??本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，進而了解并研判行業發展的新政策、新動態和新方向。

??摘     要

??8月無新增軌交建設批復。政策動態方面，上海發布最新版交通發展白皮書，重慶印發都市圈發展規劃，明確開展軌道站點TOD綜合開發。行業動態方面，7月仍受疫情多點爆發影響，全國城市軌道交通客運量同比下降10.1%；2022中國城軌TOD指數報告發布，廈門線路TOD指數表現突出。企業動態方面，深圳、廈門共出讓3幅地鐵周邊地塊，其中深鐵集團聯合體獲地2宗，溢價率達15%，廈門軌道聯合體底價獲地1宗；蘇州高鐵新城攜手蘇州高鐵樞紐共同開發蘇州北站TOD站城融合核心區；龍湖發布《龍湖TOD能力報告》，解析TOD空間算法；青島地鐵完成上半年各項計劃目標，在建TOD項目達6個；申通地鐵集團與保利發展就上海元江路項目合作簽約，打造“租購并舉”TOD新標桿。項目動態方面，廣州廣船地塊二期將進行TOD開發，成都鐘家灣TOD項目體驗館開放。

??1

??軌交批復

??自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2654.64公里，今年4月以來均無軌交批復。

??2

??政策動態

??▍上海發布2022版交通發展白皮書，鼓勵創新TOD模式

??8月4日，上海交通委發布《上海市交通發展白皮書（2022版）（征求意見稿）》（以下簡稱《白皮書》）。《白皮書》明確未來10 年上海交通發展的目標、戰略和行動，是上海推進交通工作的“行動指南”和促進交通領域社會共治的“倡儀書”。全書包括14個章節：1、2章為發展背景和總體要求；3-14章包括3個篇章、12個板塊的政策導向，體例上由目標、原則和行動三部分構成。

??《白皮書》中涉及地鐵站點周邊土地綜合開發的內容有：

??1.推動綜合交通樞紐周邊地區統一規劃，創新一體化開發建設管理模式，實現站城一體、產城融合，樞紐經濟發展活力進一步顯現。

??2.創新公共交通引導發展（TOD）模式，優化交通劃撥用地綜合利用機制，在滿足交通主體功能的基礎上，推進交通樞紐場站綜合開發。

??3.倡導集約立體的場站設計布局，進一步提升軌道交通車輛基地和樞紐站點、地面公交場站等設施用地的空間緊湊綜合利用。

??▍《重慶都市圈發展規劃》發布，明確高質量開展軌道站點TOD開發

??8月11日，重慶市人民政府印發《重慶都市圈發展規劃》（下稱《規劃》），明確到2035年，建成具有較強競爭力的現代化重慶都市圈，對全國高質量發展的支撐能力顯著增強，成為具有重要影響力的活躍增長極和強勁動力源。《規劃》成為未來推動重慶都市圈高質量發展的指導性、約束性文件和制定相關規劃、政策的依據。

??重慶都市圈范圍是由重慶主城都市區中心城區和緊密聯系的周邊城市共同組成，包括重慶市21個區和四川省廣安市。《規劃》提出共建軌道上的重慶都市圈。堅持軌道交通引領城市發展格局，統籌干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道建設，有序構建周邊城市與中心城區互聯互通、便捷通勤的軌道交通網絡。同時明確要求高質量開展軌道站點TOD開發。可見站點周邊土地綜合開發仍是重慶今后較長一段時間的發展重點，相關企業可以持續關注。

??3

??行業動態

??▍7月全國城市軌道交通客運量同比下降10.1%

??8月4日，交通運輸部發布7月城市軌道交通運營數據速報：2022年7月，31個省（自治區、直轄市）和新疆生產建設兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路277條，運營里程9067公里，實際開行列車295萬列次，完成客運量19.5億人次，進站量11.8億人次。7月份，客運量環比增加1.7億人次、增長9.55%，同比去年7月減少2.2億人次、下降10.1%。本月無新增運營線路和區段。

??按照疫情防控要求，昆山、天水暫停全線網軌道交通運營服務，上海、成都、武漢、深圳、南京、天津、無錫、溫州等城市暫停部分車站運營服務。截至7月底，昆山、天水已恢復運營。

??▍2022中國城軌TOD指數報告發布，廈門線路TOD指數表現突出

??8月25日，《2022中國城軌TOD指數報告暨城市TOD磁力指數報告》（以下簡稱“報告”）線上發布。報告由中國城市軌道交通協會指導、協會資源經營專業委員會牽頭，西南交通大學TOD研究中心/西南交通大學公共管理學院、中指研究院等共同參與，聯合研發編制。2022TOD指數按照站點-線路-城市3個層面的實際應用需求進行系統分析研究。預發布成果顯示：

??1、城市TOD指數層面，深圳、上海、北京、廣州依然在軌交成網城市中表現最佳，廈門、福州、東莞、哈爾濱在軌交未成網城市中表現優異。

??2、線路TOD指數層面，城市最佳TOD線路往往是城市最早開通運營的一批線路，客流及城市資源的累積效應是TOD物業最具長期投資價值的原因。主動的TOD策劃規劃對于新建線路的影響十分明顯，廈門1號線早期開展過系統的TOD策劃規劃，建成后表現超群。

??3、站點TOD指數層面，處于城市核心區的樞紐站往往是城市中TOD指數最高的站點，高密度的人口、工作崗位、高價值物業、豐富的服務設施和業態類型，使得站點區域成為城市的活力中心。深圳老街站、上海大世界站、廈門湖濱東路站成為各城市首位TOD指數前三的站點。

??4

??企業動態

??▍8月深圳、廈門兩城成交3幅TOD地塊，土地面積約21.63萬㎡

??8月4日，深圳、廈門共出讓3宗地鐵周邊地塊，分別由深鐵集團聯合體和廈門軌道聯合體獲得，共成交土地面積約21.63萬㎡，環比上月上漲204%；成交總價112.36億元，環比增加463%。

??▍深鐵集團聯合體觸頂競得2宗地鐵周邊純住宅地塊

??8月上旬，深圳完成2022年第二批次集中土拍。深圳地鐵集團分別聯合深業集團和華潤置地雙雙觸頂競得2宗地鐵周邊地塊，分別是地鐵16號線龍城公園站和地鐵6號線支線二期光明城地鐵站（光明樞紐TOD）周邊純住宅地塊，總建筑面積近27萬㎡，溢價率均達到15%。此次成功競得的2宗地塊，是深鐵集團繼佛山、松崗沙埔尾TOD項目后的又一批市場化土地，充分展現了深鐵集團長期堅持軌道建設+軌道運營+站城開發+資源經營的“四位一體”核心價值鏈的實踐成果。同時，本次競拍也是深鐵集團發揮國企擔當，在深圳本土與行業標桿企業深度合作，未來將進一步發揮企業間的各自優勢推動項目落地。

??▍廈門軌道聯合廈門房特底價獲得洪塘頭站51萬㎡TOD地塊

??8月末，廈門房特（廈門經濟特區房地產開發集團有限公司100%持股）與廈門軌道底價獲得同安新城2022TP03商住地塊。該宗地總占地面積16.81萬㎡，規劃計容總建筑面積51.12萬㎡，其中，住宅37.25萬㎡，商業8.7萬㎡，地上停車場3.2萬㎡，配套1.9萬㎡。根據出讓條件，該地塊規劃住宅戶數4150戶以下，住宅銷售限價3.6萬元/㎡，車位26萬元/個。2022TP03地塊位于同安新城板塊，經過幾年的開發建設，新城內的各項配套已經逐一落地。不止是名校跨島發展高地，更有環東海域醫院、銀城智谷雙MALL將開業，再加上已經開建的地鐵6號線（9號線一期），同時伴隨著同安進出島通道、跨東海域通道等項目的推進，新城熱度再拔升一個層次。

??▍蘇州高鐵新城集團攜手蘇州高鐵樞紐，開發蘇州北站TOD站城融合核心區

??8月4日，蘇州高鐵新城國有資產控股（集團）有限公司與蘇州高鐵樞紐投資開發有限公司簽署戰略合作協議，共同開發蘇州北站綜合交通樞紐TOD站城融合核心區。未來按照“產城融合、站城融合、環境融合、文旅融合、人城融合”的理念，對蘇州北站及周邊進行TOD綜合開發，助力蘇州高鐵新城實現“站產城融合”。蘇州北站作為國家高鐵“八縱八橫”大動脈京滬線和通蘇嘉甬的十字交匯處，站點已通京滬高鐵，未來將引入如通蘇湖、蘇錫常等都市圈城際鐵路、市域郊線，站房面積從現有8000平方米不到擴大到25萬平方米。目前蘇州北站站城融合TOD綜合開發設計方案已進入國際征集成果評審階段，設計方案不日將最終確定。

??▍龍湖發布《龍湖TOD能力報告》，解析TOD空間算法

??8月11日，在杭州舉辦的龍湖TOD白皮書暨杭騰未來社區新品發布會上，龍湖集團與「屋頂研究」團隊正式發布共同研究成果《空間算法：龍湖 TOD 能力報告》（簡稱《報告》）。《報告》通過對龍湖過往TOD案例及能力的研究，提煉TOD開發的能力評價體系，從政府、企業、空間、場景四個維度出發，梳理出制度協同能力、底盤改造能力、商業運營能力、產業孵化能力、全品類經驗等十項TOD能力，構建TOD的函數級空間算法。旨在通過探索龍湖TOD，進而探索資產價值的奧秘，以及城市活力的奧秘，為全面推進杭州云城建設、形成高品質未來社區奠定理論基礎。

??▍青島地鐵完成上半年各項計劃目標，在建TOD達到6個

??8月13日，青島地鐵集團舉行作風能力提升年“擂臺賽”暨2022年半年工作會議。今年上半年，青島地鐵和地鐵沿線開發建設攻堅行動全面展開，已形成“地上＋地下”聯動開發建設的全方位作業面。

??在軌道交通建設方面，今年上半年，4號線提前實現洞通、軌通、電通，完成冷熱滑試驗；8號線南段、6號線一期、2號線西延段土建工程順利推進；三期7條線僅用9個月實現全部開工，在建線路達到11條、219公里，創歷史新高。

??在加快TOD開發全域布局方面，今年新開工項目2個，新獲取土地77畝，在建項目達到6個，全面完成上半年城市更新建設任務。其中，青島TOD“一號工程”青島創新創業活力區已完成東西廣場項目補償協議及土地收儲協議簽訂，完成東廣場地下空間建設項目方案優化；已確定與三家央企簽訂聯合投資合作框架，按照“地下＋地上＋商超＋文創”協同作戰、動靜結合的思路，重點推進商業策劃方案比選籌備工作。

??▍申通地鐵與保利就上海元江路項目合作簽約，打造“租購并舉”TOD新標桿

??8月29日上午，申通地鐵集團與保利發展控股集團就15號線元江路項目合作簽約，雙方將延續“優勢互補，互利共贏”的原則，圍繞元江路項目在上蓋物業綜合開發領域深度合作。

??易居研究院全程參與元江路項目的前期市場調研及定位策劃。項目地處上海市閔行區南部，毗鄰15號線元江路站，總計容建筑面積38.8萬平方米，規劃以“超乎想象的方式衍生無限的生活方式”，打造包含商品房、保障房、租賃房、辦公、社區商業和公共服務配套等多種業態。該項目不僅是上海市政府出臺地鐵上蓋綜合開發新政之后的首個項目，同時也是閔行區積極落實“租購并舉”住房制度，打造的首個利用地鐵停車場上蓋平臺開發租賃住房的TOD項目，將引領上海軌道交通TOD高質量發展。

??5

??項目動態

??▍廣州廣船二期地塊將結合鶴洞東站進行站城一體化TOD開發

??8月10日，第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第三次會議召開，會上通過《荔灣區廣船項目(AF040規劃管理單元)控制性詳細規劃和城市設計優化》方案。根據詳規，該項目是廣船地塊二期，將結合鶴洞東站進行站城一體化TOD開發，打造新一代城市商務商業文化綜合社區。與此同時，對廣船原有的船塢船臺進行活化利用，打造濱江船廠原址主題公園。

??廣船二期地塊，規劃范圍面積為22.59公頃，地塊西面臨近快速路芳村大道南，北面臨主干路鶴洞路，西側為廣州地鐵11號線（2023年建成）和佛山地鐵11號線（遠期規劃）鶴洞東站，以及有軌電車22號線（規劃中）的2座站臺。二期項目總計容建筑面積為65.7萬平方米，綜合容積率2.9，其中，公共綠地中大型文化設施建筑面積為2.37萬平方米。

??▍成都鐘家灣TOD項目體驗館開放

??8月25日，鐘家灣TOD項目體驗館正式開放，這不僅是雙流區第三個正式開建的TOD項目，也是成都軌道TOD在2022年推出的首個新項目。鐘家灣TOD項目位于成都市雙流區，華府大道三段與警校路二段的交叉路口東側，緊鄰成都軌道交通遠期規劃14號線與遠期規劃20號線換乘站，距離已開通的地鐵5號線警官學院站僅1公里。該項目總用地面積約為6.16萬平方米，總建筑面積約為13.52萬平方米，其中住宅8.92萬平方米，商業0.3萬平方米，地下建筑面積約為4.3萬平方米。

??軌道交通TOD研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：姚臘、夏文。