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       導(dǎo)讀?

??百億熱銷(xiāo)盤(pán)數(shù)量維持高位，達(dá)到13個(gè)；

??金額門(mén)檻兩極分化優(yōu)者更優(yōu)，面積門(mén)檻全線下降；

??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加入折扣促銷(xiāo)，推高入榜項(xiàng)目均價(jià)。

??榜單解讀

??2022年雖整體的政策走向?yàn)榉€(wěn)信心，但多種因素疊加下市場(chǎng)的整體信心仍然不足，房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售增長(zhǎng)回落情況進(jìn)一步加劇，加上融資受阻，企業(yè)資金層面緊繃。房企加大高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市以回流資金，一線城市以及強(qiáng)二線城市仍然存在價(jià)格倒掛、高性價(jià)比項(xiàng)目的“萬(wàn)人搖”、“日光”等熱銷(xiāo)現(xiàn)象。2022年百億神盤(pán)數(shù)量仍維持2021年的較高水平，不過(guò)值得注意的是，由于今年市場(chǎng)整體信心不足，甚至部分強(qiáng)二線城市的外圍區(qū)域去化承壓，基本面較差的弱二線城市及內(nèi)陸三四線城市加速下行，在此情況下，金額榜TOP100門(mén)檻上升趨勢(shì)難以為繼，回落到2019年的水平。再因在此前房企拿地偏向中小體量的背景下，大盤(pán)供應(yīng)延續(xù)2021年的表現(xiàn)，面積榜TOP100門(mén)檻持續(xù)下降。

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      金額破百億13個(gè)且更加能打，面積門(mén)檻持續(xù)全面下降

??金額榜兩極分化，神盤(pán)依舊而百?gòu)?qiáng)門(mén)檻回落；面積榜門(mén)檻全面下降。從金額榜來(lái)看，TOP10金額門(mén)檻為115.3億元，同比上升9.2%，TOP10金額的項(xiàng)目均位于一線城市，單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有5個(gè)，眾多房企加大一線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推售以回流資金。而TOP50和TOP100門(mén)檻分別同比下降1.2%和10.4%。整體來(lái)看，項(xiàng)目熱銷(xiāo)趨勢(shì)分化較大，頭部項(xiàng)目熱銷(xiāo)勢(shì)頭持續(xù)上揚(yáng)，但以50強(qiáng)為分界線，排名越后的門(mén)檻同比下滑越明顯。

??深圳華潤(rùn)城以247.9億元位列金額榜榜首，上海仁恒海上源以200.5億元次之，這兩個(gè)項(xiàng)目是今年唯二超200億的項(xiàng)目。值得注意的是，深圳華潤(rùn)城繼去年以200.5億元位居榜首之后今年繼續(xù)位居第一，該項(xiàng)目是華潤(rùn)的深圳城市明星項(xiàng)目大沖村舊改的一部分，地理位置較好，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)持續(xù)熱銷(xiāo)。銷(xiāo)售金額超百億元的項(xiàng)目有13個(gè)，保持2021年的較高水平，同時(shí)150億元以上的項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)，同比增加3個(gè)，百億熱銷(xiāo)盤(pán)較以往競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

??從面積榜來(lái)看，各梯隊(duì)門(mén)檻全面下降。2022年項(xiàng)目面積排行榜TOP10門(mén)檻為30.3萬(wàn)平方米，同比大幅下降19.3%，TOP50和TOP100面積門(mén)檻則均同比下降25%以上。濟(jì)南中海·華山瓏城以銷(xiāo)售65.0萬(wàn)平方米獲面積榜榜首，僅為去年同為榜首的蘭州恒大文化旅游城的121.2萬(wàn)平方米的54%，今年無(wú)銷(xiāo)售百萬(wàn)平方米以上大盤(pán)。事實(shí)上，近幾年大盤(pán)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)下滑，2022年的銷(xiāo)售50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)僅有1個(gè)；而今年整體三四線城市銷(xiāo)售筑底，導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)主流成交體量持續(xù)下滑，百?gòu)?qiáng)主流項(xiàng)目銷(xiāo)售面積段由2021年約7成項(xiàng)目處于銷(xiāo)售面積20-30萬(wàn)平方米區(qū)間變?yōu)榧s6成項(xiàng)目處于銷(xiāo)售面積10-20萬(wàn)平方米區(qū)間。

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      央國(guó)企霸榜金額榜，體量下滑面積榜企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

??合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，金額榜央國(guó)企霸榜。2022年在暴雷企業(yè)增多，市場(chǎng)持續(xù)下行，項(xiàng)目金額上榜數(shù)TOP10房企由央國(guó)企霸榜，如中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等，另也有如濱江、仁恒等深耕強(qiáng)一二線城市的企業(yè)上榜。而由于近幾年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的體量趨勢(shì)變小，一二線城市項(xiàng)目上榜增多，導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，面積榜項(xiàng)目數(shù)TOP10上榜企業(yè)呈現(xiàn)多樣化，面積榜上榜數(shù)量高的企業(yè)項(xiàng)目數(shù)下滑，榜首萬(wàn)科地產(chǎn)上榜項(xiàng)目數(shù)為10個(gè)，較2021榜首的13個(gè)，2020年的30個(gè)下滑。此外，無(wú)論是金額榜和面積榜的企業(yè)合作項(xiàng)目個(gè)數(shù)仍較多，金額榜有36個(gè)項(xiàng)目是房企合作開(kāi)發(fā)，同比增3個(gè)，其中蘇州獅子山瀾庭（瀾院），杭州天瀾海岸均由4家企業(yè)共同開(kāi)發(fā)。

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       一線城市抗跌韌性較強(qiáng)，企業(yè)加大熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，2022年一二線上榜項(xiàng)目數(shù)量增多，三四線樓市下行壓力大上榜數(shù)量持續(xù)下滑。從金額榜來(lái)看，一線城市上榜項(xiàng)目數(shù)達(dá)到60個(gè)，同比增加了8個(gè)，在市場(chǎng)下行的情況下，部分企業(yè)為回流資金加大了一線城市的項(xiàng)目入市，體現(xiàn)出一線城市超強(qiáng)的韌性；項(xiàng)目上榜數(shù)TOP10城市均為一二線城市，合計(jì)有92個(gè)項(xiàng)目，同比增加7個(gè)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目持續(xù)向一二線城市聚焦。面積榜方面，由于入市項(xiàng)目體量趨小的原因，一線城市的入榜項(xiàng)目數(shù)同比增加13個(gè)到15個(gè)，TOP100中二線城市項(xiàng)目入榜占比最高，有74個(gè)項(xiàng)目入榜。區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角區(qū)域金額榜表現(xiàn)亮眼，中西部區(qū)域仍占據(jù)面積榜約一半席位，珠三角的金額榜及面積榜入榜項(xiàng)目數(shù)均出現(xiàn)了下滑。

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       熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加入折扣促銷(xiāo)，推高入榜項(xiàng)目均價(jià)

??1.5-2.0倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的改善型項(xiàng)目受歡迎程度高，占比達(dá)到了39%；大于2倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的豪宅型項(xiàng)目占比也較高，達(dá)到30%。同時(shí)入圍金額、面積百?gòu)?qiáng)的項(xiàng)目由2021年的26個(gè)上升至36個(gè)。究其原因我們認(rèn)為主要是市場(chǎng)信心不足，導(dǎo)致不同城市和不同項(xiàng)目之間分化嚴(yán)重，主要有以下三個(gè)方面的表現(xiàn)：其一，部分高能級(jí)城市的高端改善項(xiàng)目仍因城市限價(jià)、一二手倒掛等因素?zé)徜N(xiāo)；其二，部分企業(yè)的熱點(diǎn)城市的核心板塊項(xiàng)目也加入了折扣大軍，促進(jìn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)，也進(jìn)一步推高了入榜項(xiàng)目的均價(jià)；其三，面對(duì)市場(chǎng)信心不足，剛需觀望情緒更加嚴(yán)重。

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       關(guān)注資金安全提升運(yùn)營(yíng)效率，項(xiàng)目交付應(yīng)“質(zhì)”&“量”并行

??縱觀今年的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，由于市場(chǎng)深度分化，項(xiàng)目熱銷(xiāo)也深度分化，一線城市抗壓韌性凸顯，百億神盤(pán)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步上升，但市場(chǎng)分化下百?gòu)?qiáng)入榜門(mén)檻持續(xù)下滑。全年來(lái)看，全年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)不斷，房企積極搶收，如深圳華潤(rùn)城二期由于在2021年底推售的批次去化未達(dá)“日光”，在今年年初便果斷啟動(dòng)全民營(yíng)銷(xiāo)，年底萬(wàn)科等企業(yè)對(duì)一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行打折搶收。所以，雖四季度監(jiān)管層在融資端口上給出了力度較大的回暖政策，但短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目搶收回流資金的動(dòng)作或?qū)⒊掷m(xù)。面對(duì)市場(chǎng)下行，市場(chǎng)分化加劇，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義仍是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的核心，對(duì)產(chǎn)品力升級(jí)打造、提升交付質(zhì)量、關(guān)注資金安全性仍是企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的方向，未來(lái)熱銷(xiāo)項(xiàng)目仍是企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)實(shí)力的結(jié)晶。

??一方面企業(yè)仍需關(guān)注自身資金安全性，積極推動(dòng)債務(wù)重組化解。當(dāng)前房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依舊高懸在頂，在銷(xiāo)售仍未回暖前，企業(yè)的資金層面仍需關(guān)注安全性。值得注意的是，面對(duì)四季度的密集融資回暖政策出臺(tái)，疊加疫情放開(kāi)，可以期許的是，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企可積極應(yīng)對(duì)債務(wù)化解，通過(guò)出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等方式積極降低杠桿償還債務(wù)，增加投資者和購(gòu)房者信心，逐步將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平。

??第二，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，加大優(yōu)質(zhì)城市深耕力度。從近兩年的項(xiàng)目上榜情況來(lái)看，一些基本面較好的熱點(diǎn)城市核心地塊抗跌能力相對(duì)較強(qiáng)，安全壁壘更高，房企可以加強(qiáng)城市深耕力度，提升運(yùn)營(yíng)效率，更有利于企業(yè)理解城市客戶，打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??第三，提高交付質(zhì)量，關(guān)注產(chǎn)品力升級(jí)。當(dāng)前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”仍為當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)，房企在保交付的同時(shí)，仍需關(guān)注交付質(zhì)量，積極打造高口碑的交付水平，降低客訴，促進(jìn)交付“量”與“質(zhì)”齊升。此外，產(chǎn)品力仍是是房企踐行長(zhǎng)期主義之基石，疫情過(guò)后人們的居住需求發(fā)生了較大的變化，企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。