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??7月3日，北京土地市場出讓3宗宅地，分別位于東城、昌平、大興，其中東城金魚池地塊吸引了北京佳源投資經營有限責任公司（以下簡稱“佳源投資”）、東營亞通置業有限公司（以下簡稱“東營亞通”）、河北鑫界房地產開發有限責任公司（以下簡稱“河北鑫界”）3家房企報名競拍，最終河北鑫界以3.375億元搖號拿下，溢價25%，指導價15.1萬元/平方米。

??昌平、大興兩地塊因僅有一家房企報名，全部底價成交。其中北京城建旗下公司19.86億元拿下昌平地塊，期房銷售指導價3.9萬元/平方米；北京市大興城鎮建設綜合開發集團有限公司聯合體（以下簡稱“大興城建”）21.46億元拿下大興地塊，銷售指導價5萬元/平方米。

??某機構土地市場研究負責人張凱表示，從北京今日拍地情況來看，當前市場分化大背景下，房企投資呈現“縮圈”現象，但位置核心、條件合理的優質地塊對于企業仍具有一定吸引力，同時低總價低門檻也能夠為更多中小企業提供入場機會，激活市場主體活力。

??25%溢價率成交

??東二環金魚池地塊早在掛牌前，就因位置極佳備受關注。地塊位于二環路內、天壇公園北側，直線距離天安門不到2公里，是真正意義上的核心地段。東城區土地稀缺，二環內新增宅地少之有少，上一次新增宅地還是在7年前。

??2017年8月，華潤招商碧桂園聯合體38.4億元拿下的永定門外地塊。拿地后又繳納33.9億元土地開發建設補償費，合計土地成本72.3億元。同樣的地段優勢下，金魚池地塊更小，總價也更低，起拍價僅2.7億元。

??位處核心、總價低，為何金魚池地塊只有3家房企報名？

??從掛牌信息來看，金魚池地塊為F2公建混合住宅用地，土地面積3027.632平方米，規劃建筑面積5550平方米，其中公建占比高達70%，住宅占30%，也就是說住宅部分只有1665平方米，從限高18米來看，產品預計是6層以下洋房大平層，若按套均150平方米計算，也就十來套房源。

??規模限制和公建占比，對開發商來說存在一定的挑戰。如何在有限的空間內實現最優化的設計和規劃，成為他們需要面對的首要問題。

??為放寬利潤限制，金魚池地塊改變了北京土地市場溢價率不超過15%的隱形紅線，將溢價率上限調高到25%，指導價的設置也是因地制宜地巧妙設計，根據拍地時的溢價率不同，設置三段式階梯指導價。

??當現場溢價率低于15%時，住宅指導價為13.9萬元/平方米；溢價率在15%~20%時，指導價設定在14.3萬元/平方米；如果溢價率高于20%，指導價則達到15.1萬元/平方米。

??這樣的規則設定，是繼朝陽酒仙橋三地塊捆綁后，北京土地市場的又一次創新。地價與房價齊漲的規則設定，既鼓勵開發商積極競地，又把土地價值的閾值進一步調高。

??不過也有分析人士認為，房地同漲但價差依舊緊繃，并不能起到優化增量，調動需求、打開市場，開發商快速去化回款后滾動拍地的目的。

??小公司背靠“大樹”

??金魚池地塊熱度高，參與報名競拍的房企同樣看點十足。

??地塊競得房企河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，為河北石家莊房企。天眼查顯示，自2008年至今，河北鑫界通過招拍掛拿下6宗宅地，開發項目并不算多。2023年7月河北鑫界被案件被執行551.89萬元，因未履行賠償被列為被執行人。

??名不見經傳的河北鑫界，為何赴京熱搶金魚池地塊？

??天眼查股權穿透后顯示，河北鑫界實控人之一水福來，在中國華電集團成員企業擔任高管。此外，河北鑫界還與中國華電集團旗下公司共同投資成立“河北華電石家莊熱電有限公司”，二者分別占比18%、82%。據悉，中國華電成立于2003年，從事電力、熱力生產和供應業，為國資委全資企業。

??與之分庭抗禮搶地的東營亞通，同樣不可小覷。東營亞通實控人吳東曉，是東營富豪賈相國外甥。公開資料顯示，賈相國早期經營危險貨物運輸，資本積累后擴大公司經營范圍，開始從事丙烯、丙烷、液化石油氣、硫磺、瀝青、燃料油等的生產銷售。

??在石油之城東營，這是民營石化企業慣常的發展路徑：從危險貨物運輸起家，延伸到石化產品的生產銷售。經過多年發展，亞通石化已經發展成為一家大型民營石化企業，2019年實現營業收入227.51億元，在該公司股權架構中，賈相國持股90%，其外甥吳東曉持股10%。

??不過，因東營石化地煉企業互保風險，亞通石化被巨額擔保拖累，目前其已被東營大信科技有限公司申請破產重整，2023年亞通石化兩次被列為被執行人，被執行總金額為4283.31萬元。2019年9月，吳東曉退出亞通石化，取而代之的是賈相國妻子吳愛華，持股25%。

??參與金魚池競拍的另一家公司佳源投資，為北京市東城區國資委控股企業。作為扎根東城多年的區屬國資企業，佳源投資參與了東城區多個城市更新與保障房項目，包括國家廣播電視總局五八二臺家屬區騰退項目、北二里莊申請式退租試點8院落整院騰退、西園子四巷南北樓簡易樓騰退及保障房項目建設、物業服務等工作。

??東城區多個知名新建項目，也有佳源投資身影。位于東直門的百億TOD項目信達中心，佳源投資就是其股東方之一。在項目推進過程中，佳源投資發揮橋梁作用，協助推進項目建設和企業入駐工作。雍和宮后墻的東城區硅巷項目，也是佳源投資承接盤活。

??除金魚池地塊外，大興新城西片區0003等地塊底價21.46億元由大興城建斬獲。該地塊規劃建筑面積11.95萬平方米，銷售指導價5萬元/平方米。該地塊周邊是今年3月底開盤的大興城建另一項目興城之星，當前項目去化率過半。

??截至目前，大興城建已經在這片區域拿下3宗土地，看起來是有要深耕的決心。不過目前來看，這片區域城市配套尚未成熟，且同區域的競品項目特價房價格已經“殺”到了4.5萬元/平方米，新地塊想要突出重圍，在價格上更得拿出誠意。

??昌平土城新村0002等地塊由北京城建底價獲得，期房銷售指導價3.9萬元/平方米，現房銷售指導價4.1萬元/平方米。地塊南側是北京城建目前在售的另一新房項目國譽燕園，銷售指導價3.9萬元/平方米。

??新地塊建筑規模約15.55萬平方米，容積率2.4，控高60米，又是一個千戶體量大盤。目前國譽燕園的網簽率已經53.97%，這個項目是2023年昌平區面積＆成交套數雙冠，在北京市新房銷售榜上也名列前茅。更重要的是，國譽燕園網簽均價僅3.3萬元/平方米，這對北京城建的新地塊無疑是個不小的考驗。