??導(dǎo)讀

??強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場前景依舊值得期許。

??我國人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩大特征：老齡化、少兒人口占比先降后升。受此影響，全國勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑，但廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動(dòng)年齡人口占比均達(dá)到70%以上。聚焦廣東省，人口年輕化的核心動(dòng)因究竟是什么？對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??01

??勞動(dòng)年齡人口趨勢下滑但局部集中

??廣深灣區(qū)顯著受益

??……略……

??一、人口老齡化提速、少兒占比先降后升，勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑

??……略……

??二、人口流動(dòng)馬太效應(yīng)顯著，廣東兩千萬增量領(lǐng)跑、黑吉遼等6省負(fù)增長

??老齡化、少子化加速?zèng)_擊下，省域人口增長尤其是青年人口增長將更加依賴機(jī)械遷移。橫向?qū)Ρ取傲铡钡健捌咂铡遍g31個(gè)省市的常住人口規(guī)模變化，不難看出，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份仍是引才育才高地，人口增量名列全國前三。僅這3省10年間累計(jì)人口增量達(dá)到3794萬，占全國的一半以上。

??其中，廣東常住人口增量領(lǐng)跑，且六成增量人口源自機(jī)械增長。截至2020年，廣東常住人口規(guī)模達(dá)到1.26億，較2010年增長2171萬，增長規(guī)模穩(wěn)居全國（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）第一。究其原因，一方面是潮汕地區(qū)人口生育意愿偏高，人口自然增量也較為可觀，另一方面在于珠三角就業(yè)機(jī)會(huì)充裕，人口虹吸力強(qiáng)勁，吸引外省人口遷入，10年增量常住人口中，除去近900萬自然增長人口，其余約六成源自機(jī)械增長。

??反觀內(nèi)蒙、山西、甘肅等常住人口負(fù)增長。典型如山西，由于省會(huì)城市太原首位度偏低，大同、朔州居民更傾向于進(jìn)京務(wù)工，臨汾、運(yùn)城對西安認(rèn)同度更高，晉城等地市民又偏愛去往鄭州，導(dǎo)致山西人口四散外省，常住人口規(guī)模由2010年的3571萬下降至2020年3492萬，凈流失80萬人。2021年，山西常住人口同比再下降10萬人。

??東三省人口加速外流，黑龍江凈流失646萬排名墊底。一方面，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和有待優(yōu)化的營商環(huán)境，致使大量青年人口流失，另一方面，生育率持續(xù)走低也是東北人口負(fù)增長的主要?jiǎng)右颍咂諗?shù)據(jù)顯示，黑龍江、吉林、遼寧育齡婦女總和生育率分別為0.76、0.88、0.92，排名全國倒數(shù)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1.8的國際警戒線。

??三、人口涌入致需求擴(kuò)容，大灣區(qū)樓市顯韌性2017年后成交提升

??……略……

??02

??承接粵桂外輸年輕勞動(dòng)力

??強(qiáng)化大灣區(qū)人口紅利

??……略……

??一、18城勞動(dòng)年齡人口占比超70%，廣深大灣區(qū)獨(dú)占6席年輕化特征顯著

??在所有年齡段人群中，勞動(dòng)年齡人口基于新婚、子女上學(xué)、改善的需要，潛在購房需求相對充裕。2020年，全國15-59歲人口占比為63.4%，假定勞動(dòng)年齡人口占比超過70%的城市為年輕化城市，全國共有18個(gè)地級市達(dá)標(biāo)。

??18個(gè)人口年輕化城市大致可以分為兩類：第一類，位于東南沿海地區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)多、人口吸納力強(qiáng)，比如深圳，青年人口流入量持續(xù)領(lǐng)跑，人才集聚效應(yīng)顯現(xiàn)，15-59歲年齡人口占比接近80%，又比如佛山、東莞，主導(dǎo)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸附大量外來務(wù)工人員。

??第二類，拉薩、林芝等西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市，出生率高而老齡化程度低，凸顯青壯年勞動(dòng)力資源充足，以林芝為例，高生育意愿支撐下0-14歲少兒人口占比高達(dá)20.7%，另一方面，醫(yī)療衛(wèi)生資源相對薄弱，人口預(yù)期壽命、老齡化程度都相對偏低，60歲以上老年人口占比不到8%。

??值得一提的是，18個(gè)年輕化城市中，廣東獨(dú)占六席，占比達(dá)1/3。廣東6城有兩方面共性特征：其一，都是粵港澳大灣區(qū)城市，與鄰省和省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯落差，因此人口虹吸效應(yīng)尤為強(qiáng)勁；其二，年輕化程度排名靠前，皆入圍TOP10，東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。

??二、35城少兒人口占比超25%，粵桂12城將成未來廣深年輕人口重要來源

??根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，全國0-14歲人口占比為18%，少兒人口占比較高，表明城市年齡結(jié)構(gòu)也比較年輕化，為了和上一節(jié)的城市相區(qū)分，我們假設(shè)定義少兒人口占比超過25%的為“幼齡型城市”，全國共有35個(gè)城市入圍。

??這35個(gè)城市集中分布在中西部地區(qū)，且有著非常鮮明的共性特征，一是育齡家庭生育意愿普遍強(qiáng)烈，典型如湛江，2020年人口出生率達(dá)到13.7‰，高于全國平均水平5個(gè)千分點(diǎn)；二是多為人口輸出型城市，剔除阿里等戶籍人口數(shù)據(jù)缺失的邊疆城市，其余26個(gè)內(nèi)地城市人口均為凈流出，即常住戶籍人口比小于1，其中，揭陽、菏澤等13城超百萬人口外出務(wù)工，南陽、駐馬店等戶籍、常住人口差值更是超過200萬。

??理論上，少兒人口終將成長為勞動(dòng)年齡人口，“幼齡型城市”也應(yīng)該向“年輕化城市”轉(zhuǎn)換過渡，但事實(shí)是，由于人口自由遷移，“幼齡型城市”恰恰正是“年輕化城市”的人口輸出地，不斷向后者輸送適齡勞動(dòng)力，使得兩類城市人口年齡結(jié)構(gòu)保持在相對恒定狀態(tài)。

??35個(gè)“幼齡型城市”中，廣東、廣西各占6席，占比超過1/3，不斷向廣州、深圳等大灣區(qū)年輕化城市輸出青年勞動(dòng)人口。典型如揭陽，2020年超10萬人口遷出，是廣東人口遷出規(guī)模最大的地級市，受制于遷移半徑，九成遷出人口以上就近流向廣州、深圳等省內(nèi)城市。

??03

??廣深大灣區(qū)人口年輕化動(dòng)因

??及對樓市需求影響

??……略……

??一、現(xiàn)狀：廣東省勞動(dòng)人口十年增千萬，少兒人口增量占全國19%

??……略……

??1、近10年大灣區(qū)7城勞動(dòng)年齡人口凈增長，廣深約400萬佛莞超百萬

??……略……

??2、廣東省少兒人口領(lǐng)跑，人口吸附廣深、人口輸出湛江茂名等皆超百萬

??……略……

??二、動(dòng)因：生育率全國領(lǐng)先疊加人口輸入，廣深大灣區(qū)人口年輕化更迭

??……略……

??1、人口吸附力：廣佛外來人口占比近半，深莞常住戶籍人口比超3

??……略……

??2、人口自然增長：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長逾百萬

??廣東歷來是生育大省，每年百萬出生人口，規(guī)模常年穩(wěn)居全國（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）第一，出生率遠(yuǎn)超全國平均水平。2021年，廣東省新增出生人口118.3萬，排名全國（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）第一位，也是全國唯一一個(gè)出生人口超百萬的省份，出生率達(dá)到9.35‰，超出全國平均水平約2個(gè)千分點(diǎn)，是東南沿海各經(jīng)濟(jì)大省中出生率最高的省份。分城市來看，排除不公布出生率數(shù)據(jù)的汕尾，其他20個(gè)地級市中，除了陽江以外的其他19個(gè)地級市出生率都高于7.5‰全國平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過10‰。

??作為廣東省勞動(dòng)人口的重要輸出地，廣西出生率更高，排名全國第三。宗族文化和少數(shù)民族政策共同影響下，廣西的出生率一直很高，2021年，廣西共出生48.7萬人，出生率為9.68‰，排名全國第三，僅次于貴州和青海。具體到城市，14個(gè)地市出生率都超過了全國平均水平，賀州、貴港、梧州等5城出生率超過10‰。

??高出生率奠定了高人口自然增長率的基礎(chǔ)。2011-2021年，湛江、茂名、揭陽等廣東三四線城市人口自然增量多達(dá)百萬。事實(shí)上，珠三角以外地區(qū)的人口增長主要依賴于自然增長，以茂名為例，2011-2021年，出生人口數(shù)量超過了150萬，人口自然增長110萬，但戶籍人口數(shù)量僅增長80萬，常住人口增長40萬，這意味著約2/3的自然增長人口會(huì)最終外流到珠三角等其他發(fā)達(dá)地區(qū)，一部分外出務(wù)工人員可能就此定居外地，并將戶籍遷出。但仍有相當(dāng)一部分人受情感歸屬驅(qū)動(dòng)或受限于購買力，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，長遠(yuǎn)來看，即便是人口輸出型城市，人口自然增長對潛在購房需求的拉動(dòng)效應(yīng)依然不容小覷。

??核心城市廣州、深圳人口自然增長同樣達(dá)到90萬。相較于北京和上海，同為一線城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強(qiáng)，尤其是深圳，2020年人口出生率高達(dá)17‰，領(lǐng)跑核心一二線城市。除了地域和傳統(tǒng)因素以外，生育率偏高主要是由于青年人口涌入、年齡結(jié)構(gòu)更迭帶來的，且新晉人口的來源地，大多也都是生育大省、生育大市。

??3、人口機(jī)械增長：近10年省外凈遷入300萬，省內(nèi)人口加速向?yàn)硡^(qū)遷移

??機(jī)械遷入對廣東人口增長的貢獻(xiàn)度相當(dāng)可觀，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快吸納了大量跨省流動(dòng)人口，據(jù)七普數(shù)據(jù)，廣東全省常住人口中，外省流入人口達(dá)2962.21萬人，比2010年增加812.34萬人，年均增長3.26%，外省流入人口占常住人口比重，也從2010年的20.61%升至23.51%。

??從戶籍人口遷移角度來看，2011-2020年，廣東全省人口機(jī)械增長300萬。尤其在2017年以后，搶人大戰(zhàn)打響，引人優(yōu)惠政策迭出、落戶政策持續(xù)放寬，機(jī)械人口增量迎來爆發(fā)式增長，2017年廣東省凈遷入44萬人，是2016年的3倍有余，2018年，凈遷入人口更是升至66萬人，相當(dāng)于2013-2016年四年人口機(jī)械增量總和。

??另一方面，省內(nèi)人口加速向大灣區(qū)城市遷移。2011-2020年，深圳人口機(jī)械增長245萬居首，大量高薪就業(yè)機(jī)會(huì)、較低的落戶門檻強(qiáng)化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機(jī)械增長人口由此前的每年20萬左右，增長至30萬以上，2018年更是吸引超過41萬人凈遷入。

??廣州近百萬人口凈遷入，2015年以前，廣州每年人口凈遷入量不足5萬，僅相當(dāng)于深圳的1/3，近幾年，廣州對省內(nèi)外人口的引力明顯增強(qiáng)，2020年，廣州人口機(jī)械增長22.6萬，相當(dāng)于深圳的70%，2011-2020年間，廣州人口凈遷入量達(dá)到98.4萬之多。

??佛山、東莞人口機(jī)械增量超60萬，例如東莞，2018年大幅放松了技術(shù)工人等群體的入戶限制，對新引進(jìn)本科及以上人才，給予1.5-5萬的生活補(bǔ)貼，當(dāng)年人口機(jī)械遷入量激增至16.6萬，同比增長155%，2019年后東莞人才遷入量保持高位，受此帶動(dòng)，近十年間，東莞人口機(jī)械遷移總量達(dá)到60.1萬，排名廣東省第四位。

??惠州、珠海人口凈遷入量超過20萬大關(guān)，值得一提的是惠州，和上述其他城市人口遷入、遷出逐漸增長不同，惠州2014年后遷出人口規(guī)模明顯縮減，例如2014年降至3.9萬人，同比下降51%，表明惠州既能引人，又能留人，人口吸附能力明顯增強(qiáng)。

??由于機(jī)械增長人口大多是適齡勞動(dòng)年齡人口，既有婚育安家的購房剛性需求，又有強(qiáng)勁的購買力和加杠桿意愿，因此，人口機(jī)械遷入對住房消費(fèi)的拉動(dòng)促進(jìn)作用往往更為直觀明顯。事實(shí)證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區(qū)城市注入了不菲的增量購房需求，而反觀揭陽、湛江、茂名等人口機(jī)械負(fù)增長城市，潛在購房需求低迷，市場規(guī)模上限盡顯。

??三、總結(jié)：短期需求看人口機(jī)械增長，長期看自然增長三四線轉(zhuǎn)化率偏低

??聚焦大灣區(qū)核心城市人口年輕化的實(shí)際動(dòng)因，進(jìn)而預(yù)判未來廣東省各城市人口增減變化，及對房地產(chǎn)市場影響，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市場需求看人口機(jī)械增長。一般而言，遷入人口大都準(zhǔn)備長期在遷入城市定居生活，購房需求相較剛性，一旦購買力達(dá)到一定水平，將逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購房需求。2011年至2020年，廣東省人口不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳人口機(jī)械累計(jì)增長245萬人居首，廣州接近100萬人，佛山、東莞均超60萬人，短期給房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。反觀揭陽、湛江、茂名等灣區(qū)外三四線城市人口機(jī)械累計(jì)負(fù)增長均在30萬人附近，短期市場需求明顯流失。

??其二，長期市場需求看人口自然增長。在不考慮人口遷移的前提下，理論上現(xiàn)在的出生人口將在未來二三十年轉(zhuǎn)化為潛在置業(yè)群體，意即現(xiàn)階段人口自然增長迅猛的城市長期市場需求更為充裕。2011年至2021年，湛江、茂名人口自然累計(jì)增長均超100萬人，揭陽、廣州和深圳都在90萬人附近，理論上長期市場需求相較堅(jiān)挺。

??其三，未來年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線不斷向大灣區(qū)核心城市聚集。而在考慮人口實(shí)際遷移的情況，未來就近城鎮(zhèn)化仍是市場主流，基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線城市不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或?qū)@著受益，長期市場需求有支撐。反觀湛江、茂名、揭陽等灣區(qū)外三四線城市人口或?qū)⒊掷m(xù)流失，長期市場需求或?qū)⒃鲩L乏力。

??04

??三類典型城市人口增減變化

??與樓市容量相關(guān)性影響

??……略……

??一、廣州：人口機(jī)械增長提速帶動(dòng)需求擴(kuò)容，番禺天河等樓市韌性增強(qiáng)

??……略……

??1、人口自然增長由14萬逐年下滑至6.3萬，機(jī)械增長連續(xù)兩年超20萬

??……略……

??2、2021年白云區(qū)常住人口居首，僅番禺區(qū)大增15萬荔灣區(qū)驟降11萬

??人口主要流向主城區(qū)，近10年天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)人口機(jī)械增長皆超10萬人。2011年至2020年，廣州人口機(jī)械增長共計(jì)98.4萬人。其中，天河區(qū)人口機(jī)械增長18萬人，高居全市首位。其次分別為白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)，人口機(jī)械增長均超10萬人。反觀花都區(qū)、增城區(qū)、南沙區(qū)等外圍區(qū)域人口機(jī)械增長均不足7萬人，從化區(qū)更是1.8萬人墊底。

??番禺區(qū)和天河區(qū)人口規(guī)模優(yōu)勢強(qiáng)化，南沙區(qū)、從化區(qū)人口規(guī)模偏低，荔灣區(qū)產(chǎn)業(yè)衰退致人口負(fù)增長。2021年，白云區(qū)常住人口高達(dá)369萬人，排名全市首位。其次分別為番禺區(qū)、天河區(qū)，常住人口皆超200萬人。反觀南沙區(qū)、從化區(qū)常住人口均不足100萬人，暫居末位。

??2021年，廣州常住人口同比增長放緩至7萬人，天河、白云、黃埔等區(qū)域均出現(xiàn)常住人口負(fù)增長。尤其是荔灣區(qū)，近年來產(chǎn)業(yè)陷入衰退，常住人口同比凈減少11.2萬人。反觀番禺區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)漸次崛起，常住人口同比增長14.6萬人，高居全市首位。

??3、人口涌入拉動(dòng)成交新高，2022年市場遇冷南沙、增城等跌幅居前

??2020年至2021年，廣州人口機(jī)械增長連續(xù)兩年突破20萬人，期間帶動(dòng)不菲的增量購房需求。房地產(chǎn)市場明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來新高。2020年，廣州市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至1197萬平方米，同比增長17%。2021年，廣州市場持續(xù)升溫，成交進(jìn)一步提升至1276萬平方米，同比再增7%。

??2022年1-8月，廣州房地產(chǎn)市場明顯遇冷，累計(jì)成交589萬平方米，同比下降31%。各區(qū)域市場分化加劇，主城區(qū)市場更具韌性，天河區(qū)、白云區(qū)成交同比跌幅都在10%附近。受惠于常住人口提速增長，番禺區(qū)成交101萬平方米，同比微降6%。遠(yuǎn)郊區(qū)域市場下行壓力加劇，增城區(qū)、花都區(qū)成交同比跌幅都在40%附近，南沙區(qū)成交低至57萬平方米，同比下降59%。

??二、東莞：超9成外來勞動(dòng)力流向中低薪資制造業(yè)，需求轉(zhuǎn)化困難是硬傷

??……略……

??1、人口自然增長低至2萬，機(jī)械增長回調(diào)至10萬省外遷入占比超6成

??……略……

??2、工業(yè)吸納超600萬外來勞動(dòng)力，但較全行業(yè)薪資剪刀差不斷走擴(kuò)

??近10年東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力大增319萬人。東莞被譽(yù)為“移民城市”，并以加工制造業(yè)著稱，主要吸納省內(nèi)外廉價(jià)勞動(dòng)力。2010年至2020年，東莞外來勞動(dòng)力由391萬人大幅提升至662萬人，凈增長271萬人。其中，工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力由319萬人躍升至638萬人，凈增長319萬人。

??工業(yè)成為后疫情時(shí)代就業(yè)“蓄水池”，東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力占比高達(dá)96%。2020年，受疫情影響，東莞商業(yè)、服務(wù)業(yè)頗受沖擊，外來勞動(dòng)力同比分別減少35萬人和41萬人。得益于出口高增長，2020年東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力同比凈增加112萬人，占比躍升至96%，較2019年提升12個(gè)百分點(diǎn)。

??東莞工業(yè)與全行業(yè)平均工資剪刀差不斷走擴(kuò)，反映工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力實(shí)際購買力明顯不濟(jì)。2013年至2020年，東莞工業(yè)與全行業(yè)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資剪刀差由-2979元持續(xù)擴(kuò)大至-10082元，說明工業(yè)領(lǐng)域在崗職工薪資收入相對偏低，且薪資增速大幅落后于全行業(yè)平均水平。

??3、購買力制約外來勞動(dòng)力需求轉(zhuǎn)化困難，東莞樓市更易受深圳影響

??值得擔(dān)憂的是，東莞房價(jià)收入比長期偏高，且有持續(xù)上升的趨勢，外來勞動(dòng)力陷入購買力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價(jià)由9736元/平方米穩(wěn)步上漲至22928元/平方米，累計(jì)漲幅多達(dá)135%；房價(jià)收入比則由9.2持續(xù)提升至15.8，顯著高于6-7的合理區(qū)間范圍。對于638萬人的工業(yè)領(lǐng)域外來勞動(dòng)力而言，實(shí)際購買力疲軟，購房貴且難問題愈加突出。

??口機(jī)械增長與樓市成交整體弱相關(guān)。相較于外來勞動(dòng)力居無定所，戶籍遷入人口大都準(zhǔn)備在東莞長期定居生活，購房需求更為剛性，并具備一定的購買力優(yōu)勢。2018、2019年，東莞人口機(jī)械增長連續(xù)兩年突破16萬人，雙創(chuàng)近年來新高，同期東莞房地產(chǎn)市場卻陷入沉寂，成交連續(xù)兩年不足600萬平方米，雙創(chuàng)2015年以來新低。2020年，東莞人口機(jī)械增長高位回落至9.8萬人，但房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至758萬平方米，同比增長29%。

??受制于購買力不濟(jì)，疊加房價(jià)上漲過快，東莞外來勞動(dòng)力較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際購房需求，對房地產(chǎn)市場提振效果極其有限。即便是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的戶籍遷入人口，潛在購房需求實(shí)際轉(zhuǎn)化效率依舊偏低，大都需要積累較長的時(shí)間周期。

??值得一提的是，東莞作為深圳的衛(wèi)星城市，深圳外溢購房需求長期在東莞占據(jù)極高的成交比重，東莞市場周期更易受深圳影響。例如2020年，深圳市場明顯轉(zhuǎn)暖，很大程度帶動(dòng)?xùn)|莞市場同步轉(zhuǎn)暖。

??三、汕頭：人口自然增長省內(nèi)居前，家庭規(guī)模大型化提振改善性需求

??……略……

??1、出生率長期在省內(nèi)排名前三，人口自然增長由11萬放緩至5萬

??……略……

??2、人口機(jī)械負(fù)增長連續(xù)三年超2.5萬，遷往大灣區(qū)占比超8成

??……略……

??3、高出生率致家庭規(guī)模大型化，提振改善性需求住房趨向舒適化

??……略……

??四、總結(jié)：樓市預(yù)期取決于人口機(jī)械增長，人口自然增長改變需求結(jié)構(gòu)

??對比分析典型城市廣州、東莞和汕頭人口增減變化與房地產(chǎn)市場周期變化的相關(guān)性，我們認(rèn)為作用于房地產(chǎn)市場人口層面存在兩大關(guān)鍵因素：人口自然增長和人口機(jī)械增長，但影響程度則有較大差別：

??其一，市場預(yù)期取決于人口機(jī)械增長，一旦人口機(jī)械增長提速，便能帶動(dòng)購房需求擴(kuò)容，進(jìn)而提升市場韌性。例如廣州，2020、2021年，人口機(jī)械增長皆超20萬人，期間帶動(dòng)不菲的增量購房需求，房地產(chǎn)市場明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來新高。即便2022年廣州市場陷入調(diào)整期，主城區(qū)因人口機(jī)械增長大幅領(lǐng)先市場仍具韌性，前8月天河、白云、番禺等區(qū)域累計(jì)成交同比跌幅均控制在10%附近。反觀外圍區(qū)域人口機(jī)械增長相對有限，市場下行壓力不斷加劇，前8月增城、花都等累計(jì)成交同比跌幅都在40%左右，南沙區(qū)更是同比下降59%。

??其二，人口自然增長與市場周期變化整體弱相關(guān)，但能改變需求結(jié)構(gòu)，一旦人口自然增長持續(xù)放量，便能提振改善性購房消費(fèi)。例如汕頭，2015年至2021年，人口自然增長由10.6萬人持續(xù)回落至4.6萬人，房地產(chǎn)市場呈周期性波動(dòng)，2017年成交創(chuàng)歷史新高，隨后連續(xù)三年成交低位徘徊，直至2021年成交再度放量，兩者之間的相關(guān)性較弱。但由于汕頭城鎮(zhèn)居民家庭規(guī)模趨于大型化，提振改善性需求，住房面積趨于舒適化，主力戶型100-140平方米成交占比持續(xù)提升。

??其三，受購買力制約，外來勞動(dòng)力實(shí)際購房需求轉(zhuǎn)化困難仍是硬傷。例如東莞，2020年外來勞動(dòng)力高達(dá)662萬人，較2010年凈增長271萬人。其中，工業(yè)領(lǐng)域吸納638萬人外來勞動(dòng)力，占比高達(dá)96%。但由于工業(yè)與全行業(yè)薪資收入剪刀差不斷走擴(kuò)，疊加?xùn)|莞房價(jià)上漲過快，市場購買力明顯不濟(jì)，龐大的外來勞動(dòng)力較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際購房需求，對房地產(chǎn)市場提振效果極其有限。反而是深圳外溢需求長期在東莞占據(jù)極高的成交比重，致使東莞市場更易受深圳影響，例如2020年深圳市場明顯轉(zhuǎn)暖，帶動(dòng)?xùn)|莞市場同步轉(zhuǎn)暖。

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 ??展望：年輕勞動(dòng)力繼續(xù)向?yàn)硡^(qū)聚集

??更看好深廣佛莞

??……略……

??一、因就業(yè)及收入優(yōu)勢年輕勞動(dòng)力將不斷向大灣區(qū)聚集，廣深更具吸附力

??大灣區(qū)9城與灣區(qū)外12城就業(yè)機(jī)會(huì)相差懸殊，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)存在數(shù)量級差異。2020年，深圳城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)高達(dá)489萬人，高居全省首位。其次分別為廣州、東莞和佛山，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)均突破100萬人。反觀汕頭、茂名、湛江等灣區(qū)外12城等城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)皆低于50萬人，潮州更是低至15萬人，較榜首城市深圳相差31倍。

??大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民收入全省領(lǐng)跑，灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民收入均在全省平均線以下。2021年，大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全省領(lǐng)跑，其中珠海、東莞、佛山和中山均超6萬元，廣州、深圳更是超7萬元。灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆低于全省平均水平54854元，其中韶關(guān)最高37624元，潮州最低28403元，較廣州相差1.6倍。

??基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)聚集，尤其是深圳、廣州，外來年輕勞動(dòng)力人口將繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢。

??二、大灣區(qū)市場整體趨穩(wěn)長期看好深廣佛莞，惠州、珠海調(diào)整周期較長

??大灣區(qū)市場逐漸修復(fù)，成交跌幅收窄至10%以內(nèi)。2021年下半年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交轉(zhuǎn)入下降通道。2022年，受限于國內(nèi)疫情反彈，大灣區(qū)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同比跌幅一度擴(kuò)至40%以上。5月以來，大灣區(qū)市場逐漸修復(fù)，成交筑底企穩(wěn)，同比跌幅收窄至10%以內(nèi)。8月，大灣區(qū)9城成交445萬平方米，同、環(huán)比分別下降5%和9%。

??可以期許的是，隨著廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)遷移，有望給大灣區(qū)房地產(chǎn)市場提供需求支撐，成交規(guī)模或?qū)⒄w趨于穩(wěn)定。

??長期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過度透支市場調(diào)整周期較長。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬億，深圳、廣州更是在3萬億附近。而在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長期向好預(yù)期。

??長期以來，惠州、珠海投資性需求往往占據(jù)較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場皆陷入調(diào)整期，投資性需求退場，前8月累計(jì)成交同比皆腰斬。受限于需求過度透支，預(yù)計(jì)惠州、珠海本輪市場調(diào)整周期或?qū)⑤^長，成交筑底企穩(wěn)還需較長時(shí)間。

??江門、中山和肇慶經(jīng)濟(jì)基本面相較平平，2020年人口機(jī)械增長有限，肇慶更是負(fù)增長0.8萬人。受此影響，江門、中山和肇慶房地產(chǎn)市場相較“封閉”，以本地自住性需求為主，成交彈性不足，表現(xiàn)于在市場下降周期，成交跌幅相對可控；在市場上升周期，成交同樣缺乏爆發(fā)性增長潛力。預(yù)計(jì)江門、中山和肇慶市場或?qū)⒉粶夭换穑山贿€將在一定區(qū)間范圍窄幅波動(dòng)。

??三、灣區(qū)外三四線市場不容樂觀，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在于返鄉(xiāng)置業(yè)及改善需求

??我們認(rèn)為茂名、湛江、梅州等灣區(qū)外三四線城市年輕勞動(dòng)力人口仍將不斷外流，潛在購房需求增長長期受限，房地產(chǎn)市場前景依舊不容樂觀，但也存在以下兩方面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：

??其一，節(jié)假日的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。湛江、梅州、揭陽等長期外出務(wù)工人員突破百萬，茂名更是超200萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)需求相較旺盛，并有較強(qiáng)購買力支撐。而在國慶、春節(jié)等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會(huì)開展返鄉(xiāng)置業(yè)專場營銷活動(dòng)，往往能取得良好的業(yè)績表現(xiàn)。

??其二，相較堅(jiān)挺的改善性需求。汕頭、揭陽、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長期在全省排名居前，致使家庭規(guī)模趨于大型化。2020年，汕頭、潮州、汕尾等家庭戶均人口皆超3人，揭陽暫以3.81人居首。隨著家庭規(guī)模趨于大型化，揭陽、汕頭、潮州等改善性需求相較堅(jiān)挺，舒適性產(chǎn)品成交占比有望持續(xù)提升。