剛需”。此外杭州余杭，溫州樂清、瑞安，寧波余姚、慈溪，臺州溫嶺等縣級行政區亦有類似現象出現。

??②“池深水淺型”：流動人口占比較高，但流動人口置業率高于全國均值（略）

??③“池淺水滿型”：實際潛在剛需多小于第二類，且多數區縣租賃戶占比“虛高”（略）

??④“池小干涸型”：流動人口占比不高，租賃戶占比更低（略）

??四、小結：剛需存量規模依舊規模可觀，全國過半租戶住在一二線

??目前我國租賃戶占比約為全部家庭戶的14%左右，即便扣除掉廉租房/公租房住戶，其中普通租賃房住戶仍可占全部家庭戶的12%，達到5600萬戶以上，相關潛在需求達到45億平方米左右，按5%的規模推算，大約可為住宅市場提供2.2億平方米左右的需求彈性空間，無房“剛需”仍將是接下來十年地方政府需求側調控的有力抓手。就這些租賃戶的分布情況來看，約53%分布在一二線城市，超過半數，其中一二線市轄區占比即達到了31%，大量剛需在此集聚，也成為了一二線主城區市場中長期保持穩定的重要“壓艙石”。

??聯系流動人口指標來看，京滬穗深等四個一線城市表現優異，多數區縣流動人口、租賃戶占比均高于全國平均水平，此外浙江省大部分區縣存量剛需規模也較為充沛，市場需求彈性較強。相較而言東三省、河北、山東、江蘇等省份不少區縣受不同原因影響，均出現了需求彈性較弱的情況，如東三省是人口外流、城鎮化水平也達到高位，流動人口增量有限；而江蘇則是流動人口置業率較高，尤其是在蘇中、蘇北地區，居民自有房屋比例已經達到高位，市場增量需求更多的依賴于居民住房改善。

??03

??一二線市轄區租戶增長領先
近郊新城表現尤為突出

??受區域經濟差異的影響，六普到七普的10年間，各城市和區域在人口流動方面表現出不同的特點。就跨市流動人口規模來看，2020年就高達2.93億人，較2010年高出1.3億元，增幅高達81%；其中二、三線城市市轄區成為增長的主力，分別占到跨市流動人口總增量的34%和32%。相比之下，同期租賃戶的增幅則僅有38%，明顯慢于流動人口增幅，這也就意味著大量遷徙人口已經完成了異地置業。

??一、流動人口規模較十年前增長八成，二三線市轄區成為增長主力（略）

??二、租賃戶規模增長明顯低于流動人口，大量遷徙人口已完成異地置業

??高房價之下，住房問題一直是困擾流動人口的頭號難題，相當一部分人群選擇租房解決住房問題。2010-2020十年間，全國租賃戶由4591萬戶增至6351萬戶，增幅為38%。這個增速與流動人口增長速度相比，租賃戶增速明顯偏慢。

??細分來看，區、縣、縣級市之間存在一些差異，增速呈現區>縣級市>縣。區的租賃戶增速最快，高達40%；市轄縣租賃戶增速最慢，僅有32%，低于平均水平6個百分點。究其原因，主要是市轄縣房價水平相對較低，居民自有住房比例相對較高，因而租房需求相對較少。

??分能級城市來看，也呈現出能級城市越高，租賃戶增幅越大的特點。其中，一線城市租賃戶增幅高達52%，二線城市增幅為43%，三四線城市為29%。究其原因，很大程度上與區、縣、縣級市差異一致，盡管高能級城市收入水平相對較高，但其房價水平更高，京、滬兩城房價收入比更是超過25年，購買力相對較弱，流動人口住房自有比例相對較低，相當一部分流動人口不得不選擇租賃解決住房問題，因此高能級城市租賃戶增幅更為顯著。

??分區域來看，除金華義烏、珠海香洲、佛山南海、佛山禪城、金華永康、佛山順德等少數三線城市區域外，其余租賃戶增幅比較突出的區域多集中在一二線城市，譬如廣州番禺、杭州余杭、廣州天河、廣州白云、昆明官渡、杭州蕭山、北京昌平、等等，十年間租賃戶增長率均在100%以上，增量十分突出。

??值得注意的是，租賃戶增幅比較突出的多集中在近郊區域，譬如廣州番禺、杭州余杭等。以杭州余杭區為例，其租賃戶由2010年的15.5萬戶增至2020年的48.7萬戶，增長量為33.2萬人，增幅高達215%，成為新一線城市租賃戶增長最顯著的區域。究其原因，很多程度上要歸功于杭州互聯網經濟的快速發展，其經濟活力不斷提升，人才和勞動力吸引力不斷增強，常住人口規模快速增長，杭州近十年常住人口增長了37%，增量高達323萬人，無論是增幅，還是增量，在長三角均居于首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州等五個城市。

??杭州的互聯網人才凈流入率已連續多年保持我國第一，余杭區正是杭州互聯網發展的主陣地，并且杭州市人才政策持續加碼，出臺了一系列的人才引進和落戶政策，吸引了大批人才，人才招引數量屢創新高。在此助力下，2021年余杭區常住人口達130.9萬人，較七普數據增加6.7%，是全市唯一超過5%的地區，穩居全市第一。這些人才在杭就業，勢必存在居住需求，這無疑進一步助推了余杭區租賃戶的增加。

??三、一線城市剛需規模持續攀升，三四線縣市新增流動人口置業率更高（略）

??四、小結：一二線市轄區租房戶增速領跑，助力剛需持續增長

??總的來看，受高房價、高成本等因素的影響，一二線城市流動人口增速逐漸變緩，但同時受高房價的原因，高能級城市流動人口置業率相對偏低，租賃率處于相對高位，七普數據顯示，一二線市轄區租房戶比例高達三成，租賃戶增幅也領跑三四線城市。與此同時，大量的外來人口尤其是高端人才流入給城市帶來潛在置業需求，尤其是核心一線城市，醫療、教育等配套相對領先，租房人群的購房需求也更為迫切，為一線城市帶來了大量高質量的購房客戶，成為中長期剛需的有力支撐。

??04

??總結：待釋放“剛需”仍將是
大中城市抗風險壓艙石

??一、全國遷徙人口約四成租房居住，積壓剛需規模約45億平方米

??在業內常見的需求規模研究體系中，將流動人口視為剛需購房群體的重要基數，甚至將流動人口規模等同于潛在剛需規模，但實際上全國租房戶占比遠低于流動人口占比，很大一部分的流動人口已經完成了首次置業。據七普縣級統計數據，目前全國遷徙人口約為4.8億人，占全部人口總量比例約為34%，但在家庭戶住房來源統計中，僅有14%為租賃戶，這意味著遷徙人口中最少有60%的家庭已經擁有了自有住房，再進一步扣除掉廉租房/公租房住戶，按普通租賃戶規模對“無房”剛需進行修正，目前全國積壓剛需規模大約為45億平方米左右，雖然遠小于按遷徙人口規模計算的需求總量，按5%的規模推算，大約可為住宅市場提供2.2億平方米左右的需求彈性空間，無房“剛需”仍將是接下來十年地方政府需求側調控的有力抓手。

??進一步從縣級行政區的細化視角來看也是如此，絕大多數區縣的租住人口都明顯小于跨市流動人口。在全國近3000個縣級行政單位中，74%的縣級行政區租房家庭人口數量少于流動人口，這些縣級行政區常住人口總量約為10.6億，租賃戶約1.64億，占全部租賃人口的87%；更有36%的縣級行政區租房家庭人口數量不到流動人口的一半，常住人口總量約為4.6億，租賃戶約3900萬，占全部租賃人口的21%。

??典型如烏魯木齊縣、沈陽于洪區、武漢東西湖區等，作為吸納流動人口遷入的城市發展極，雖然不少流動人口仍未轉換為當地戶籍，但已經在當地完成了首次置業，住進了自有住房，這些地區跨市流動人口占比均超過50%，租賃戶占比均在20%以下。至于租賃戶占比反超跨市流動人口的區縣，則主要分為兩類，一類是西藏、青海等西部省份的縣市，如日喀則的崗巴縣、山南的瓊結縣等，這類地區大多地廣人稀，商品房市場發展相對滯后，公租房仍是本地居民住房來源的主要組成部分；另一類是東部發達省份的經濟強縣，如金華義烏、麗水慶元等，發達的民營經濟催生了大量個體商戶的創業和就業機會，帶來了大量區域內流動人口的租住需求，導致租賃戶占比得以反超跨市流動人口。

??二、京滬穗深“稟實”而無憂，重慶、鄭州、武漢面臨需求缺口挑戰（略）

??三、三線城市遷徙人口中租房戶不到1/4，需求彈性缺失下波動風險更甚（略）

??四、一線“老郊區”需求前景遙領先，義烏、慈溪等經濟強縣亦表現搶眼

??進一步下沉到縣域尺度，結合研究中心前期對增量需求的研究結論來看，可見“剛需”蓄水池和增量需求處于前列的大多是高能級城市的市轄區，綜合雙指標TOP20的29個區縣所屬地級市來看，京滬穗深均有4個市轄區入榜，占比超過一半。其中浦東新區年增量需求更是接近400萬平方米，“剛需”蓄水池也超過6000萬平方米，仍是中國區縣尺度下規模最大、安全邊際達到最高標準的“需求巨輪”，而廣東白云、深圳龍崗、寶安憑借更大的“剛需”蓄水池規模，則擁有更強的需求彈性，在行業周期波動中也有著更大的政策調控空間。此外杭州的蕭山、余杭，以及佛山的順德、南海亦位居雙榜TOP20，在市內需求“雙極”支撐下，未來杭州、佛山的住房銷售規模仍有望保持穩定。

??四線城市中，義烏、慈溪表現搶眼，兩地均是浙江省的經濟強市，城鎮化水平雖處于高位，但住房改善需求依舊旺盛。其中義烏人均住房面積更是不到30㎡，房價、地價也反超金華市區，并且“剛需”蓄水池和增量需求規模相對平衡，近期雖因為供給側大規模放量和行業周期起伏造成了一定市場波動，但中長期需求發展依然有望保持穩健。

??此外值得關注的是，棗莊滕州市、宿遷沐陽縣雖然增量需求躋身全國TOP20，但是兩地對外人口吸納能力嚴重不足，跨市流動人口僅占總人口的3%左右，受此影響，租賃戶規模僅占全部家庭戶的4%左右，“剛需”蓄水池幾近干涸。結合樓市銷售規模指標來看，兩地均處于透支式放量階段，2021年滕州、沐陽住宅銷售面積分別高達170、210平方米，均高于需求的增量預測值，人均購房面積也都高于1平方米。增量需求的透支式入場之下，缺乏需求彈性的滕州和沐陽未來或面臨更加深度的周期性調整。