市場編輯部、CRIC研究 2024-10-04 10:07:03 來源:丁祖昱評樓市
??2024年三季度,整體樓市重回年內低位,供求同環比齊降,不及上半年季均:一方面房企推盤積極性一般,三季度供應量較二季度環比下降2成,累計同比降幅仍在3成以上,尤其是二三線城市跌幅顯著,仍以去庫存為主;另一方面,三季度成交穩中有降,年中沖刺季之后需求進入疲軟期,京滬杭等新政利好效應持續衰退,也使得成交增長相對乏力,金九成色一般。相較而言,二手房因業主降價、掛牌量上升,性價比凸顯,對剛需吸引力更強,持續分流新房客群。
??預判四季度,我們認為,在中央利好政策加持下,成交總規模將低位回升,預期成交量較三季度或將穩中有增2成左右,全年成交同比降幅將進一步收窄至3成以內。一線城市或將在“四限”松綁下迎來波段性復蘇行情,寧漢津經歷了前期調整后有望低位復蘇,而弱二線和廣大三四線城市成交規模將延續筑底行情,降無可降。二手房因價格優勢市場份額仍將繼續增長。
??2024年三季度全國商品住宅供應較二季度穩步回落,2022年以來地市縮量加劇、新房供給約束,疊加行情低迷,房企推貨積極性不高,也使得整體供應量延續低位,與一季度持平。據CRIC監測,7-8月115個重點城市新增供應2651萬平方米,較二季度月均下降20%,同比去年7-8月降幅達31%,前8月累計同比降幅也為31%。
??9月供應規模小幅微增,與上半年月均持平,30個重點城市新增供應908萬平方米,環比上升12%,同比下降50%,絕對量為年內低位,與上半年月均值持平。依30城數據預估百城供應推算三季度環比下降22%,同比下降38%,較今年上半年季均下降9%,從前三季度累計數據來看,降幅達34%,供給延續縮量走勢。
??不同能級城市呈現出“普降”行情,一二線城市三季度供應量較二季度月均降幅均在2成以上,而85個三四線城市供應量本就處于低位,較二季度月均小幅下降12%。
??受“以銷定產”模式影響,蘇州、寧波、青島、濟南等跌幅均在4成以上,少數城市諸如北京、廣州、天津、昆明、常州、福州、徐州等環比不降反增,一方面源于二季度基數較低;另一方面,京穗津等迎來小波段行情,市場略有復蘇,也使得供應量出現了小幅回升。
??2024年三季度樓市成交延續筑底行情,因供應縮量疊加傳統營銷淡季,同時受高溫天氣影響,整體成交量回落至年內低位。據CRIC監測數據,7-8月115個重點城市商品住宅成交面積3361萬平方米,較二季度月均下降17%,同比降幅為20%,前8月累計同比降幅收窄至35%。
??9月延續8月低迷行情,即便供給量回升但成交延續穩中有降,為年內次低。據CRIC監測數據,9月30個重點城市整體成交859萬平方米,環比下降6%,同比下降34%,與上半年月均值相比仍降17%。根據30城環比數據預估百城成交推算三季度同環比齊跌,跌幅均在2成以上,較今年上半年季均下降10%,從前三季度累計數據來看,跌幅仍在不斷收窄,延續弱復蘇走勢。
??分能級看,成交表現與供應表現相似,不同能級城市均呈現同環比齊跌,不過一線韌性較強,即便市場降溫但跌幅相對有限,二三線城市同比跌幅均在2成以上,市場降溫顯著。
??具體來看,廣州、深圳三季度同比轉增,且較上半年季均增幅均在10%以上,除了源于去年基數較低之外,三季度利好政策加持也使得市場行情有小幅復蘇跡象。值得關注的當屬上海,8-9月多個豪宅盤入市成交熱度不減,高端盤需求相對旺盛。
??二線城市中,短期內市場熱度較高的當屬成都、西安等中西部大市,三季度成交面積分別為282萬平方米和175萬平方米,且累計同比降幅仍在3成以內。
??值得關注的是,當前房企推貨“提質縮量”,市場熱度主要依托改善盤支撐,整體去化率明顯優于剛需。
??2024年三季度,16個重點監測城市二手房累計成交面積預計為2008萬平方米,環比二季度下降8%,同比增長20%,較去年下半年季均增長13%。前三季度二手房累計成交5781萬平方米,持平于去年同期。
??按月來看,7-9月二手房成交漸次回落。7月,二手房市場熱度延續,成交規模升至年內新高,總成交面積達到755萬平方米,環比增長3%,同比增長41%。8月,市場轉冷疊加高溫天氣等因素影響,成交環比回落13%至659萬平方米。9月“金九”明顯失色,成交環比不增反降,環比再回落10%,至594萬平方米的年內次低位水平,同比增幅也收窄至5%。
??從城市維度來看,北京、深圳等市場運行相對平穩,杭州、廈門等轉冷明顯。杭州三季度成交高開低走,7月市場延續熱度,8-9月市場逐漸轉冷,三季度累計成交169萬平方米,環比下降18%,跌幅居于重點城市前列,同比雖然仍增長77%但主要是去年同期成交低基數效應所致。相比之下,北京、深圳二手房成交更具韌性,深圳市場總體保持活躍度,成交規模在上季度較高基數的情況下環比僅跌3%,同比增幅更是在70%以上,北京成交逆勢增長,環比再增3%。
??從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看,2024年三季度70城新建商品住宅和二手住宅價格指數降幅仍有持續擴大趨勢。
??我們以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢,新房整體降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%,二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%,從趨勢變化來看,新房和二手房降幅差距有擴大趨勢,二手房跌幅仍超新房。
??事實上,二手房價格同比下降城市數量較多已達2021年以來峰值,截至2024年8月末,67個城市均呈現下跌態勢,而新房銷售價格同比下降城市數量增至56個。
??從CRIC監測的2024年前8月重點城市新建商品住宅成交統計均價看,一線及東部城市房價仍領先,上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3,不過受市場降溫影響,深圳房價同比回調2%,北京疊加結構性因素影響,同比降幅多達9%,廣州、廈門、東莞、義烏、杭州位列第二梯隊,房價在3-4萬元/平方米區間內,三亞、紹興躋身TOP10,房價在2.5萬元/平方米以上,和二季度相比,南京、蘇州跌出TOP10序列,紹興、義烏補位。
??目前來看,整體三季度延續筑底行情,9月成交基本持平8月,成色一般。預判四季度,我們認為,因9月末中央頻繁發聲,降息降準到核心城市“四限”松綁等政策落地,隨著政策持續發酵,新房成交存在一定的回升空間,四季度環比三季度有望穩中有增20%左右,維持弱復蘇,全年成交降幅有望收窄至3成以內。
??一線作為新政利好直接受益者,新房成交仍有放量空間。其次,經歷了前期深度調整,市場基本面尚佳的南京、武漢、天津等城市,整體成交有望小幅微增,延續弱復蘇走勢。最后,弱二線和廣大三四線城市,諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等,市場修復仍有待核心城市的熱度傳導,這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態,市場信心跌至谷底,加之居民購買力不足,整體樓市還將面臨較長的調整期。
??二手房市場仍處于高位震蕩行情,目前整體成交動能略有放緩,但是因剛需購房客群基數較大,疊加二手房業主延續以價換量策略,市場韌性還是略好于新房,預期10月整體成交規模還將延續高位。
北京新政:非京籍五環內購房社保個稅“5改3”、五環外“5改2”
2024-09-30居民家庭購買通州區商品住房,按全市統一政策執行。從中央到地方,房地產重磅寬松政策全面上線!
2024-09-30一攬子措施加速落地。住建部:支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權
2024-09-30要對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量,發揮城市房地產融資協調機制作用,加大項目“白名單”貸款審批投放力度。金融監管總局:持續優化房地產金融政策,有力促進房地產市場止跌回穩
2024-09-29推進城市房地產融資協調機制進一步發揮作用。最高層對房地產提出了新要求!
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |