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??導語

??12月恰逢房企業績沖刺季，供應有望持續回升，不排除部分房企為沖刺業績而進行年末大促，預計整體成交環比有望回升，小幅翹尾。

??得益于政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，11月新房成交延續U型走勢達到年內新高，單月成交面積環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%,前11月累計降幅收窄至26%。二手房成交繼續走強，成交面積環同比分別上升16%和33%，前11月累計同比增5%。土地成交規模周期性上升，建筑面積環比增24%,熱度穩增，11月土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，并創年內新高。

??01新增供應

??環增35%較Q3月均增4%，青錫常佛惠珠等加速放量

??11月供應規模環比增3成以上，較三季度月均穩中微增。30個重點城市新增供應930萬平方米，環比上升35%，同比下降33%，與三季度月均相比微增4%，前11月累計同比降幅為32%。

??一線供應穩中微增，絕對量仍處低位，與三季度月均持平。4個一線城市整體預計供應面積184萬平方米，環比增11%，同比下降38%，較三季度月均水平微增1%。僅上海、廣州迎來階段性放量，環比持增，基于新政后市場良好的反饋，疊加上月基數較低，房企普遍加強了推盤節奏，整體供應量穩中有增。北京、深圳同環比齊降，深圳整體供應規模仍好于三季度月均，北京供應回落至年內低位，前11月累計同比降幅擴大至10%。

??二三線城市供應迎來放量期，環比大增42%，較三季度月均增幅為5%。26個重點二三線城市合計供應746萬平方米，環比大增42%，同比下降32%，累計同比降幅為34%。其中成都11月供應規模延續100萬平以上高位持穩，累計同比降幅保持在2成以內。從變化情況來看，弱二三線城市迎來集中放量期，青島、南寧、無錫、常州、佛山、惠州、珠海等環比倍增，主要源于上月基數較低；而杭州、昆明、濟南、重慶等個別城市同環比齊降，房企推盤積極性也并不高漲。

??02新房成交

??供應放量+政策慣性，11月同比增20%為年內新高

??得益于供應放量+新政密集疊加，利好效應持續，11月成交面積創年內新高。據CRIC監測數據，11月30個重點城市整體成交1534萬平方米，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。

??一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個一線環比增長9%，同比上升62%，較三季度月均增長76%，累計同比降幅為14%。除北京、廣州環比下降外，上海、深圳均同環比齊增，其中深圳漲幅顯著，環比增65%且同比倍增；值得關注的是，滬深11月環比增幅較10月環比增幅均有放緩趨勢，可以看出新政利好效應有遞減趨勢，隨著短期欲購房的存量客戶持續釋放，成交增長也有疲軟態勢。

??二三線城市成交延續低位波動，累計同比降幅顯著高于一線。可以將各城市劃分為以下幾類：（1）南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經歷了前期深度調整，11月因中央新政利好維穩市場信心和適銷對路樓盤入市，11月成交出現回升態勢，同環比齊增。（2）武漢、天津、重慶、長沙、昆明、寧波、福州、廈門、、濟南、常州、徐州、佛山等11月成交環比持降，不過同比轉正，已好于去年同期，整體市場走勢已初顯止跌回穩征兆；（3）少數城市諸如南寧同環比延續降勢，整體成交仍延續低位徘徊。

??03項目去化

??平均去化率增7pcts至37%

       滬深長鄭蘇錫等熱度穩增

??11月房企推盤積極性與10月持平，推盤量延續高位，26個重點城市11月首開和加推共計249次，環比微增3%；市場熱度穩中有增，據CRIC調研數據，重點城市11月平均開盤去化率為37%，同環比漲幅分別為3pcts和7pcts；和三季度相比增幅為12pcts，延續弱復蘇走勢。

??分城市來看，上海、深圳、成都、長沙、鄭州、無錫、天津、蘇州、杭州熱度居前，11月去化率均在5成以上。除了上海之外，其余城市當月推盤量均保持在個位數，無錫、長沙僅為1-2個盤入市，房企推盤更傾向于“以銷定產”，僅素質較好的盤傾向于加快推盤節奏。

??而從變化趨勢來看，一方面近半數城市去化率延續同環比齊增態勢；一類為新政直接利好型城市，以上海、深圳為典型代表，得益于“四限”松綁疊加適銷對路樓盤積極入市，短期內項目開盤去化率穩中有增；另一類漲幅較為顯著的長沙、鄭州、蘇州、無錫等主要得益于供給結構持續優化，熱盤入市對整體市場熱度起到了顯著支撐。另一方面北京、廣州、合肥、武漢、濟南、昆明、佛山市場熱度穩步回落，同環比延續降勢，值得關注當屬北京、廣州，同為新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以內，主要和推盤結構密切相關。

??04庫存

??供求比0.61致庫存同環比齊跌

       深廈去化周期同環比齊跌

??11月，供應放量而成交微降，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.46增至0.61，僅無錫維持供不應求，其余29城供求比均在1以下。30城庫存面積為22684萬平方米，環比下降2.6%，同比下降6.0%。

??25城消化周期環比有所縮短，降幅多為10%以內，深圳、南京、合肥、鄭州等因短期成交穩增，去化周期環比降幅較為顯著。值得關注的當屬廈門、深圳，去化周期同環比齊跌；從絕對量來看，目前消化周期超過18個月的城市也由上月的22個降至18個，隨著成交復蘇，庫存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房

??成交環同比分別增16%和33%，一線同比增長超5成

??11月，18個重點城市二手房成交面積預計為1199萬平方米，環比增長16%，同比增長33%。前11月累計成交面積預計為10020萬平方米，累計同比增長5%。

??環比來看，一系列政策刺激下，11月二手房市場高溫不退，除青島、漢中、資陽、寶雞等4城外，其余14個城市成交均持增。同比來看，重點城市漲多跌少，京滬深等核心城市成交規模普遍高于去年同期，特別是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、漢中、舟山等城市成交表現依然顯著弱于去年同期。預判后市，政策效應疊加年末沖量，預計下月二手房成交仍有望延續增長勢頭，但環比增幅可能略有收窄。

??06土地市場

??成交面積環增24%，溢價率6.1%創年內新高

??11月，土地市場供求規模環比周期性上升，截止11月28日，本月土地供應為3.2億平方米，環比上升150%，成交1.4億平方米，環比上升24%。但是在中央嚴控增量、地方加快落地“穩市場”一攬子舉措的背景之下，土地供求規模仍小于上年同期。本月土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，并創下年內新高。隨著需求端信心的邊際好轉，再加之平均供地質量的提升，典型城市平均溢價率迎來了企穩上漲。

??各能級城市表現各異，一線城市同比回升、環比持平，二三線成交規模同比回落、環比上升。CRIC監測數據顯示，截止11月26日，一線城市本月共成交土地114萬平方米，環比上月持平，同比上漲139%；成交金額239億元，環比下降20%，同比大增329%，不過若計入月末上海土拍，一線城市本月同環比均將顯著增長。具體來看，北京成交總建面22萬平方米，共128億元，其中海淀區上地板塊兩宗宅地均達到溢價率上限。上海月末的第七輪土拍更是贏得了多家房企關注，其中浦東楊思地塊經過191輪競價，由華潤、中能建、越秀聯合體競得，溢價率40.4%，創下了上海取消土拍限價以來的溢價率新高。

??二線城市成交規模同比回落、環比上升。具體來看，至26日二線城市成交建面1510萬平方米，同比下降27%，環比上升42%，平均成交樓板價5274元/平方米，環比上升14%。具體到城市來看，福州成交地塊32幅，成交建面165萬平方米，總價160億元，平均溢價率0.7%。居于第二位的成都成交建面155萬平方米，成交總價96億元，平均溢價率12.8%。居于第三位的西安成交建面140萬平方米，成交總價68億元，平均溢價率6.9%。本月成都、西安、杭州等地成交了多宗高溢價地塊，如成都高新南區地塊拍出了46%的溢價率，2.63萬元/平方米的樓板價也刷新了板塊紀錄。

??三四線城市同比表現為同比回落。截止11月26日，總成交建面1億平方米，同比下降14%，環比上升49%。成交均價2235元/平方米，環比上升3%。在CRIC重點監測的三四線城市中，揚州、泰州、鹽城等9個城市成交規模超過100萬平方米，榜首揚州成交281萬平方米，泰州、鹽城分別位于二、三位，成交建筑面積分別為267、248萬平方米。本月熱度最高的城市為揚州，儀征、寶應多宗宅地拍出高溢價，使得揚州本月溢價率延續上月高位，達到21%，是成交建面超百萬平方米的三線城市中，熱度最高的三線城市。此外泰州、金華、連云港等市本月平均溢價率也在5%以上。

??07綜觀

??年末沖刺供應放量+政策穩信心

       12月成交將迎翹尾行情

??總體來看，11月利好政策密集疊加下，30個核心一二線城市整體仍處于持續放量期，成交同比回正，為年內新高。事實上，從11月核心一二線城市周度新房成交面積變動情況來看，增長勢頭不減：據CRIC監測數據，11月第三周（11.18-11.24）30城新房成交面積環比增26%。

??預判后市，我們認為，12月恰逢房企業績沖刺季，供應有望持續回升，不排除部分房企為沖刺業績而進行年末大促，考量此影響，預計整體成交環比有望回升，小幅翹尾。

??城市分化預期延續，京滬深等核心一線城市仍是成交熱點，隨著供應上升，新房成交預期延續增勢；還有部分二線諸如武漢、南京、蘇州等經歷了前期深度調整，購買力有修復態勢，隨著年末房企加強折扣力度，剛需剛改客戶仍有釋放空間，還有多數內陸三四線城市，樓市熱度仍有待核心一二線城市傳導。

??二手房市場仍處于高位震蕩行情，不過市場份額或將持續收窄。因新房加速以價換量+產品迭代（四代宅）提升得房率，部分剛需剛改客群開始“倒流”回新房市場。