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??前言

??近年來中國房地產市場深刻變革的浪潮中，疊墅產品作為高端住宅市場的新興力量，正經歷著前所未有的迭代升級與深刻變革。隨著“限墅令”的持續影響及土地供應政策的微妙調整，傳統獨棟別墅逐步淡出一手市場的聚光燈下。然而，疊拼別墅憑借其獨特的空間布局優勢和對土地集約利用理念的踐行，迅速嶄露頭角，成為市場的新熱點。而疊拼別墅則憑借其獨特的空間布局優勢與土地集約利用的理念，迅速崛起成為市場新寵。特別是近兩年來，國家層面對土地供應容積率的政策限制有所放寬，這一宏觀環境的變化為疊墅產品的創新發展提供了更為廣闊的空間與契機。

??在此背景下，開發商積極響應市場需求，加大在低容積率地塊上的布局力度，旨在打造更加宜居、高端的疊墅產品。產品間的競爭日益激烈，促使疊墅設計不斷突破傳統框架，向更加精細化、差異化、智能化的方向邁進。從建筑設計到內部空間規劃，從材質選擇到環保節能技術的應用，每一環節都力求創新與卓越，以滿足消費者日益增長的品質生活需求。本文將深入剖析中國住宅產品疊墅在近兩年的迭代變化，揭示其背后的市場邏輯與技術創新趨勢。

??文/克而瑞產品力研究中心

??PART.01 疊墅的特征及其流行背后折射的客需變化

??1、疊墅的四大特征

??隨著城市化加速與居民生活水平提升，改善型住房需求激增。此類客戶追求寬敞舒適的居住空間，同時強調私密性、獨立性及自然親近感。疊墅應運而生，以其多層次布局與豐富附贈空間，打造別墅級居住感受，同時規避傳統別墅占地面積大與總價高昂等潛在問題。

??疊墅，從字面上看為“疊加別墅”，是指通過垂直疊加的方式構建的別墅式住宅。它融合了傳統別墅的居住體驗與現代住宅的緊湊布局優勢，通常以多層（多為四至六層）帶閣樓或露臺的結構呈現，每套住宅均享有獨立的出入空間及較為私密的戶外空間（如陽臺、露臺或小型庭院），是一種有天、有地、有花園的私密生活空間。疊墅設計旨在提升居住品質，同時兼顧土地資源的高效利用，成為城市中高端住宅市場的熱門選擇。

??疊墅產品主要包括以下四個主要特征:

??1.1低容積率、高寬敞和舒適度（略）

??1.2空間布局靈活合理，私密性與獨立性佳（略）

??1.3擁有較好的園林景觀與居住視野（略）

??1.4高附贈率、高得房率、高性價比（略）

??2、疊墅的客戶需求及變化

??疊墅逐漸開始在住宅市場上流行，政策導向是最主要的驅動因素，隨著獨棟別墅逐漸退出新房市場，疊墅以其新穎的別墅形態，自然地承擔起替代者的角色，成為追求高品質居住體驗家庭的新寵。

??另一方面，疊墅的流行也反映了人們居住觀念的深刻變化。在許多人心中，擁有一棟別墅不僅是對美好生活的向往，更是一種生活態度的體現。"院子"作為私密空間的象征，承載著人們對自然、寧靜和家庭團聚的渴望，成為居住夢想中的終極追求。

??(略)

??疊墅在市場上日益受到追捧，從客戶需求和產品特性的角度來看，疊墅的流行主要得益于以下幾個方面的客需滿足：

??1）理想生活空間的實現。（略）2）私密性與安全性的強化（略）3）高得房率與空間優化。（略）4）文化與品味的體現（略）5）身份與地位的象征。（略）6）創新與定制化的可能。（略）7）多功能空間的靈活運用。（略）

??綜上，疊墅的流行不僅源于其對現代居住需求的滿足，更在于它所提供的高品質生活體驗和個人品味展示的平臺，這些都是現代家庭所追求的理想居住選擇。

??同時，不同城市的疊墅客群展現出各自獨特的特征和偏好，這種多樣性使得疊墅市場呈現出豐富多彩的面貌。

??（略）

??PART.02 政策放松下
低密地塊及疊墅項目開始涌現

??1、政策放松對容積率的限制，低密度地塊成交上揚

??2023年10月，自然資源部發文建議建議取消遠郊區容積率1.0限制，這一政策變化為低密度、優質的房地產開發項目提供了更多可能性，使得聯排、雙拼、疊墅等“類別墅”產品不再受嚴格的容積率限制，從而促進了房地產市場的產品多元化。

??政策出臺以來，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個城市積極相應，直接或間接對遠郊地區容積率進行了調整。

??（略）

??政策松動后，部分城市及時更近，釋放更多低容積率地塊。這些地塊具備更大的開發潛力與靈活性，能夠滿足市場對低密度、高品質住宅產品的需求，因此在土拍市場中能夠吸引更多房企的關注和參與，成交數量顯著增加。根據克而瑞統計，自2023年以來，容積率1.5一下的商品住宅地塊成交數量占比呈顯著上升趨勢。

??南京于2024年計劃出讓的38幅重點地塊中，部分城區地塊容積率十分接近1.0，溧水、浦口的兩塊地更是低到0.8。蘇州、無錫今年也頻頻投放低密住宅用地，容積率最低降至0.8。

??2、以杭州、上海為首的部分城市近年來頻推別墅項目，市場反饋佳（略）

??3、疊墅項目回歸中心化、面積趨小化、精裝普及化

??總體來看，我國別墅項目的區位發展軌跡呈現一種變遷過程：最初集中在城市中心區域，隨后逐漸擴展至郊區地帶，而近年來又出現了一種向城市中心回歸的現象。這種區位變化的背后，主要受到政策導向、土地資源分配等因素的影響，此外客戶需求的變化，對居住品質及便利性的“既要又要”，也促使別墅項目在區位上尋求更加符合市場需求的布局。

??以杭州為例，（略）

??在套內面積段的分布趨勢上，根據我們的統計分析，疊墅項目中較大面積的產品在過去幾年里，特別是早期階段更為常見。進一步審視近五年來位于核心一、二線城市內套內面積達到或超過200平方米的疊墅項目，我們發現這些大面積項目主要集中在2020年至2021年間，其占比合計超過了五成。自2022年起，這一面積段的疊墅產品數量顯著減少，而市場焦點則逐漸轉向了100至200平方米之間的產品。

??疊墅套內面積趨小化，這一現象背后有多重原因。一方面，政策因素的引導導致獨棟高端別墅產品逐漸退出市場，為疊墅等更緊湊的住宅類型提供了發展空間，不再僅僅依賴面積大小來定義豪宅的價值，而是向產品的更多維度探索和提升。另一方面，疊墅通過減小面積，使得其總價保持在一個相對適中的水平，從而增強了產品的市場競爭力，使得更多消費者能夠負擔得起并接受疊墅產品，進而拓寬了其受眾群體。

??從疊墅的精裝修趨勢來看，根據克而瑞產品庫數據，過去幾年間，疊墅項目在交付時更傾向于選擇毛坯狀態，這一現象主要可能歸因于市場定位、成本控制以及購房者個性化需求等因素的綜合影響。毛坯交付允許購房者根據自己的喜好和實際需求進行裝修，既滿足了部分客戶對個性化空間的追求，也便于開發商在價格上做出更為靈活的調整。

??而自2023年起，市場出現了顯著變化，越來越多的疊墅項目開始采用精裝交付方式，精裝修比例達到71.4%。這一轉變一方面是在高層產品精裝交付覆蓋率越來越高背景下，疊墅也及時跟進，能夠直接提供更為舒適、便捷的居住環境，省去了繁瑣的裝修過程；另一方面，在疊墅產品越來越多的情況下，開發商也通過精裝修來提升產品品質、增強市場競爭力，凸顯項目差異化優勢。

??PART.03 重塑空間布局，融合科技美學
開啟高品質居住新紀元

??在房地產領域，疊墅產品正經歷著前所未有的變革與創新，從傳統空間布局到現代設計理念，再到科技與智能化的深度融合，每一步都標志著疊墅產品向更高品質、更個性化、更環保節能的方向邁進。本章節將深入探討疊墅產品的最新設計理念與趨勢，這些變革不僅重新定義了疊墅產品的居住體驗，更為未來高端住宅市場發展指明了方向。

??1、各戶型“平權化”，摒棄中疊，創新邊戶“雙拼”設計

??在疊墅設計中，上疊通常會配有寬敞的露臺，而下疊則擁有獨立的花園，這些都為住戶提供了獨特的居住體驗和附加價值。然而，平衡中疊住戶的居住體驗卻成為了設計中的一大難題。中疊位于上疊和下疊之間，難以享受到上疊的開闊視野和下疊的私家花園，使其在整體設計中顯得缺乏突出的亮點。

??解決“中疊困局”需要創新的設計思路和巧妙的空間規劃，其中，四層疊墅的產品設計選擇，直接摒棄難以找尋亮點的中疊產品，完全避開了中疊的設計難題，可簡化開發過程中的平權挑戰。

??長沙山墅一生所有疊墅采用"雙拼"設計，每一套都是邊戶，沒有中間戶，屬于全長沙獨有的首創設計。并且所有疊墅都是上下兩戶真疊墅，上疊和下疊都有花園和地下室，其中上疊產品由四層+五層+屋頂空間+負二層+南院組成，下疊產品由一層+二層+三層+負一層+北院組成。

圖：長沙山墅一生疊墅示意圖

??這樣的設計不僅有效地解決了傳統疊墅中存在的“中疊困局”，還在市場上樹立了創新典范。長沙山墅一生通過獨特的“雙拼”設計，每一個邊戶都擁有獨立的進出方式和私密空間，消除了中間戶的不便與缺陷。此外，上疊和下疊均享有花園和地下室，使得住戶無論選擇哪一層，都可以享受到豐富的空間和高品質的生活環境。

??2、上下疊動靜倒置，動區錯開，靜區相連，互不干擾

??在傳統疊墅設計中，動區（如客廳、餐廳等公共活動區域）通常位于下層，而靜區（如臥室、書房等私密休息區域）則位于上層。然而，這種布局方式可能導致上層住戶受到下層活動噪音的干擾，影響居住體驗。

??動靜倒置設計作為疊墅空間布局的一次革新，顛覆了傳統布局原則。通過將上下疊之間動區錯開、靜區相連的方式，從源頭上減少噪音傳播，為住戶營造一個更加寧靜、高品質的居住體驗。

??成都新希望長粼府采用“動區社交廳－靜區休息區－靜區休息區－動區社交廳”布局，實施雙疊功能分區設計。不僅有效解決動靜區域間的相互干擾問題，同時確保上疊的社交會客廳與屋頂空間之間的動線關系更為流暢，從而提升空間連通性和使用便捷性。

??2023年12月，新希望長粼府首批38套疊墅開盤即告售罄，在全市認購率普遍趨緩的背景下，交出了一份亮眼的成績單。

圖：成都新希望長粼府“動靜倒置”布局示意

??成都華潤璽宸上院的疊墅產品同樣采用動靜倒置布局，動區主要集中在1F和4F，而靜區則位于2F和3F，動靜互不干擾，并通過貫通式的電梯實現3F和4F均可直接入戶。在2023年1月至4月期間，該項目實現了6.4億元銷售業績，成為城東地區銷售套數最多、銷售總價最高的改善型住宅項目。

圖：成都華潤璽宸上院“動靜倒置”布局示意

??3、少梁化無柱化設計，最大限度釋放空間潛力

??疊墅產品相較于大平層，空間設計展現出更高的靈活性與可變性，這根植于其獨特的垂直分層結構與追求私密、舒適及層次豐富居住體驗的設計理念。疊墅產品的主要目標客群，傾向于追求一種更為私密、舒適且層次豐富的居住感受，渴望在有限的居住空間內實現功能的最大化與個性化定制。

??因此，在規劃疊墅空間布局時，房企深諳空間多樣性與靈活性的重要性，積極融入少梁化、無柱化等建筑理念，以最大限度釋放空間潛力，滿足目標客群對居住品質的高標準要求。這種設計理念未來建筑領域有望成為主流趨勢，其優點主要體現在以下幾個方面：

??一是大幅提升空間使用效率。在傳統建筑結構中，柱子占據了大量空間，而無柱化設計通過厚板承重，釋放了更多室內空間，顯著提高了空間利用率。

??二是倡導業主參與，彰顯每個空間的獨特性。這種設計鼓勵業主參與空間布局，使得每個空間都能展現出其獨特個性。

??三是提升建筑效率。無柱化設計采用高效的建筑材料和施工技術，降低了建筑成本和施工周期，同時增強了建筑的抗震性能，提升了建筑的安全性。

??四是體現了可持續發展理念。通過模塊化和標準化方式，實現建筑物拆卸、組裝和重復利用，降低了建筑垃圾的產生，同時優化了建筑物的能耗性能，降低了能源消耗。

??（案例略）

??杭州保億東潤府公區采用了無柱設計，將原本相對獨立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。基于市場反饋的數據分析，該項目在杭州市2024年一季度內，于239-280㎡住宅銷售領域取得了銷售套數冠軍，這一表現有力印證其產品實力和市場競爭力。

圖：杭州保億東潤府建面約245㎡三疊下疊戶型示意

圖：杭州保億東潤府樣板間實景

??4、室內外情景交融，注重私密性提升（略）

??5、疊墅產品亦刮起精裝風，融入科技與智能化變革（略）

??6、高層示范區的美學設計，疊墅產品同步跟進

??過去的疊墅項目相對傳統，更多地關注于居住空間的布局與功能性。隨著時代的發展與人們對生活品質要求的提升，如今的疊墅項目愈加重視園林、立面、門頭的美學打造。

??這些疊墅項目通過引入專業的園林設計、精細的建筑立面處理以及個性化的門頭裝飾，將美學元素巧妙地融入其中。園林設計追求自然與人文的和諧共生，立面展現出獨特的建筑風格和精致的細節處理，門頭則成為了項目品質與品味的直觀體現。這樣的轉變不僅提升了疊墅項目的整體美感，也為居住者帶來了更加舒適、愉悅的生活體驗。

??杭州汀雨曉月里融合了大面積玻璃與鋁板材質作為外立面，通過淺灰、深灰及香檳金三色的搭配，構造低調質感。此外，項目還運用了多層次疊加的披檐設計，側邊矗立金屬格柵與燈籠柱，提升了整體的精致度和層次感。

圖：杭州汀雨曉月里立面效果

??在社區景觀打造方面，該項目巧用天然優勢，以“曉月六逸”為景觀核心，呼應東湖公園的“十景”之美。同時引入陽光草坪、戶外游樂場及環繞景觀的漫步道等高端社區配置，結合低層建筑的統一規劃，整體空間更顯寬敞與通透。

圖：杭州汀雨曉月里社區景觀效果

??值得一提的是，該項目還規劃了酒店式大堂，以及穿過大堂即可直達的無邊泳池，邊上設有水吧臺與廊庭，營造出度假般的歸家感。

??PART.04 總結與展望

??近年來，隨著房地產市場的精細化發展，低密地塊供應量的顯著增長為疊墅產品的蓬勃發展奠定了堅實基礎。在此背景下，疊墅產品不僅穩固了其市場地位，更通過持續的迭代創新與差異化策略，展現出強勁的增長潛力與高端市場的吸引力。

??迭代升級方面，疊墅產品在設計理念、空間規劃及技術應用上均實現了質的飛躍。房企充分利用低密地塊優勢，打造出更為通透、寬敞的居住空間，同時融入現代科技與環保理念，使疊墅既滿足了居住舒適度的要求，又體現了對未來生活方式的深刻洞察。這種對品質的不懈追求，為疊墅產品贏得了更高的市場溢價。

??差異化打造則是疊墅產品在市場中脫穎而出的關鍵所在。面對激烈的市場競爭，疊墅產品通過個性化定制、獨特的設計風格以及豐富的社區配套服務，成功吸引了改善型及高端客戶的關注。這種以客戶需求為導向的差異化策略，不僅增強了產品的市場競爭力，還進一步提升了品牌形象與客戶忠誠度。

??展望未來，隨著低密地塊供應的持續增加，疊墅產品的市場份額有望進一步提升。在此過程中，疊墅產品將繼續堅持迭代升級與差異化打造并行的發展路徑，以更優質的產品與服務，不斷提升自身的市場辨識度和客戶滿意度。在未來的中國住宅市場，疊墅產品將扮演更重要的角色、占據更加穩固地位、引領高端住宅市場的新風尚。