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??中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然經(jīng)歷著深度調(diào)整：銷售下行，風(fēng)險(xiǎn)蔓延，企業(yè)處于迷茫之中。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積100509萬(wàn)平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國(guó)商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著較大壓力。

??“現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)最困難時(shí)期。”談到當(dāng)下境況，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)始人之一、北京精瑞人居發(fā)展基金會(huì)主席聶梅生表示，很多企業(yè)表示較為迷茫，看不到明天。

??面對(duì)未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要怎么走？

??聶梅生認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業(yè)，切斷風(fēng)險(xiǎn)傳遞和影響；下一步則要進(jìn)行改革，改變以“土地為中心”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而向新科技、新材料、新服務(wù)轉(zhuǎn)型，步入穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。

??“度過(guò)這段調(diào)整期，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍有機(jī)會(huì)。”聶梅生表示。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中，行業(yè)出現(xiàn)一些悲觀情緒，您怎么看待這些情況。

??聶梅生：現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來(lái)了最困難時(shí)期，出險(xiǎn)的企業(yè)已經(jīng)有一大批，還沒(méi)有倒下的也很迷茫，手中又握有大量土地，很多企業(yè)表示他們看不到明天，看不到未來(lái)。所以，我認(rèn)為當(dāng)下時(shí)刻還是要以救企業(yè)為主，給予企業(yè)資金上的支持并進(jìn)行債務(wù)展期。如果不救企業(yè)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，導(dǎo)致企業(yè)的還貸能力越來(lái)越差，并不斷形成新的風(fēng)險(xiǎn)，使行業(yè)陷入困局。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)也存在信心不足的問(wèn)題，這一情況也使企業(yè)陷入被動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生。

??但可喜的是，相關(guān)利好政策已在釋放，如在2023年10月30日至31日的中央金融工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向，會(huì)議提到因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；強(qiáng)調(diào)“一視同仁”支持房企合理融資等，都將在一定程度上緩解企業(yè)之困。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2023年全年來(lái)看，拿地市場(chǎng)的主角以國(guó)企、央企為主，民營(yíng)企業(yè)出手較少，甚至市場(chǎng)上出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的觀點(diǎn)，您怎么看待這一情況？

??聶梅生：我并不認(rèn)可這一觀點(diǎn)。央企、國(guó)企也是在承擔(dān)國(guó)家任務(wù)和市場(chǎng)發(fā)展，這與民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展并不沖突，包括國(guó)企、央企在市場(chǎng)上出手拿地實(shí)際上是對(duì)地方財(cái)政的一種解救，如果現(xiàn)在連國(guó)企、央企都不拿地了，市場(chǎng)會(huì)陷入“死結(jié)”。

??目前，民營(yíng)企業(yè)是不敢出手拿地，一是手上資金有限，二是擔(dān)心難以出手，必須考慮到發(fā)展的安全性。

??現(xiàn)在，我也很替開發(fā)商擔(dān)心，過(guò)去很多企業(yè)為了發(fā)展競(jìng)拍了很多土地，這些土地儲(chǔ)備過(guò)去是開發(fā)商的命根，但現(xiàn)在是誰(shuí)儲(chǔ)備多誰(shuí)的問(wèn)題就越多。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都是在調(diào)整中發(fā)展，目前走到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，要如何發(fā)展成為業(yè)界普遍熱議的話題，在這方面您怎么看？

??聶梅生：實(shí)際上，在一次討論會(huì)上我曾表達(dá)過(guò)，如果我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行租購(gòu)并舉，必將要進(jìn)行一次顛覆性的改革，即中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈重組，以“土地為中心”形成的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式要進(jìn)行調(diào)整。

??過(guò)往，房地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)“以土地為中心”的產(chǎn)業(yè)鏈條和發(fā)展方式，包括現(xiàn)在地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重依然很高，土地財(cái)政依然是各主要城市發(fā)展的重要支撐，很多城市的土地財(cái)政依賴度甚至達(dá)到了50%、60%，發(fā)展已被土地財(cái)政綁架了，導(dǎo)致現(xiàn)在想轉(zhuǎn)變發(fā)展方式都很難，并衍生了諸多問(wèn)題。

??因此，這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式必須打破，要弱化以“土地地為中心”的發(fā)展模式，走質(zhì)量型發(fā)展，向新材料、新科技轉(zhuǎn)型，比如發(fā)展機(jī)器人砌磚技術(shù)、3D打印技術(shù)，提高住房質(zhì)量；發(fā)展綠色金融，在中國(guó)，房企綠色債券發(fā)行規(guī)模仍較低，僅占3%，全世界都在20%左右；發(fā)展社區(qū)服務(wù)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，以滿足人們的生活需求，比如養(yǎng)老服務(wù)，這將產(chǎn)生一個(gè)非常廣泛的產(chǎn)業(yè)鏈條，且是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前也有很多科技術(shù)企業(yè)進(jìn)入，如京東方等。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷推出，市場(chǎng)也在調(diào)整，在這一背景下您對(duì)2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展怎么看，有什么建議。

??聶梅生：我認(rèn)為市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)目前信心不足、銷售不暢、企業(yè)困難的局面，包括行業(yè)在新的發(fā)展模式探索方面也很迷茫。

??我們房地產(chǎn)行業(yè)的這次調(diào)整是很深刻的，它并不會(huì)因?yàn)檎呓獬蜁?huì)馬上好轉(zhuǎn)，就像一個(gè)病入膏肓的人轉(zhuǎn)好時(shí)也不會(huì)在第二天就蹦起來(lái)去跑馬拉松，這需要一個(gè)緩解過(guò)程，一部分會(huì)死去，一部分健康的會(huì)存活下來(lái)。

??所以，當(dāng)務(wù)之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業(yè)，這樣的企業(yè)往往不是“一倒了之”，它的出險(xiǎn)會(huì)影響健康企業(yè)，進(jìn)而進(jìn)一步影響到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。所以，處在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)深度轉(zhuǎn)型期，我們要給予一些企業(yè)一些機(jī)會(huì)，行業(yè)的整體發(fā)展才能轉(zhuǎn)好。

??同時(shí)也要讓市場(chǎng)進(jìn)行自我修復(fù)。現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)在起作用了，我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫在逐漸縮小、消融，一個(gè)一個(gè)在破，市場(chǎng)自我調(diào)整后，行業(yè)會(huì)恢復(fù)到健康狀態(tài)，但這需要一定的時(shí)間。