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??截止11月26日，全國300城經營性土地成交規模1.1億平方米，環比上月同期持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴大。熱度方面，月內雖然成都、合肥、濟南等城市取消了土拍限價，11月整體溢價率環比仍只有小幅上升，僅3.7%，為2023年以來第二低點。本月流拍率為11.9%，環比基本持平；其中，福州流拍地塊數量最多，有10宗地塊出現流標或撤牌。

??核心要點

??供求：11月土地供應量為4億平方米，創2023年年內新高。隨著年末土地供應規模的周期性高點來臨，供地規模進一步攀高。土地成交1.1億平方米，環比持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴大。

??熱度：月內重點城市土拍平均溢價率3.7%，月內雖然成都、合肥、濟南等城市取消了土拍限價，溢價率環比仍只有小幅上升，為2023年以來第二低點。流拍率為11.9%，環比基本持平，福州流拍地塊數量最多，有10宗地塊出現流標或撤牌。

??分布：各能級表現一致，成交規模和成交金額同環比均降。其中一線城市降幅最甚，同環比降幅均在八成以上，二三線城市降幅相對較少，環比降幅不足10%。CRIC監測數據顯示，截止11月26日，一線城市本月共成交土地僅48萬平方米，環比大降90%；成交金額56億元，環比大降95%。

??后市展望

??土拍限價松綁后、市場分化進一步加劇

??高去化項目依舊是香餑餑截止11月26日，全國300城經營性土地成交規模1.1億平方米，環比上月同期基本持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴大。熱度方面，日前自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制，成都、合肥、濟南等城市快速跟進，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價紀錄就被刷新，成都、福州等城市土拍相繼刷新了樓板價TOP2紀錄，熱點地塊房企競價盛況再現。不過，整體市場來看，這也僅僅是點狀高熱，整體上市場熱度處于相對低位。11月整體溢價率為3.7%，環比仍只有小幅上升，為2023年以來第二低點。究其原因，雖然“限價”取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場向市場化過度；但考慮到不同地塊的區位條件和地塊價值不同，即使盈利預期較佳，但在房企資金承壓的當下，良好地回款速度和去化預期尤為重要。如此來看，當下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開良好的項目去化預期。

??01供求

??供地規模周期性上揚

??成交規模延續年內高位

??土地供應方面，截止2023年11月26日，本月土地供應量為4億平方米，創2023年年內新高。與上月預計一致，隨著年末土地供應規模的周期性高點來臨，供地規模進一步攀高。與上年同期相比，本月供地建面同比降幅也收窄至一成左右。一線城市方面，京滬穗深月內均發布了宅地供應公告，其中上海住宅用地供應規模最大，13幅地合計建面超過160萬平方米，其中有1宗為純租賃住宅用地，7宗要求配建租賃住宅。二線城市方面，同樣絕大多數城市均在月內發布了供地公告，其中貴陽、重慶、長沙單月新增供應含宅用地規模均超過800萬平方米。鑒于大多數城市仍遠未完成2023年的供地計劃，經濟發展和財政收入也正處于增速換擋期，地方層面的供地意愿依舊較為強烈，如北京在月內發布了2023年第四輪預供地清單，突破了年初“原則上三輪以內”的要求，預計年末供地規模的同比降幅有望繼續維持年內低位，且有可能出現進一步的收窄。

??土地成交方面，截至11月26日，全國300城經營性土地成交1.1億平方米，環比上月全月已經基本持平，同比下降36%，同比降幅較上月明顯擴大。一二線城市中，至截稿時長沙、合肥、西安、福州本月成交建面均超過100萬平方米。三四線城市方面，鹽城、徐州、淮安等城市月內成交面積也達到100萬平方米以上。隨著年末三四線城市土地成交量的增加，月內平均樓板價為2524元/平方米，較上月明顯下降，重新回到年內低點。鑒于本月中央部委多次強調改善房企融資環境，加強對于民企扶持，再加之月內供地規模的攀高，預計年末土地成交規模將迎來周期性翹尾，且同比降幅有望出現收窄。

??02熱度

??土拍限價松綁后

??溢價率仍低位徘徊

??市場熱度方面，至截稿時廣州、北京、上海、成都、蘇州等市均在月內舉行了土拍，11月份平均溢價率3.7%，較上月微增0.1個百分點，為2023年以來第二低點。月內雖然成都、合肥、濟南等城市取消了土拍限價，但從實際土拍情況來看，仍呈現點狀高熱的現象，僅有少數優質地塊的溢價率水平有所上升，但是從拿地成本角度來看，地價水平仍處于相對審慎的范圍。因此從整體溢價率指標來看，11月平均溢價率并沒有出現實質性的大幅上揚。而這也在側面說明了，在當前這個時點取消土拍價格限制，是較為符合當前“穩地市”的調控目標。

??11月土地流拍率11.9%，環比上月基本持平。就土地屬性來看，流拍土地中含宅用地幅數占比為70%，流拍地塊中含宅用地的比例有所下降。按城市統計，月內福州流拍地塊數量最多，有10宗地塊出現流標或撤牌，且其中有9宗地塊為住宅用地，但月內成交的鼓樓區高工、屏西地塊依舊拍出了20%以上的高溢價，地塊冷熱分化極為顯著。在進入12月之后，隨著年末大量三四線城市傳統成交高峰期的到來，再加之2023年預供地制度的影響，土地流拍率或進一步下行。

??03重點地塊

??廈門湖里地塊奪得金額榜榜首

??濱湖地塊刷新合肥樓板價紀錄

??2023年11月，由于一線城市僅有北京兩宗宅地成交，整體供地質量明顯下降，因此本月兩榜榜首和入榜門檻明顯下調。總價榜榜首地塊來自福州晉安區，為商住地塊，成交總價為48.5億元，由廈門建發底價競得；排在第二、三位的分別來自廈門和佛山，其中居于第二位的廈門湖里五緣灣地塊，地理位置十分優越，起拍價達47.4億元，該地吸引了7家房企參與競拍，僅一輪，就由廈門市鴻垚盛房地產開發有限公司（建發）以總價48.4億競得，成交樓面價45955元/㎡，溢價率2.1%。排在第三位的來自佛山南海區，為商住地塊，被保利以底價47.23億元競得，樓板價為16413元/平方米。排在第四位是合肥濱湖地塊，被安徽省高速地產集團有限公司以成交總價為33.9億元競得，溢價率高達44.9%，樓板價18689元/平方米，超過當地政務區融創壹號院地塊創造的17100元/平方米紀錄，創下合肥土拍最高成交單價紀錄。

??單價榜榜首地塊即總價榜位居第二的廈門湖里五緣灣地塊，排在第二位的則是福州鼓樓2023-40號地塊，該地塊位于鼓樓區東水路東側、福新路北側，對應為高工小區舊改出讓地塊，地理位置十分優越，經過90輪競價，由福州兆臻房地產開發有限公司（廈門建發）以23.75億競得，溢價率23.31%，成交樓面地價38524元/㎡。這一樓面地價僅次于2016年陽光城競得的福州宗地2016-11地塊（陽光城龍庭路95號），成為年度“單價地王”。排在第三位的來自南京秦淮區大校場G77地塊，僅1輪報價，該地塊被南部新城會展中心以底價19.8億元拿下，成交樓面價31576元/㎡。