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??行業(yè)深度調(diào)整期，房企利潤(rùn)普遍下滑，這一背景下，房企在降本增效方面不斷探索。

??近年來(lái)，房企積極推動(dòng)線上營(yíng)銷，目前線上營(yíng)銷體系基本已搭建完成并投入運(yùn)營(yíng)，通過(guò)線上營(yíng)銷提升營(yíng)銷效率，降低營(yíng)銷成本。

??受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的影響，房企營(yíng)銷活動(dòng)放緩，以及促銷開支預(yù)算減少，典型房企銷售費(fèi)用自2022年開始至2024年已連續(xù)三年下滑。與此同時(shí)，企業(yè)銷售費(fèi)用率也在持續(xù)下降。

??雖然整體銷售費(fèi)用在下降，不過(guò)為緩解去庫(kù)存壓力，房企分銷及代理費(fèi)用則依然保持較高水平。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50家典型上市房企2024年上半年銷售費(fèi)用為398.1億元，較去年同期下降12.7%。

??房企銷售費(fèi)用自2022年首次下降14.1%，2023年再次下降4.5%，至2024年上半年銷售費(fèi)用降幅擴(kuò)大至12.7%，典型房企銷售費(fèi)用已連續(xù)三年下滑。

??從企業(yè)層面來(lái)看，2024年上半年72%的典型上市房企的銷售費(fèi)用較去年同期有所下降，其中4家房企銷售費(fèi)用降幅超50%。主要原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，不少房企營(yíng)銷活動(dòng)放緩并減少促銷開支預(yù)算導(dǎo)致。

??值得注意的是，50家典型上市企業(yè)的銷售費(fèi)用率也在持續(xù)下降。去年已經(jīng)降至近年來(lái)的最低，約2.7%左右，而2024年上半年的銷售費(fèi)用率為2.73%，基本與去年同期持平，保持低位。

??房企銷售費(fèi)用主要包括分銷及代理傭金、品牌宣傳及推廣費(fèi)用以及其他銷售費(fèi)用三部分，不過(guò)并非所有房企會(huì)在業(yè)績(jī)報(bào)告中披露銷售費(fèi)用明細(xì)。

??聚焦已披露相關(guān)指標(biāo)的TOP30樣本房企，CRIC統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2024年上半年樣本房企品牌宣傳及推廣費(fèi)為25.7億元，規(guī)模較去年同比下降19.2%。

??同樣，房企品牌宣傳及推廣費(fèi)用自2022年開始下降，市場(chǎng)信心缺失的情況下，大力做品牌宣傳反而會(huì)徒增銷售成本。

??具體到企業(yè)來(lái)看，七成房企品牌宣傳及推廣費(fèi)同比下降，其中有4家房企降幅超過(guò)30%。

??品牌宣傳及推廣費(fèi)占銷售費(fèi)用比重自2019年以來(lái)逐年下降，由2019年的32.4%下降至2024年上半年的18.1%。

??值得注意的是，在其他銷售費(fèi)用中，職工薪酬是其重要構(gòu)成部分。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，在披露職工薪酬的樣本企業(yè)中，2024年上半年房企職工薪酬14.6億元，同比下降13.9%，且占銷售費(fèi)用比重較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至10.3%。其中，近九成的房企職工薪酬同比下降，降幅最大的企業(yè)超過(guò)70%。

??在銷售費(fèi)用中，相較于品牌宣傳及推廣費(fèi)用以及其他銷售費(fèi)用，房企代理及傭金規(guī)模降幅最小。

??自2019年以來(lái)，房企代理及傭金規(guī)模逐漸走高，2024年首次下降。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年上半年房企分銷及代理傭金73.7億元，規(guī)模較去年同比微降0.7%。

??在分銷及代理傭金同比下降的房企中，有3家房企降幅超過(guò)30%，最大降幅為41.6%。

??實(shí)際上，在市場(chǎng)低迷去化承壓的情況下，為推動(dòng)銷售資金回流以及滯重庫(kù)存的去化，房企加大中介分銷，從而導(dǎo)致銷售傭金規(guī)模居高不下，占總銷售費(fèi)用的占比也上升。這意味著，中介分銷仍然是重要的獲客渠道。

??盡管在銷售費(fèi)用整體規(guī)模連續(xù)三年下行的情況下，房企分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重指標(biāo)卻不降反升，2024年上半年房企分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重已經(jīng)達(dá)到了51.9%，比較去年年底提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??另外，傭金占比TOP7房企，其傭金大多占據(jù)半壁江山，同時(shí)傭金占銷售費(fèi)用比重較去年同期有所提升。

??受到市場(chǎng)下行、銷售規(guī)模下降的影響，房企銷售費(fèi)用總規(guī)模整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

??從銷售費(fèi)用的主要構(gòu)成上看，品牌宣傳及推廣費(fèi)和職工薪酬持續(xù)壓縮，占銷售費(fèi)用比重均同比下降，為緩解去化受阻的壓力，分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重不降反升，短期來(lái)看，為破解獲客難題，同時(shí)為加快去化，房企對(duì)渠道的依賴度不減。