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??2024年三季度，資本市場強勢反彈，物業股價創年內新高，平均市盈率升至14倍，9家上市物企市值突破100億港元。值得留意的是，中交物業等多家物企被關聯房企整合，表明物業仍是關鍵資產。

??與此同時，受優質項目流失風險上升，重慶、武漢等多城物業費降價輿情不斷發酵，新勢力入局加劇競爭等影響，上市物企經營業績不容樂觀，企業深陷“增收不增利”困境，上半年凈利潤同比轉跌三成，現金流同樣承壓下滑，壓降應收賬款任務依舊艱巨。

??面對行業挑戰，高質量發展已成企業破局的共識。

??1、股價創年內新高，行業估值逐漸修復

??重磅政策紅利支持下，三季度末股價創年內新高。受5.17重磅利好政策影響，年中物業股出現階段性反彈行情，上市物企平均股價一度升至4.90港元，較2023年末上漲19.2%。但政策效應的窗口期極短，5月下旬物業股便再度回調。

??三季度末，在重磅政策紅利支持下，物業股出現報復性上漲行情。截至9月30日，上市物企平均股價升至5.32港元，創年內新高，較2023年末上漲29.5%。其中，近六成上市物企股價上漲，經發物業、佳兆業美好、特發服務等5家上市物企股價更是翻倍上漲。

??行業估值逐漸修復，9家上市物企市值突破100億港元。而在股價快速上漲的作用下，上市物企平均市盈率由2023年末的11.2倍升至2024年三季度末的14.0倍，反映行業估值水平逐漸修復。市值突破100億港元的上市物企也由2023年末的6家擴容至2024年三季度末的9家，新增綠城服務、特發服務和恒大物業3家，其中華潤萬象生活市值最高達798億港元。

??2、物企接連被關聯房企整合，物業仍是關鍵資產

??物企接連被關聯房企整合。5月27日，華發物業服務官宣私有化退市，華發股份旗下子公司鏵金投資計劃將華發物業服務私有化，注銷價為每股0.29港元，較此前5個交易日平均收盤價溢價約30.6%。6月23日，美的置業發布公告稱將進行股權重組，將房地產開發業務從上市公司剝離，主營物管業務的美置服務將成為上市公司的主要資產。9月11日，中交地產發布公告稱籌劃收購中交物業100%股權，待交易完成后，中交物業將成為中交地產的全資子公司。

??究其原因不乏以下三方面因素：其一，加快地產與物業整合，如華發股份將華發物業服務私有化，意在加強母子公司財務和業務的協同。其二，業務模式轉型，如美的置業股權重組，意在支持上市公司向輕資產化方向轉型。其三，置入優質資產，增厚上市公司業績，如中交地產收購中交物業，有助于扭轉上市公司持續虧損的局面。

??而在集團層面，物業仍是關鍵資產。首先，物業管理行業屬于長周期的服務行業，企業經營業績、現金流相較穩定。其次，地產與物業需要深度協同，優質的物業服務乃是產品力的延伸，共同為業主營造卓越的居住體驗。

??1、業主滿意度下降、行業負面輿情發酵，物業“換手率”上升

??近年來，物業管理行業滿意度整體呈下降趨勢，一定程度上反映業主愈加重視物業服務品質。為了促進物企提升服務質量，部分業主可能采取拒交物業費的方式變相“維權”，或者尋求更換物業公司，致使物業“換手率”上升。

??即便是上海康城這類由頭部物企在管的項目，流失風險也在上升。8月26日，上海康城第五屆業委會對外發布公告稱，經小區業主投票表決，決定不再續聘在管物業服務企業（深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司）。上海康城作為上海規模最大的住宅小區，這類大型社區在服務過程中面臨著諸多問題，這些問題的解決涉及政府、社區、企業、居民等多方主體，協調難度大，解決起來非常困難。

??但在發生問題后，業主潛意識認定物業為第一責任人，尤其是在行業負面輿情不斷發酵的大環境下，物業責任更是被無限放大。受此影響，物企需要制定并落實詳細的保盤策略，重點提防優質項目流失率上升。

??2、多地物業費標準重新公示，引發降價輿情

??重慶等多城相繼公示物業服務收費標準，政府指導價連續多年保持不變。如重慶自2024年6月1日起正式施行新修訂的《重慶市物業服務收費管理辦法》，前期物業服務收費最高1.9元/平方米·月，政府指導價連續8年未變。

??重慶等市再公示物業費標準后，引發降價輿情。部分業主質疑小區物業費顯著高于政府指導價，且過高的物業費與服務嚴重不符，要求物企對照政府規定的物業服務標準，公示超等級物業服務方案或者下調物業費。部分業主更是希望更換新的物業公司，以便降低物業費。

??據公開資料顯示，武漢約有20個住宅小區降低物業費。其中，多數降價小區通過業主與物業公司友好協商實現的，物業公司承諾降低物業費，但不降低物業服務標準。部分降價小區則是通過更換物業公司，達成降低物業費這一目的。

??3、新勢力入局加劇競爭，京城佳業率先受益高校后勤變革

??在“大開發”向“大運營”轉變的時代背景下，城市投資企業和建筑施工企業作為一股新勢力正在加速向后端布局。目前，這些企業在住宅、商業辦公、產業園區和公共建筑等多個領域都面臨著相似的挑戰：新建房屋面積顯著減少，增量市場空間受到壓縮；商業辦公項目開發受到更嚴格的監管；產業園區空置率持續上升；大型物業的需求降低；基礎設施建設和交通設施建設趨于穩定，導致前端開發和建設業務規模縮減。面對這些挑戰，企業正在積極尋求轉型路徑，加快向運營及服務領域的布局。

??而在國資改革提質增效的大背景下，國資改革整合潮來襲，各領域更多后勤物業集團成為另一股新勢力。過往國企改革主要聚焦在國資委下屬的二級、三級單位之間的整合，隨著國企改革的深化，事業單位下屬二級、三級單位也逐漸成為國企整合的對象。

??京城佳業受托管理13所高校，成為北京學校物業服務新勢力。6月21日，京城佳業發布公告稱，為落實北京市委市政府的工作部署，北京城建集團已新成立北京高校后勤服務有限公司，以接收14家目標高校后勤公司的各75%股權，并委托京城佳業管理。此番京城佳業受托管理14家高校物管公司，涉及13所高校，加上此前承接的北京大學醫學部、北京服裝學院、北京農學院等項目，京城佳業將為近20所高校提供物業服務，接近北京市高校總數的五分之一，京城佳業就此成為高校物業服務市場的有力競爭者。

??機關事業單位下屬資產成為整合對象，政企分離指導思想下整合可能性上升。基于政企分離原則，推進國有資產集中統一監管，此番將機關事業單位資產納入調整范疇，不僅為京城佳業這類國資物企帶來前所未有的發展機遇，也為其他城市國企改革打造了可借鑒的樣板。

??更多企業有望整合下屬單位，力爭成為最佳承接者，進一步加劇行業競爭。以學校為例，在高校數量較多的城市，整合后勤服務的需求日益凸顯，這為國企改革提供了廣闊舞臺。除此之外，醫院、公建等領域同樣蘊藏著國企改革紅利，各賽道二三級單位都在積極改革、整合資源、規范發展、爭取上市，力爭成為政策紅利的最佳承接者，行業競爭或將進一步加劇。

??4、增收不增利困境加劇，上市物企凈利潤下跌三成

??營收增速進一步放緩至4.7%。2024年上半年，65家上市物企營業總收入1466.6億元，同比增長4.7%，增速較2023年下滑2.8個百分點。其中，碧桂園服務、萬物云營收最具規模優勢，分別達到210.5億元和175.6億元，也是僅有的營收突破百億的兩家上市物企。

??凈利潤同比轉跌三成。2024年上半年，65家上市物企凈利潤總額91.9億元，同比下降29.9%，反映行業依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。其中，華潤萬象生活凈利潤19.2億元，穩居首位，同比增長36.4%。

??資產減值損失同比提升153.7%，個別企業大額計提仍是虧損的主因。2024年上半年，上市物企的平均資產減值損失達1.4億元，相較于去年同期的0.5億元，漲幅高達153.7%。其中，雅生活服務首次計提大規模的資產減值，金額達到28.8億元，融創服務的資產減值計提也超過了10億元，資產減值依舊是企業盈利下滑甚至虧損的主因。

??5、現金流承壓下滑，壓降應收賬款任務依然艱巨

??現金及現金等價物同比下降6%，近6成企業下滑。2024年以來物企現金流壓力持續存在，上半年65家上市物企現金及現金等價物均值為17.4億元，同比下降6%，近6成企業現金及現金等價物出現下滑。

??應收賬款增速首次低于營收增速。2024年上半年，62家上市物企應收賬款均值為17.8億元，同比增長3.6%，增速較去年同期下降17.2個百分點，應收賬款增速也是首次低于營收增速。總體而言，企業主動控制應收賬款的舉措已經初見成效，這對企業的現金流管理產生了積極影響。

??部分物企應收賬款回收壓力仍然較大。例如，碧桂園服務的應收賬款高達237.8億元，其占營業收入的比例達113%。此外，包括德信服務、宋都服務、榮萬家在內的11家物企，應收賬款皆高于營業收入。盡管行業整體在改善，但部分物企仍面臨較大的資金回收挑戰。

??1、聚焦核心區域及優質客戶，提升項目密度

??為應對利潤下滑的挑戰，物企拓展聚焦核心城市、核心區域，通過集約化管理降低成本。例如，保利物業在四大核心經濟帶的新拓展單年合同額占比達到77.0%，同比提升10.5個百分點。永升服務在2024年上半年退出了2個城市，并表示將繼續有序地從非核心城市、位置偏遠、質量較低的項目中撤出，集中資源在100個重點城市布局。世茂服務在高能級城市的管理面積提升6%，融創服務在核心城市的項目密度提升至每城市30個項目。

??物企積極拓展優質客戶。如萬物云上半年專注于互聯網、高端制造、金融、生物醫藥、跨國公司五大領域，新簽合同的飽和收入多達36億元，同比增長35.8%。中海物業在千萬級以上客戶的新增飽和收入為6.8億元，實現翻倍增長。另外，融創服務與卓越商企服務的大客戶收入分別實現了16%和54.7%的增長。值得一提的是，千萬級以上客戶已然成為保利物業和中海物業的主要收入來源，收入占比均在65%左右。

??2、推動基層崗位革新，助力降本增效

??基層崗位痛點聚集。基層崗位在物業管理行業中扮演著至關重要的角色，但也面臨著一系列亟待解決的痛點。以保潔崗位為例，工作人員需要頻繁在樓道、小區道路、窗戶清潔等多個場景間切換，如此高頻率的場景轉換不僅降低了工作效率，還使得保潔人員的招聘成為一大難題。

??在維修和客戶服務崗位上，傳統的單項目配置模式導致了工作內容的不連續性和不飽和狀態，即工作量分布不均，有時過于繁忙，有時又顯得較為清閑。此外，項目經理和管家的角色定位有時會出現重疊，造成不必要的重復工作，特別是在項目經理資源稀缺、招聘難度大的背景下，這一問題顯得尤為突出。

??近年來，物企積極探索增值業務，增值業務的推廣任務往往被委派給管家。然而，管家的核心職責在于提供基礎服務，而基礎服務的滿意度直接關系到增值業務推廣的成功率。因此，如何有效推進增值業務，成為增值推廣崗位革新的重點。

??崗位革新正大力推進，專設崗位與崗位中心化是主要策略。受限于基層員工規模龐大且人工成本日益增長，物企積極探索和實踐基層崗位的革新與優化。其中，保潔與增值推廣傾向于新設崗位，項目經理、客服和工程崗位則向區域共享轉變。

??在保潔服務過程中，部分企業正積極嘗試新路徑，通過細分保潔任務，并創造性地招募社區內的閑置勞動力，尤其是擁有靈活時間的居民參與特定場景清潔（如專項窗戶清潔），根據個人時間空檔靈活排班。此舉不僅緩解了人員短缺，還顯著提高了清潔效率。

??增值推廣崗位的增設，旨在解決管家日常服務與增值業務推廣之間的沖突，通過專業團隊專攻增值業務，既保證了基礎服務的質量，又促進了增值服務的有效推廣。

??至于項目經理、客服和工程崗位，鑒于其工作內容的非連續性，企業正逐步推動這些崗位向中臺集中管理轉型，即在區域層面統一配置，而非項目單獨設立，實現人員跨項目共享，有效降低單個項目的人力成本。實踐證明，客服與工程崗位的中心化調整已初見成效，平均每個項目能節約1-2個人工，有效提升了運營效率和成本效益。

??3、優化關聯交易、提升預收、大額股權交易等，促進現金流良性循環

??為了促進現金流的良性循環，物企采取多重措施，主要涉及以下四方面內容：

??其一，優化關聯交易，加大回收力度。為了減輕應收賬款對企業現金流的影響，萬物云、碧桂園服務等企業主動采取措施減少關聯交易。以萬物云為例，關聯交易收入占比從2021年的19.2%持續下降至2024年上半年的10.2%，凈減少9個百分點。碧桂園服務專門成立了追討欠款委員會，以期加快各項欠款的回收工作。

??其二，提前預收物業費，盡早讓現金回流。2024年上半年，近八成的上市物企合同負債有所增加，其中碧桂園服務的合同負債最高達73.6億元，萬科物業更是在1月份便預收超40億元的物業費。

??其三，大額出讓子公司或投資公司股權，補充營運資金。如碧桂園服務提前變現萬達商管股權，以31.42億元的代價轉讓萬達商管1.49%股權，相較于初始投資成本26.81億元，投資收益4.61億元。面對環衛業務應收賬款增加、現金流壓力增大等困局，世茂服務折價出售旗下的環衛子公司股權，以總價2.5億元出售無錫市金沙田科技有限公司60%的股權。

??其四，應收賬款抵稅，化解城服業務回款難題。如雅生活服務通過與業主方（鄭庵鎮人民政府等四個政府主體）、關聯企業簽訂貸款協議的方式，將5175萬元應收賬款以貸款的形式出借給關聯企業，關聯企業再將這筆資金用于支付稅款。雖然此類操作最終并未直接轉化為現金回款，但對于企業而言，能夠獲得等值的抵押資產總比壞賬計提更為有利，未嘗不是一種創新的嘗試。

??4、構建地物協同長效機制，共創“好房子+好服務”生態閉環

??審視傳統地產開發到運營的流程，即從規劃設計、營銷策劃、施工建設、承接查驗、集中交付到日常運營，不難發現各階段均存在多方面的問題。

??如規劃設計階段：高周轉策略下標準化生產導致產品同質化現象嚴重，調研樣本少不能全面反映潛在買家的真實需求，設計決策依賴個人經驗或偏好。

??營銷策劃階段：以快速賣房為導向，可能過度承諾宣傳，導致后期交付無法兌現。

??施工建設階段：選材只注重外觀而忽視實用性，存在偷工減料現象，不嚴格按圖紙施工，隱蔽工程質量難以保證。

??承接查驗階段：由于物企處于弱勢地位，承接查驗形式大于實質，對房企缺乏強制約束力。

??集中交付階段：可能出現房屋質量問題，引發業主維權。

??日常運營階段：欠缺物業到地產的反饋機制，導致相似問題未來在其他項目反復出現。

??為了更好地化解上述難題，地產與物業須在戰略層面達成共識，建立健全信息溝通渠道，明晰各自的角色與責任，制定并嚴格執行跨部門、跨階段的協同工作流程，即從開發到運營深度協同，賦能地產與物業真正實現業務拉通，解決產品與服務脫節問題，共創“好房子+好服務”的生態閉環。

??品牌物企積極構建地物協同機制。如保利地產與保利物業各區域公司聯動召開地物聯席會，通過前后深度拉通標準，嚴格落實品質設計、品質建造、品質交付、品質服務的全流程品質落位，著力打造好產品、好服務、好生活。又如華潤置地與華潤萬象生活針對地產項目開發全周期推行“8步前介法”，包含“三審三檢兩會簽”關鍵節點把控，物業公司站在使用者視角，針對后續易引起群訴的點及有管理風險的點提出專業性意見。

??5、增加品質投入力度，提升對客服務體驗

??企業不斷升級社區品質煥新，全面提升對客服務體驗。數據顯示，碧桂園服務在2024年上半年投入2.7億元用于社區煥新，涉及1569個項目，顯著高于去年同期的1.5億元和497個項目。龍湖智創生活也在全國服務的近千個園區連續13年開展“善居計劃”，累計投入數億元。而在社區品質煥新升級后，不僅有效提升了社區的整體品質和服務水平，還全面提升了業主的居住體驗。

??6、加快數字化轉型，對客服務線上閉環管理、對內智能調度

??品牌物企加快推進數字化轉型，積極利用大數據、5G、人工智能等前沿技術，實現科技賦能高質量服務、業務體系降本增效以及客戶滿意度提升，主要涉及以下兩方面內容:

??其一，對客服務線上閉環管理。首先，開發并推廣企業微信、小程序，便于業主在線辦理業務、報事報修、評價調研等，實現24小時平臺客服上線功能，AI更能即時識別客戶需求并督辦解決，全面提升服務響應速度。

??其次，利用在線交房系統，為業主提供提前通知準備材料、在線提交并審核材料、電子簽名確認合同、費用在線支付等多項便捷服務，實現交房手續的電子化和自動化，以數字化、智能化服務為業主提供省時、高效、智能、完善的交付體驗。

??最后，完善智能收繳工具，業主可以在線查詢物業費、停車費、水電費等賬單明細以及歷史繳費記錄，提升賬單信息的透明度。系統可以自動發送繳費提醒，培養業主按時繳費的習慣，進而提升收繳率，還能防止“跑冒滴漏”等違規行為。

??其二，對內智能調度。典型如萬物云全面推進科技戰略，“飛鴿”智能工單系統已實現業務工單化和智能調度，全面提升服務效率及業主滿意度。

??截至2024年上半年，“飛鴿”任務平臺已在39個蝶城內進行試點，累計完成工單214萬個，智能調度派發成功率高達96%，極大程度上節約了現場調度所產生的管理成本。

??總得來說，在當前市場下，物企還需踐行高質量發展。

??首先在業務提質層面，聚焦核心區域及優質客戶，提升項目密度；積極推進基層崗位革新，助力企業降本增效；優化關聯交易、提升物業費預收額、大額股權交易等，促進現金流良性循環。

??其次在服務增效層面，構建地物協同長效機制，共創“好房子+好服務”的生態閉環；增加品質投入力度，全面提升對客服務體驗；加快數字化轉型，對客服務線上閉環管理、對內智能調度等，進一步提升服務響應速度及解決效率。