??一

??政策環境：持續寬松

??1．中央層面：重申“房地產是國民經濟支柱產業”地位，持續做好保交樓、保民生、保穩定工作

??2022年第四季度，中央穩樓市力度顯著增強。一方面，重申“房地產是國民經濟支柱產業”地位，強調房地產鏈條長、涉及面廣，對于金融穩定具有重要影響，要充分認識到房地產業的重要性，為后續出臺支持性政策以充分發揮房地產業的支柱作用打開了空間。另一方面，監管部門對包括民企在內的房企融資態度呈現實質性改善，“金融16條”和銀行信貸、發債融資、股權融資“三支箭”等重磅政策相繼落地。

??多次強調落實支持剛性和改善性住房需求，促進住房消費。四季度召開的三次國務院常務會議、12月中旬召開的中央經濟工作會議，以及“放管服”改革重點任務分工方案中均提出，要落實因城施策支持剛性和改善性住房需求。同時中央經濟工作會議及《擴大內需戰略規劃綱要（2022—2035年）》均提出，要堅持“房住不炒”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡；加強市場預期引導，促進住房消費健康發展。

??房地產融資由“保項目”擴展至“保主體”，支持房企融資政策不斷出臺。四季度多部門發文、中央經濟工作會議及人民銀行工作會議，同時強調要推動保交樓、保民生、保穩定各項工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任；滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

??金融監管部門持續出臺具體措施，11月8日，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月11日，人民銀行、銀保監會發布“金融16條”，提出包括對各類房地產企業一視同仁、支持房企存量融資合理展期、支持優質房企發債融資、做好“保交樓”金融服務、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排等。11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行發文提出，允許商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務，置換資金優先用于項目工程建設和償還項目到期債務等。11月25日，證監會在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房企境外市場上市政策等。12月21日，證監會提出，繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，允許房企“借殼”上市，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

??加大力度發展保障性租賃住房。10月31日，財政部發文加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。《擴大內需戰略規劃綱要（2022—2035年）》中提出，完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，因地制宜發展共有產權住房，完善長租房政策，推動租購同權等。

??大力發展綠色建筑和裝配式建筑。財政部、工信部提出，自2022年11月起，在北京市朝陽區等48個市（市轄區）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策，納入政策實施范圍的項目包括醫院、學校、辦公樓、綜合體、保障房等政府采購工程項目。11月25日，住建部下發裝配式建筑發展可復制推廣經驗清單，請地方結合實際學習借鑒。12月6日，科技部、住建部印發“十四五”城鎮化與城市發展科技創新專項規劃，提出加強城市更新與品質提升系統技術研究、加強智能建造和智慧運維核心技術裝備研發、加強綠色健康韌性建筑與基礎設施研究、加強城鎮發展低碳轉型系統研究等7項重點任務。

??加強人才隊伍建設，做好教育、住房等保障服務。10月7日，中共中央、國務院印發加強新時代高技能人才隊伍建設的意見提出，支持各地將高技能人才納入城市直接落戶范圍，高技能人才的配偶、子女按有關規定享受公共就業、教育、住房等保障服務。

??2．地方層面：政策力度進一步加強，多個熱點城市“限購”松綁

??2022年第四季度，地方累計出臺房地產調控政策170條，較三季度繼續減少32%。其中，寬松性政策142條，中性政策15條，緊縮性政策13條。在前期政策高頻出臺基礎上，四季度地方在政策力度上進一步加強，寬松性政策覆蓋供需兩側。其中，需求側除了延續一直實施較多的財稅補貼、加強公積金住房貸款支持、放寬城市落戶和購房門檻外，更多城市跟進松綁四項限制性政策、推動二手房“帶押過戶”新模式；供給側核心舉措主要包括降低房企拿地門檻、優化商品房預售資金監管、鼓勵房企開展讓利促銷活動等。緊縮性政策主要表現在房地產市場秩序整治和房企資金監管等方面。

??多個熱點城市放寬“限購”“限售”等限制性政策。如上海市臨港新片區提出定向優化人才購房準入條件；廈門、鄭州、成都調整限購區域范圍；西安、杭州取消社保繳納年限或落戶年限限制；重慶調整貸款住房套數認定標準；西安多孩子家庭、南京指定區域增加購買套數；佛山、東莞則全面放開限購，蘭州取消現行限售政策。

??推動二手房“帶押過戶”新模式。深圳、廣州、杭州、蘇州、天津、成都、西安、煙臺、青島、東莞等多座城市推進或深化二手房“帶押過戶”登記新模式，無須提前還貸，無須墊付資金，提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

??二

??房地產市場發展特點

??1． 供求：主要行業指標大幅下跌

??2022年全國房地產市場整體持續處于調整階段，四季度內部分指標跌速有所放緩。其中，開發投資累計跌幅持續下探，走勢逐月放緩；房屋新開工規模、土地成交量價持續大幅下跌；商品房銷售面積及金額跌幅明顯，年末市場回升動力不足；國房景氣指數回調至94.35的歷史低位。

??投資：年末跌速放緩。2022年，全國房地產開發投資132895億元，同比下降10.0%，年末跌速放緩。從物業類別看，商業營業用房投資跌幅最大，下降14.4%；住宅投資占總投資比重為75.7%。從地區來看，東部和中部地區跌幅相對較小，跌幅在7%上下，東北地區跌幅最大，下降25.5%。整體而言，開發企業對東部地區投資較為穩定，占總投資比重為54.5%。四季度全國房地產開發投資29336億元，較上季度下降16.9%，較上年同期下降16.3%。

??土地：持續大幅下跌。2022年房地產開發企業土地購置面積10052萬平方米，同比下降53.4%；土地成交價款9166億元，同比下降48.4%；土地成交均價7790元/平方米，同比上漲14.4%。四季度土地購置面積3603萬平方米，較上季度上漲27.7%，同比下降54.2%；土地成交價款4142億元，較上季度上漲38.9%，同比下降40.7%。

??銷售：跌幅略有擴大。2022年全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%；商品房銷售金額133308億元，下降26.7%。分物業類型看，住宅市場跌幅最大，下降26.8%，辦公樓和商業營業用房跌幅相對較小。分區域看，各區域商品房銷售面積和金額同比為負增長，跌幅在21%—41%之間；東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、58.1%。

??四季度全國商品房銷售面積34415萬平方米，銷售金額33928億元，兩項指標較上季度分別上漲5.9%和1.9%，同比跌幅分別為29.9%和28.0%。季度內11月、12月兩項指標同比跌幅較大，超過三成。

??庫存：住宅增加明顯。2022年12月末，商品房待售面積56366萬平方米，上年末增加5343萬平方米。其中，住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米；辦公樓待售面積4073萬平方米，增加278萬平方米；商業營業用房待售面積12558萬平方米，減少209萬平方米。

??2．價格：新房和二手房價格走勢相對平穩

??新房：房價同環比跌幅呈逐月收窄趨勢。10-12月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為10座、16座、15座，環比指數算數平均值分別為-0.37%、-0.25%和-0.22%。10-12月，房價同比為上漲的城市數量分別為19座、18座、16座，同比指數算數平均值分別為-2.41%、-2.33%、-2.29%。

??二手房：房價整體趨穩，環比跌幅略有收窄、同比跌幅略有擴大。10-12月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為5座、5座、7座，環比指數算數平均值分別為-0.47%，-0.44%，-0.41%。10-12月，價格同比上漲城市數量均為6座，同比指數算數平均值分別為-3.65%，-3.72%，-3.76%。

??3．城市：商品住宅成交量較上季度明顯好轉，同比由跌轉漲

??四季度，監測30[1]個重點城市商品住宅成交總面積7042.69萬平方米，較上季度增加39.3%，比去年同期增加11.1%，同比出現正增長，上季度同比跌幅（-30.0%）。其中，上海、成都成交量相對領先，分別為494.63萬平方米、442.23萬平米，其次杭州、武漢在400萬平方米上下，成交量前十的城市還有佛山、青島、徐州、天津、濟南、北京，在290萬—280萬平方米之間。

??四季度末，商品住宅庫存最大的城市為青島2462萬平方米，其次武漢、成都約2100萬平方米；合肥庫存面積最小，為295萬平方米。消化周期上，上海、合肥、杭州、濟南、消化周期低于9個月；26座城市消化周期在14個月及以上，鄭州達111.5個月，大連、長春、青島在33—43個月之間。

??徐州土地成交面積明顯領先其他城市，為963.48公頃，重慶、成都超過600公頃，常州、長沙、西安在418—500公頃區間，成交前十的城市還有廣州、南京、無錫、寧波，位于194—322公頃區間。

??4．企業：銷售業績大幅下降 投資力度銳減

??業績：大幅下降。全年百強房企實現銷售操盤金額64622.2億元，同比下降41.6%的較高水平。百強房企銷售操盤金額門檻同比降低42.0%至116.1億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50門檻分別為1673.1億元、803.1億元、507.2億元、296.8億元，同比分別下降41.9%、49.4%、55.8%、48.0%。全口徑規模超過千億的房企由2021年的43家減少為20家，碧桂園4643億元排名榜首。

??投資：力度銳減。2022年房企新增貨值百強門檻為91億元，同比下降58%。新增貨值破千億的房企有8家，分比為保利發展、華潤置地、中海地產、萬科地產、濱江集團、招商蛇口、越秀地產、綠城中國。百強房企投資金額的81%集中于22座核心城市，在一線城市的投資占比35%，二線城市為50%。2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，降至2017年以來的最低點，與2021年（0.29）相比明顯下降。

??融資：規模大跌。全年房企新增融資總額為7750億元，同比減少42%，自2016年以來首次跌落萬億元以下。房地產融資的“三支箭”落地后，信貸、債券、股權融資、預售資金、非標信托、內保外貸、REITs等多維度的房企融資端支持政策均已出臺。除少數的國央企開發商和優質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發債外，其他無擔保安排的債券發行情況并不理想，后續融資政策效應還需市場有一段時間消化。

??到位資金：降幅明顯。2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，同比減少25.9%。其中，國內貸款17388億元，減少225.4%；利用外資78億元，減少27.4%；自籌資金52940億元，減少19.1%；定金及預收款49289億元，減少33.3%；個人按揭貸款23815億元，減少26.5%。四季度到位資金34681億元，較上季度減少7.4%，同比減少30.1%。

??三

??當前產業存在的問題

??1．融資政策支持的優質房企需要明確標準

??四季度，支持房地產企業融資的政策頻出，在官方表述中，無論是金融十六條、還是“三支箭”，能夠享受到政策扶持的都是優質頭部房企，也就是達到一定門檻才行。對于所有房地產企業來說，大水漫灌式的流動性支持是沒有的，可能未來大部分企業面臨的局面并不能有特別明顯的改善。優質頭部房企是一個若隱若現的白名單，哪些企業能夠進入，這絕對不能靠運氣，更多是企業各方面綜合實力的體現。現在不提“三道紅線”，不代表政策不再關注企業負債情況。企業的發展模式到底是資源推動型，還是管理推動型？土地投資布局是否符合國家發展規劃大局？產品設計是千篇一律還是每個樓盤都獨具匠心，企業包括產品的品牌價值幾何？單純依靠產品簡單復制尋求規模擴張的房企不是優質的，也很難穩定做到頭部。從行業發展角度看，政府應進一步明確優質頭部企業的認定標準，尤其是對于綜合實力的衡量，應更加可量化，可評價。這樣既給房地產開發企業的發展指明了方面，便于對接資源，也給政府一定的管理參考，而不是隨意的解釋。

??2．土地成交冷清，市場面臨供應不足壓力

??房地產開發企業從摘牌拿到《國有土地使用證》到取得《商品房銷售(預售)許可證》所需時間會有所差異。一般而言，拿地后需要六個月以內開工，拿證滿二年未動工開發的，政府就可以無償收回土地使用權。時間節點上看，土地市場成交規模及新開工節奏直接決定第二年的商品房供給。2022年土地場成交冷清，開發企業土地購置面積10052萬平方米，不及上年一半。同時，2022年拿地企業多為當地城投企業，開發運營節奏要比高周轉的民營房企緩慢，也將對市場供應造成一定影響。2023年新增商品住宅將面臨供應不足的壓力。

??3．市場信心不足，仍需政策積極引導

??當前，房地產行業探底周期逐漸拉長，各個層面提振房地產市場的政策不斷，疫情對經濟的影響也在逐步消除，但是經濟復蘇進程較為緩慢，我們預計2023年銷售也不會出現明顯反彈，房價仍然有回調的空間。未來房地產能否企穩關鍵是購房者的預期，以及企業特別是民營房企的信心。房地產遇冷，企業資金鏈緊張，很大程度上是消費者觀望，看不準市場走向，擔心買了沒回報，買了會爛尾。如何改變負面預期，進而引導正面預期，如何提升消費者信心，進而提升開發企業的信心？政策需要積極引導。

??4．“帶押過戶”存在一定業務風險

??四季度，多個城市推進二手房交易“帶押過戶”登記新模式。交易二手房時，不用提前還清房貸，就能實現抵押變更、轉移登記和新抵押設立，降低了交易雙方資金及時間成本、提高交易登記安全性。這一措施產生了較好的經濟效益和社會效應，對促進房地產市場良性循環具有積極意義。與此同時也存在一定風險，銀行推動“帶押過戶”的動力是留住貸款，那么跨行過戶可能面臨一些障礙；交易完成前賣方需要接受資金監管，對有置換需求的居民有一定影響；因為會出現短期的“雙抵押”并存，買方貸款比例有所限制。各地方政府在推行這一政策時，需要宣傳和咨詢工作做到位，規范交易流程和細節，明確相關規章制服，規避制度創新帶來的風險。

??四

??2023年一季度房地產市場走勢預判

??1．政策持續寬松。房地產作為國民經濟的支柱產業，行業深度下行對經濟影響顯著。2022年底行業政策已經出現明顯轉折，從“去杠桿”轉變為“穩經濟、穩地產”，2023年一季度將引導市場預期和信心回暖。中央層面，金融加碼支持“保交樓、保民生、保穩定”工作，推動并購重組，支持改善房企資產負債狀況等；政策支持合理住房需求、鼓勵住房消費。地方政府將跟進首貸利率調整機制降低購房成本，多城市首付比例、首貸認定標準等方面仍有調整空間；高能級城市放寬行政性限制政策，如取消或縮小限購范圍，降低購房門檻；更多城市跟進優化二手房交易政策，簡化交易流程、降低交易成本等。

??2．市場低位企穩。政策支持房地產的措施落地到市場響應并做出調整仍需要過渡期，再考慮到一季度季節和春節假期因素影響，前兩月投資、銷售、新開工等行業數據將繼續下行，3月起低位企穩，環比出現反彈。由于去年行業各項指標下行明顯，基數較低，一季度同比跌幅或將有所收窄。部分城市積極推動二手房 “帶押過戶”方案，市場交易活躍度將進一步提升。經濟的逐步復蘇也將帶動房地產形勢轉好。土地市場方面，城市分化將持續加大，一、二線城市將優化供應結構及土拍規則吸引優質企業投資，三、四線城市土地儲備充足、但市場疲軟，將減少供應消化存量供給。

??3．企業償債壓力仍然較大。一季度償債壓力仍是房企面臨的大關，數據顯示1月、3月房企償債規模均超千億元。盡管房地產行業融資環境發生歷史性轉變，但受到政策支持的企業范圍依然有限，個別房企仍然存在債務違約的可能性。受到政策支持的房企要抓住融資窗口期，推動銷售回暖，從根本上解決流動性問題。政策鼓勵下，房企之間實質性的合并重組事件將增多。

??01

??主要經濟指標統計數據

??02

?    房地產相關主要指標統計數據

??03

??重點城市交易數據

??04

       中國房地產企業銷售排行榜