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??核心觀點

??【全年銷售金額同比下滑，代建項目有待持續入市】仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。降幅大于百強房企平均水平；銷售均價為26144元/平方米，同比下降45%。銷售金額出現超五成的下滑，主要受到長三角尤其是上海等城市銷售下降的影響。上海、蘇州、杭州是期內銷售金額較去年同期分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元。代建業績同比下降超八成，代建項目儲備較多。據CRIC監測，仁恒2022年以來獲取的代建項目可售規模可達300萬平方米，且大多處于開發階段，隨著這部分項目的持續入市，未來對代建業務規模仍有較強的拉升作用。

??【拿地銷售比0.21，與百強拿地水平基本持平】2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國內。新增土地儲備建筑面積53.3萬方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價12767元/平方米，同比提高10.2%。內拿地銷售比為0.21，與百強房企0.21的整體拿地水平基本持平。新增土儲多采取小股操盤模式，且半數以上位于長三角。

??【境內土儲798.7萬方，蘇寧單城土儲超百萬方】截至2023年，仁恒置地總土儲建面為819.7萬平方，其中新加坡土儲占比約2.6%，扣除后中國境內土儲798.7萬平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，盡管總土儲規模小幅下降，足夠支撐未來發展。長三角區域土儲占比六成，主要集中蘇州、南京、無錫三城。

??【營收同比增長51.1%，凈利潤出現虧損】仁恒置地2023年營業收入434億元，同比增長51.1%；地產營收381.4億元，同比提升54.3%。營業收入的增加主要由于期內交付項目均價的提升。毛利潤為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個百分點。凈利潤虧損7.2億元，歸母凈利潤虧損9.3億元，主要受到期內投資物業公允價值損失增加、已完成待售物業和開發待售物業的減值損失以及金融資產的凈減值損失的影響。

??【總有息債同比下降30%，三道紅線處于綠檔水平】截至2023年，仁恒置地持有現金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%。總有息負債規模同比下降30.1%，現金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長短債務比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現金短債比、長短債務比在安全閾值內，但一年內到期有息債務規模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現金流避免資金承壓。融資成本5.6%，剔預后資產負債率64%。

??【自持物業及酒店運營收入同比增長，新商業項目出租率均超95%】2023年仁恒自持物業及酒店運營收入17.5億元，同比上升32.2%，期內酒店入住率的提升在一定程度上助力營收上漲，在疫情管控放開后，珠海、三亞酒店入住率創新高，三亞酒店入住率甚至達到83%。同時，期內深圳仁恒夢創廣場和海口仁恒海棠公園作為新項目，商業入住率分別達到95%、96%的水平，年末開放的蘇州倉街商業廣場也將帶來可觀的收益。

??01銷售

??全年銷售金額同比下滑

??代建項目有待入市

??仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。2023年全年仁恒置地實現銷售金額339.4億元，較2022年同期下降56.3%。為保持數據一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為323.5億元，同比下降52.5%，降幅大于百強房企平均水平；銷售面積123.7萬方，同比下降13.7%。銷售均價為26144元/平方米，同比下降45%。

??2023年仁恒置地銷售金額出現超五成的下滑，主要受到長三角尤其是上海等城市銷售規模下降的影響。從銷售的區域分布上看，2023年仁恒在長三角區域銷售僅99.1億元，較去年同期減少285.2億元，從單城銷售情況看，上海、蘇州、杭州是期內銷售金額較去年同期減少最多的三個城市，分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元；從單項目銷售情況看，濟南鐵恒河濱園、深圳四季雅園、海口仁恒濱江園為年內企業銷售金額最高的三個項目，銷售均價分別為2.5萬元/平方米、5.3萬元/平方米、3.8萬元/平方米，與去年同期銷售TOP1的上海仁恒·海上源項目11.6萬元/平方米的銷售均價差距較大，使得企業整體銷售均價大幅下降。

??代建業績同比下降超八成，代建項目有待入市。2023年仁恒代建業務銷售金額15.8億元，較去年同期下降83.5%；代建銷售面積7.4萬平方米，同比下降59%；代建業績的下滑由于前幾年獲取的代建項目大多結算完成。而根據CRIC監測，仁恒2022年以來獲取的代建項目可售規模可達300萬平方米，且大多處于開發階段，隨著這部分項目的持續入市，未來對代建業務規模仍有較強的拉升作用。

??02投資

??拿地銷售比0.21

??與百強拿地水平基本持平

??新增拿地金額銷售比0.21，審慎投資。2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國內。新增土地儲備建筑面積53.3萬方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價12767元/平方米，同比提高10.2%。期內拿地銷售比為0.21，較2022年的0.26小幅下降，與百強房企0.21的整體拿地水平基本持平。

??新增土儲多采取小股操盤模式，且半數以上位于長三角。從區域分布上看，2023年仁恒置地國內新增4幅土儲，其中3幅集中長三角的江蘇省內，另一塊則位于海口，結合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關注區域。從獲取方式上看，期內新增土儲預計仍以小股操盤模式為主，僅海口項目權益占比達到50%，其余項目如蘇州濱湖灣、蘇州溪棠四季花園都是在企業拿地后選擇與仁恒合作的項目。

??03土儲

??境內土儲798.7萬方

??蘇寧單城土儲超百萬方

??土地儲備充足，2023年中國境內總土儲規模798.7萬平方米。截至2023年底仁恒置地總土儲建面為819.7萬平方，其中新加坡土儲占比約2.6%，扣除后中國境內土儲798.7萬平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，盡管總土儲規模小幅下降，足夠支撐未來發展。

??長三角區域土儲占比六成，主要集中蘇州、南京、無錫三城。從國內總土儲建面分布來看，長三角占比最高為60.6%，其次為珠三角占比22.2%，環渤海和中西部分別為11.7%、5.5%，與2022年年底格局無大變動。從能級來看，土儲主要分布在二線城市，占比達到57%，其次為三四線城市占比31.7%，一線城市占比11.3%。從城市層面來看，蘇州、無錫持續補倉，與南京為土儲分布最多的三城，累計占比境內土儲近四成，其中蘇州、南京兩城土地儲備均超百萬方，結合銷售數據來看，下半年長三角銷售貢獻度有望提升。

??04盈利

??營收同比增長51.1%

??凈利潤出現虧損

??營業收入同比增長51.1%，交付均價提高拉升地產營收規模。仁恒置地2023年營業收入434億元，同比增長51.1%；地產營收381.4億元，同比提升54.3%。營業收入的增加主要由于期內交付項目均價的提升，2023年交付均價42833元/平方米，較去年同期提升11.4%，一定程度上拉升了地產營收規模。

??毛利同比提升6.9%，凈利潤首次出現虧損。期內仁恒置地毛利潤為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個百分點。凈利潤為虧損7.2億元，歸母凈利潤為虧損9.3億元，主要受到期內投資物業公允價值損失增加、已完成待售物業和開發待售物業的減值損失以及金融資產的凈減值損失的影響，其中金融資產凈減值損失10.6億元，投資性物業公允價值損失5.3億元。

??05負債

??總有息債同比下降30%

??三道紅線處于綠檔水平

??短期流動性充足，年內有息債占比超3成。截至2023年，仁恒置地持有現金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%。總有息負債規模同比下降30.1%，其中短期有息負債92.3億元，較去年同比下降34.7%，長期有息負債207.9億元，較去年年底下降27.8%。現金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長短債務比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現金短債比、長短債務比在安全閾值內，但根據仁恒公布的債務到期情況看，一年內到期有息債務規模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現金流避免資金承壓。

??融資成本5.6%，剔預后資產負債率64%。2023年仁恒置地平均融資成本為5.6%，較去年年底提升0.6個百分點。仁恒置地2023年凈負債率為38.9%，較去年年底下降10.1個百分點；剔除預收賬款后資產負債率在64%，較上年末下降2個百分點，三道紅線仍保持綠檔。

??06商業

??自持物業及酒店運營收入同比增長

??新商業項目出租率均超95%

??年內新開業商業出租率良好，酒店入住水平同比顯著提升。2023年仁恒自持物業及酒店運營收入17.5億元，同比上升32.2%，期內酒店入住率的提升在一定程度上助力營收上漲，在疫情管控放開后，珠海、三亞酒店入住率創新高，三亞酒店入住率甚至達到83%。同時，期內深圳仁恒夢創廣場和海口仁恒海棠公園作為新項目，商業入住率分別達到95%、96%的水平，年末開放的蘇州倉街商業廣場也將帶來可觀的收益。