??2月初華夏幸福發布境外美元債49.6億美元，以新債券向債權人分配的方式實施重組交割，在此前融創、龍光、富力的境內債務重組方案也獲得通過，近期部分出險企業債務展期紛紛迎來新進展。不過值得注意的是，在化債之后，企業未來仍需面對債務償還的問題，企業復蘇仍需積極推動資產盤活以及項目銷售。為了實現降杠桿，當前這些企業做了什么？

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??債務整體展期緩解流動性壓力

??企業仍面臨高杠桿問題

??2021年尤其是下半年以來，房地產市場持續下行，多家房企陸續出現流動性問題，不得不尋求債券展期，其中有部分企業對債務采取逐個談判展期的方式取得了成功。值得注意的是，部分企業在境內境外債方面取得整體展期成功。富力地產、龍光集團和融創中國近期取得了境內債的整體展期，華夏幸福也取得了境外債的整體展期成功，對企業的整體流動性壓力緩解起到了較大的作用。

??具體來看，富力實現了境內外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創分別實現了境內債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外本月華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期，他們的展期加權平均期限均達到了3年及以上。他們通過的展期時間均相對較長，展期方案通過后，將有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力，為企業經營調整、回歸健康軌道爭取了時間。

??值得注意的是雖然這些企業境內債整體展期成功，企業自身的杠桿仍然相對較高，想要保證企業回歸正常，仍需減債、降杠桿。如華夏幸福2021年資產負債率達到94.6%，而80家典型上市房企的加權資產負債率為77.93%，華夏幸福的資產負債率水平遠高于行業平均，其2021年末貨幣資金 144億元，但非受限的現金僅9億元。融創中國截至2021年末，總負債高達10519億元，資產負債率89.4%，非受限制現金僅有143.4億元，凈負債率高達203%。降低債務規模和杠桿仍是這些出險房企目前首要任務。

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??市場頻傳利好

??出險企業折價出售資產

??優質項目引入戰投加快銷售

??自2022年11月以來，在房地產融資方面，陸續迎來較大的利好，交易商協會、證監會等陸續射出“三支箭”，房地產行業的資金端接連開閘。疫情放開后，部分城市樓市迎來回溫，在整體預期向好的情況下，部分出險企業也期望盡快將經營回歸正常，通過加快處置資產、項目讓渡股權、引入戰投等多種方式加快項目的開發進度，從而優化企業的債務情況，實現減債降杠桿。在債務展期方面的努力之外，企業也努力通過銷售回款端實現現金回流，其中包括融創、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項目紓困以及資產處置速度。

??加快資產處置，以釋債降低負債規模

??自債務承壓以來，出險企業自救最早的方式是通過處置資產回流資金，包括寫字樓、商業等存量資產、變現周期較長的項目、多元化板塊的收縮如物業公司股權等。富力地產便出售了多處寫字樓、商業以加快變現；華夏幸福2022年12月處置包含總部在內的多個子公司股權，回流資金141億元；融創中國深圳冰雪文旅城項目將股權出讓給合作方華發，附后續回購權，出售項目回流資金35.8億元，覆蓋融創為獲取項目的20.94億元融資，并隨即解除了公司就融資提供的擔保，降低負債規模，回流資金的同時也實現釋債；中國奧園將物業公司奧園健康29.9%股權折價出讓給廣州國資，回流資金2.56億港元（對應每股凈資產1.18港元左右，低于2022年奧園健康每股凈資產約1.46港元），但此次交易還附帶條款買方還需與奧園訂立舊改合作協議，也將有利于奧園的舊改項目的推進。

??積極推動已售項目保交樓，獲得紓困基金支持

??對于部分已經實現前期部分出售但停工的項目，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項目保交樓，加快項目結算以及銷售回款。包括如融創2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方針下，融創天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目，宣布已經獲批總數超百億的紓困基金。2023年2月12日融創鳳嶼湖項目獲5100萬元“保交樓”新增配套融資，為廣西首例。

??優質項目讓渡股權引入戰投，加快項目開發釋放資金

??優質項目引入國資企業或者AMC基金戰投，回流資金同時為項目引入融資，加快項目開發促進銷售回款。如融創的上海董家渡項目、武漢桃花源項目、咸陽森嶼城等優質項目紓困迎來實際性進展，中國奧園的珠海翠微村舊改項目也于2023年1約引入山東國資。通過讓渡部分股權引入項目戰投，可以實現回流資金且獲得項目融資，推動項目的開發，這些優質項目此前沉淀了部分資金和債務，他們的未來入市盤活也將助力企業增加銷售回款且降低債務規模。

??整體來看，債券的展期成功確實給了企業喘息的機會，但企業實際的債務壓力仍在，高杠桿發展模式將成為過去式的情況下，減債、降杠桿是這些企業面臨的重要功課。在當前市場環境整體回暖趨勢下，這些企業也迫切地重回牌桌，通過加快折價出售資產、優質項目讓渡股權等方式，實現資金回籠緩解債務壓力，同時對項目紓困，讓項目銷售加快盤活，企業的日常經營也能加速進入正常健康的發展軌道上來。