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??在“大開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“大運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代背景下，中央及地方建工系和城投系企業(yè)發(fā)展方向也發(fā)生變化，越來(lái)越多的企業(yè)正朝著“投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理”一體化方向發(fā)展。

??最明顯的變化是，這些城投系和建工系企業(yè)正在“向后”布局。

??在從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向投融建運(yùn)一體化的綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，物業(yè)管理服務(wù)已成為業(yè)務(wù)拓展的關(guān)鍵一環(huán)，旗下物業(yè)管理平臺(tái)正成為行業(yè)一股新勢(shì)力，攪動(dòng)行業(yè)格局變化。

??這兩年，在行業(yè)低位調(diào)整階段，一批“中字頭”基建企業(yè)及地方城投、建工企業(yè)逆勢(shì)“踩油門”。

??不過(guò)，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增速放緩影響，市場(chǎng)對(duì)建筑企業(yè)的需求有所減弱，即便是作為行業(yè)龍頭的八大基建央企也面臨著不小的挑戰(zhàn)，各大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)也在積極尋求向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

??其中，物業(yè)管理成為了轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域。

??公開(kāi)資料顯示，中國(guó)建筑集團(tuán)旗下除了中海物業(yè)外，其下屬的一至八局均已成立了各自的物業(yè)管理平臺(tái)。特別是中建五局、八局和三局，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)較為突出。中建城服在管面積最大，接近3000萬(wàn)平方米；中建東孚物業(yè)緊隨其后，管理面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米；中建壹品物業(yè)的在管面積也超過(guò)了1000萬(wàn)平方米。

??中國(guó)中鐵、中國(guó)交建、中國(guó)鐵建、中國(guó)電建等企業(yè)旗下的物業(yè)管理平臺(tái)在管面積均超過(guò)了1000萬(wàn)平方米。

??這些建筑系旗下物業(yè)管理平臺(tái)的業(yè)務(wù)范圍很廣，除了住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)以外，不同企業(yè)根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)，還拓展到了軍隊(duì)、工地物業(yè)、水電建設(shè)營(yíng)地等特殊領(lǐng)域的新業(yè)態(tài)服務(wù)。

??實(shí)際上，作為物業(yè)管理平臺(tái)“母公司”，這些基建類企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模龐大，資源整合潛力巨大，因此整合集團(tuán)資源、延伸服務(wù)邊界已成為轉(zhuǎn)型首選策略。

??除了內(nèi)部資源整合，部分企業(yè)持續(xù)發(fā)力外部拓展，并取得了積極的成效。比如中建信和旗下的中建物業(yè)在今年4月正式更名為中建城服，標(biāo)志著其從社區(qū)生活服務(wù)商成功轉(zhuǎn)型為智慧城市綜合服務(wù)商。在業(yè)務(wù)拓展上，中建城服正持續(xù)深耕城市服務(wù)賽道，加速推進(jìn)基礎(chǔ)服務(wù)向公共服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??與央企基建類企業(yè)相似，地方城投企業(yè)和建工企業(yè)也在積極轉(zhuǎn)型，致力于成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)商。

??不同的是，這些企業(yè)往往重點(diǎn)發(fā)力本地市場(chǎng)，在積累了豐富的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和工程建設(shè)，逐步向城市規(guī)劃、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、智慧城市服務(wù)等領(lǐng)域延伸。

??而地方城投和建工企業(yè)旗下的物管業(yè)務(wù)平臺(tái)正在減少對(duì)內(nèi)部資源整合的依賴，市場(chǎng)外拓力度明顯增強(qiáng)，同時(shí)全面提升業(yè)務(wù)覆蓋度。

??比如聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)，在2022年仍主要依賴于集團(tuán)資源整合，外拓項(xiàng)目占比僅四成左右，但是到了2024年上半年，運(yùn)營(yíng)簽約的項(xiàng)目中集團(tuán)外的項(xiàng)目占比接近八成，并首次進(jìn)入醫(yī)院和機(jī)場(chǎng)物業(yè)領(lǐng)域，市場(chǎng)化拓展速度顯著加快，并成為其規(guī)模增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。

??地方城投和建工企業(yè)在城市資源經(jīng)營(yíng)和市容環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此城服業(yè)務(wù)已成為這類企業(yè)重點(diǎn)發(fā)力板塊。

??越來(lái)越多的地方城投和建工企業(yè)旗下的物管企業(yè)不斷加碼“城市服務(wù)”和“城市管家”類業(yè)務(wù)。

??例如，云南建投物業(yè)攜手政府打造“城市管家”，通過(guò)“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+行政協(xié)助”相融合的方式，實(shí)現(xiàn)城市公共空間、公共資源、公共服務(wù)和公共項(xiàng)目的一體化管理、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，助力創(chuàng)新城市管理方式。再如中湘美好城市服務(wù)大力布局城市服務(wù)一體化業(yè)務(wù)，通過(guò)構(gòu)建“政企合作”平臺(tái)，打通資源壁壘，以生態(tài)伙伴和資源共享平臺(tái)為基礎(chǔ)，不斷拓寬服務(wù)邊界。

??值得注意的是，部分物企城服業(yè)務(wù)已初具規(guī)模效應(yīng)。

??比如今年4月上市的泓盈城市服務(wù)，截至2024年上半年，其在管城市服務(wù)項(xiàng)目多達(dá)200個(gè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.5億元，占企業(yè)總營(yíng)收的比例高達(dá)47.2%。

??另外，聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)近年來(lái)在湖北和河南兩省中標(biāo)約10個(gè)環(huán)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目，累計(jì)年化總額近2億元，合同總額超4億元。

??地方城投和建工類企業(yè)正加速跑步入場(chǎng)城市服務(wù)領(lǐng)域，并成為物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。