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??政策暖風，吹到了海南。

??據中房報消息，海南樓市迎來10條優化調整措施，省會城市海口率先跟進，已出臺5項優化調整房地產政策措施。

??自2018年4月，海南省全域限購，以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，政策至今已有五年之久。

??在地產下行的壓力下，海南樓市，終于被撕開一道口子。

??今年7月以來，中央政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”，需求端，降首付、降利率、認房不認貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，全年273省市迎來622次政策放松。

??在房地產政策寬松的主基調下，北京、上海以及海南政策松綁釋放較強的信號意義，接下來，地方房地產調控政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間。

??媒體提到的《關于優化調整房地產調控政策有關工作的通知》文件最大的意義在于，將10條政策內容納入“一城一策”工具箱，并賦予城市政府房地產調控政策自主權，結合實際情況，自主選擇并及時出臺政策措施。

??這十條政策措施包括：

??優化個人住房貸款中住房套數認定標準

??調整優化差別化住房信貸政策；鼓勵銀行業金融機構降低存量首套住房的貸款利率

??制定落實不動產“帶押過戶”政策

??優化調整已出臺的、嚴于省級調控政策要求的相關條款

??優化調整二手房交易轉讓年限等限制性條件

??優化調整有關產權式酒店、酒店式公寓的限購政策

??優化調整“商業、辦公類項目產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制性政策

??優化調整人才購房政策

??多孩（二孩及以上）家庭可增加購買一套商品住房

??加大職工提取住房公積金直接支付住房首付款、住房公積金貸款不見面審批等政策的落實力度

??值得注意的是，海口已率先跟進。

??12月20日晚，微信公眾號“海口發布”發布題為“未放開全域限購，政策調整系支持企業人才購房需求”的文章，其中明確放松省外戶籍人員社保年限、企業購房、取消離異購房限制等5條調整內容。

??這也是自9月官宣“認房不認貸”以后，海口迎來的又一次購房政策優化。

??具體來看，省外戶籍人員需提供5年社保或個稅證明可在限購區購買1套，2年以上社保可在限購區域外購買1套。

??而此前執行的政策是，對于非本省戶籍人員，實行全域限購，不再區分限購及非限購區域，凡在海口市行政區范圍內購房的，須提供家庭成員中至少1人在海南省累計60個月及以上的社保或個稅繳交記錄，且在海南省無自有住房的，方可在海口市購買1套住房。

??另外，此次海口也放開了企業購房以及離異家庭購房的限制。

??2018年全域限購以后，海南省商品房銷售面積大幅下降。

??海南省統計局數據顯示，商品房銷售面積從2017年2292萬平方米的峰值下降至2023年1-10月的689萬平方米；商品房銷售額也從2017年的2714億元降至2023年1-10月的1174億元。

??2021年初，海南省舉辦了一場“房地產調控成功闖關”的新聞發布會。會上透露出一組數據：本省戶籍居民購買商品住房占比從2017年的17.8%提升至2020年1-11月的74%。海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南房地產調控達到了預期目標。

??從房地產開發投資占固定投資的比重來看，2022年已降至30.7%，較“全域限購”前的2017年下降了17個百分點。2023年前10月，海南省房地產開發投資額為951.78億元，同比增長4.3%。

??再來看海南省兩大主要城市房地產情況。

??政策出臺的2018年，海口、三亞商品住宅成交量明顯回落，同比跌幅分別在38%和60%左右，基本屬于“腰斬”。隨著投資客群的減少，海口和三亞均開啟了長達五年的深度調整期。

??2023年1-11月，海口商品住宅成交面積為245.78萬平方米，同比增4%，接近2022年全年水平。2017年全年，商品住宅成交面積為598萬平方米，五年減少近六成。

??三亞自“全域限購”后，商品住宅成交面積連續三年負增長，2020年更是較前一年下降近四成，全年僅為65萬平方米，2021年和2022年均不足150萬平方米。2023年前11月恢復至227萬平方米。

??可見，在限購政策對于海口和三亞房地產市場的影響之大，在整體房地產市場下行的情況下，有必要根據當前情況優化調整。 

??實際上，在海南傳來松綁消息之前，核心一二線城市已開啟一輪“四限”松綁潮。

??據CRIC不完全統計，截至12月18日，全國至少273個省市出臺622次寬松性政策，頻次已超去年。其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購。放松限貸的城市已多達102個。另有南京、武漢等145城發布購房補貼。大部分二三線城市住房交易行政限制基本已經全面解除

??2024年，地方房地產調控政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策仍有松綁空間。

??一線城市政策或將精細化調整，譬如限購局部松綁，對于遠郊區域調降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調降落戶門檻等。

??二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調控政策仍有調整空間，未來大概率進一步調整，比如全面放開限購、限售，下調商貸首付比例至國家規定的下限，放寬限價鼓勵“優質優價”等均是可選項。 

??2023年，中國房地產市場繼續底部調整，中央政策力度前穩后松，地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三四線到核心一二線反向傳導，限制性行政措施幾乎都已退出。

??在這種情況下，限購政策應避免“一刀切”，需要因地制宜，根據具體情況來制定相應的政策，以穩定房地產市場。

??地方調控政策大概率還會進一步優化，尤其是一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間，一線城市局部或定向放松限購，二三線城市或將全面解綁限制性購房政策并加碼財稅刺激。