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??“溢價了，這塊地拍了九輪”。

??進入11月，長春市的氣溫隨著冷空氣的襲來急轉直下，突降的氣溫讓很多習慣了本地冬季的土生土長的長春人也念叨著“太反常”。

??王然（化名）緊了緊自己的羽絨外套，一邊手指著眼前被圍擋遮住的地塊，一邊向中國房地產報記者說。

??王然幾年前的身份還是長春當地的房地產領域資深人士，從工程建筑到審批競標，從地產中介到家居建材，他干了個遍，在他看來：“這次溢價成交的地塊，雖然溢價率不高，但是傳達了一個信號，對市場是個提振”。

??王然口中可以提振市場的這宗溢價成交地塊，即10月20日長春成交的1宗住宅地塊，成交溢價率7.13%。

??該宗地塊是位于長春經濟技術開發區仙臺大街與北海路交會處的住宅地塊，東至金橋街、西至仙臺大街、南至吉林省藥品監督管理局、北至北海路，成交面積91414平方米。

??記者繞著地塊四至走了一圈，發現該地塊周邊的配套非常成熟，商業、醫院一應俱全，交通也非常便利，長春市在樓市“金九銀十”的檔口推出這樣優質的地塊，充分說明了其拉動土地市場的決心。

??根據長春市規劃和自然資源局官網今年9月20日發布的長公資土掛2023年第077號公告內容，該地塊的起拍價為7.6億元。

??最終，經過9輪競價，最終由保利（長春）恒富房地產開發有限公司（以下簡稱“恒富地產”）摘牌，成交價約8.16億元。

??而恒富地產更是2008年就已經成立的老牌房地產企業，隸屬保利集團旗下。

??或出于提振市場信心的考慮，長春市當地媒體在報道中稱，“為積極應對房地產市場環境，（長春市）經開區將持續打造多年的成熟優質地塊投放市場。此次出讓的地塊交通便利，商業服務、醫療健康、文化體育等便民生活配套設施完善。地塊出讓公告發布后，吸引了保利和中海兩家央企報名參與競拍。最終該地塊拍賣溢價成交。”

??雖然在東北核心城市房地產市場面臨深度調整和轉型的時間節點，這樣的一次溢價成交的土地拍賣會增強市場的信心。但是在記者的調查走訪過程中了解到，包括長春在內的東北三省核心城市，土地拍賣市場都面臨著一定的壓力。

??困境不是一天形成的，走出困境同樣也需要時間。

??記者先后走訪東北各省核心城市，土地拍賣遇冷現象背后的成因紛繁復雜，無論是各省相關部門抑或房地產企業，都希望“這個冬天快點過去”，而土地市場持續低溫情緒背后，更牽連著樓市承壓的深層次原因。

長春市規劃和自然資源局

??土地拍賣遇冷

??風起于青萍之末。

??2021年伊始，為了減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分所帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規范問題，以及防止市場主體由于不掌握重要關聯信息帶來的競爭，住宅供地“兩集中”新政正式落地，22個重點城市赫然在列。

??“兩集中”的概念首先是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發布時序安排。第二方面是集中組織土地出讓活動：同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

??土地拍賣政策的調整、樓市政策的調整和房企流動性承壓的現實情況疊加，讓2021年的東北土地出讓遭遇了前所未有的壓力。

??集中供地之下，各大城市的土地市場表現分化明顯，市場各方的悲歡也不盡相同。

??尤其是2021年年末的第三輪集中供地，分化情況進一步加劇。當時出于恢復房企拿地熱情，同時增加賣地收入的考慮，參與集中供地的城市，都不約而同地著手降低土地拍賣門檻、提升供地品質，所以在第三輪集中土地拍賣過程中，流拍的情況減少了很多，可是在沈陽和長春的土地市場，形勢依然嚴峻。

??2021年12月末，在遼寧省沈陽市的第三次集中供地中，地塊流拍率達70%。

??同年，在吉林省長春場第三批集中土地拍賣中，共計推出12宗地塊，但最終僅有3宗地塊成交，9宗地塊因無企業報名而流拍，流拍率達到75%。受此影響，長春2021年土地出讓收入排名下滑7個位次，攬金總額不到600億元，同比下滑接近15%。

??今年初，一份自然資源部辦公廳發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）引發市場關注。

??2月3日，據《上海證券報》消息，自然資源部對此回應稱，該文件為自然資源部印發，是對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。

??事實上，《通知》的發布時間為2022年12月8日，是由自然資源部向各省、自治區、直轄市、自然資源主管部門發布，并向所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。其中提到，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告。

??“‘集中供應’土地，在2021年來講，當時是十分必要的，既有效應對了市場過熱的情況，也利于降低房企之間的非理性競爭，不過這一政策覆蓋的是部分城市，而且現在的市場形勢是更期待回暖，優化這一政策也是理所當然。”一位頭部房企的政策研究人士告訴記者。

??隨著供地政策的調整和優化，沈陽、大連、長春和哈爾濱作為核心城市雖然土地拍賣略有起色，但是近幾年的出讓情況依然延續著低溫情緒。

??“自2021年下半年以來，全國房地產樓市下行明顯，房企投資布局愈加謹慎，拿地力度較以往有所減小。”中指研究院分析師孟新增告訴記者，根據中指研究院數據顯示，分省份層級來看，2022年，東北三省住宅用地出讓金大幅下降，黑龍江、吉林降幅超九成，遼寧降幅超七成，整體降幅遠高于其他省份。2023年1月至10月，東北三省住宅用地出讓金絕對值仍在低位，均不足百億元，低基數下黑龍江、吉林同比增長。城市層級來看，土地出讓金集中在大連、沈陽、哈爾濱、長春四個城市，2022年，這四個城市住宅用地出讓金均下滑明顯，同比分別下降66.2%、84.3%、95.7%、96.9%，降幅高于其他二線城市。

??值得一提的是，這種土地市場的壓力，正在波及土地拍賣信心，今年除了沈陽市之外，其他三個東北核心城市，都遇到了各類流拍撤牌情況。

??土地拍賣情緒持續偏弱下，政府推地節奏也有所放緩。而土地供應端力度不足，又導致了成交量減少。據中指研究院數據顯示，2023年1月至10月，大連、沈陽住宅用地推出規劃建面同比分別下降39.9%、76.5%。土地拍賣熱度方面，東北三省核心城市絕大多數地塊以底價成交為主，土地拍賣熱度偏低。

??另外，流拍撤牌現象仍然存在，截至10月末，2023年大連住宅用地推出12宗，5宗中止交易；長春推出27宗，4宗中止交易，5宗流拍，1宗取消交易；哈爾濱推出14宗，3宗流拍，3宗取消交易。

吉林省長春市保利溢價摘得的地塊現場

長春市政務中心的信息屏

??樓市去化成“關鍵點”

??值得一提的是，前述《通知》中重點強調，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

??換言之，樓市去化周期成了影響各市土地出讓的變量之一。

??此前，諸葛科技發布的研究文章稱，2023上半年土地市場，熱點城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等在內的多個城市，今年一二季度土地溢價水平明顯高于去年。

??不過，樓市去化壓力較大的城市暫時仍處于土地拍賣平淡的瓶頸期，如長春、大連等在今年前二季度土地溢價水平暫未出現回升跡象。由此可見，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，對樓市表現穩健的城市更加青睞，同時，去化復蘇提速也成為了土地拍賣低溫城市的破局關鍵點。此外，今年熱點城市土地市場較去年升溫明顯也向整個房地產市場傳遞了一定的積極信號，但當前市場仍處于局部改善階段，很難恢復到2021上半年的高熱局面。

??記者查詢中指研究院關于東北三省今年前10月的土地出讓金額數據，三省均未突破百億元，土地成交數據最好的遼寧省為81億元，與2021年759億元的規模也相差甚遠。而黑龍江全省的土地出讓金，今年1~10月僅有26億元，不及2021年的六分之一。

??孟新增向記者分析稱：“目前銷售下行尚未改善，土地拍賣情緒偏弱。根據中指研究院的數據，2023年1月至10月，大連、沈陽等東北三省核心城市商品住宅成交規模同比下降30.4%、18.1%，哈爾濱、長春與去年同期基本持平。近些年東北三省人口外流，購房需求總量減弱，同時多城市短期庫存出清周期較長，如沈陽、大連出清周期均在20個月以上。”

??記者在采訪中了解到，政府著急去庫存，房企更著急。

??在孟新增看來，當前房企多采取“精準投資、以銷定投”拿地策略，也是資金面承壓導致的。

??“我們現在肯定是‘以銷定投’，在東北地區，我們的存量待售樓盤不少，去庫存保障現金流是我們現在更關心的問題，資金鏈緊張的情況下，如果不是非拿不可的特別優質的地塊，肯定要持謹慎觀望的態度。”某頭部上市房企銷售總監告訴記者。

??“目前實際上我們頭部房地產企業的想法都是相似的，因為東北地區目前的房地產市場大環境面臨壓力，出清周期長，大家手里的盤（項目），從最初的預售到現在基本現房銷售，尤其是現房銷售，再賣不出去的話，每一年我們自己的維護成本是非常高的。”

??“現金流這么緊張，我們肯定不敢拿地，當然有個別特別好的優質地塊入局的話，公司負責人也會召開會議討論，畢竟現在的供地清單模式，對于我們房地產企業來說是有好處的，有更多的時間研究分析某宗地塊的區位優勢和劣勢，權衡利弊。”上述銷售總監補充道。

沈陽市自然資源局

??危機待解

??“到年底之前，我們（沈陽市自然資源局）還會有土地出讓計劃。”沈陽市自然資源局工作人員告訴記者。

??該工作人員告訴記者，根據沈陽市城市發展和核心板塊的規劃，下一步會進行系統性的招商，針對頭部房地產企業開展工作。

??對于記者有關沈陽市明年的供地情況的詢問，對方表示：“土地市場作為房地產行業上游鏈條，供給量的調整需結合當下時點及房地產市場走勢來制定；判斷開發企業當下銷售端與庫存量級，參考房地產市場流速，土地供應的調整，還是要根據國家和我們市房地產調控政策。”

??此外，對于目前的基于集中供地優化的住宅供地清單制，以上幾個城市的市場反饋都比較滿意。

??“（清單制）讓市場主體掌握信息更全面、精準，便于提前開展投資決策。目前沈陽土地市場定期發布擬供應商品住宅用地清單，采取‘多頻少量’的方式，保持供地節奏均衡、合理、有序。”前述工作人員告訴記者。

??“下一步長春市必然還是會用優質地塊吸引房地產企業拿地，就像這次溢價摘地一樣，我們一直相信土地市場筑底回暖的窗口期已經來了。”王然說。

??“就像之前9月份，哈爾濱的項目跑到南京賣房子，口號是‘清涼地產’，可是哈爾濱實際上的純用于避暑的地產項目少之又少，而且房子升值空間并不多甚至幾乎沒有，又怎么可能和東北人熱衷過冬的三亞對標呢，所以最后成交量乏善可陳。”王然笑著說。

??“那你覺得哈爾濱的做法在業內看是可取的嗎？”記者問。

??“當然，這樣的困境里，最需要的不就是探索嗎？有探索就意味著有更多可能。”他答道。

??（應受訪者要求，文中王然為化名。圖片來源 冷萬欣/攝 ）