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關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知

各縣（區）人民政府（管委會），市直各相關單位：

??為全面貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府的決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，更好滿足剛性和改善性住房需求，進一步完善市場宏觀調控，促進房地產平穩健康發展和良性循環，結合我市實際，經市政府研究同意，現就有關事項通知如下：

??一、完善市場分析監測

??（一）定期分析房地產市場運行形勢，深入研判市場商品房供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，建立人房地錢四位一體新機制，因城因地精準實施房地產市場調控，形成供需基本平衡、結構基本合理、價格基本平穩的房地產市場持續健康發展的長效機制。要加強房地產數據統計，確保房地產各項指標真實準確，相關數據指標應剔除安置房、安商房等不可對外銷售項目，統計出可對外銷售的純商品房用地面積、新開工面積、銷售面積等指標，以掌握房地產市場真實供需關系和房價變動情況，針對市場出現新動態新趨勢提出相應政策措施，促進房地產市場良性健康發展。

??責任單位：市住建局、自然資源局、統計局、公安局、財政局，各縣（區）政府（管委會）

??二、優化土地供給模式

??（二）科學合理設定商住用地起拍價格和溢價率。制定土地供應計劃，穩定土地供應規模，推動住房供需適配。調整土地供地節奏，細分片區均衡供地，優化土地出讓條件。適當降低土地出讓參與條件，放寬準入限制，允許自然人參與經營性房地產用地拍賣，調整住宅用地出讓穩控預案，適當下調每輪加價幅度。根據土地出讓和房地產市場形勢，適時調整片區商品住宅最高銷售均價和土地出讓最高樓面地價，適當降低土地拍賣傭金。科學測算、合理設定商住用地起拍價格，最高限制地價原則上不超過起拍價的149%。

??商住用地原則上不再研究設定保留價，起拍價即為保留價（底價），個別特殊節點商服用地或土地綜合開發項目等需研究設定保留價的，在政府研究出讓方案時或經政府同意后，由保留價研究成員單位在拍賣當天另行研究。具體由轄區政府（管委會）根據市場摸底情況，科學測算提出起拍價格、最高限制地價等，自然資源部門隨著出讓穩控預案一并上報市政府批復。

??責任單位：市自然資源局，各縣（區）政府（管委會）

??（三）調整土地出讓金分期付款期限。根據土地拍賣熱度、溢價情況，合理設置競買保證金繳納比例和土地出讓金分期付款期限，土地競拍保證金最低比例可下調至起拍價的22％，第二期土地出讓金付款期限可根據成交金額及溢價情況，在簽訂出讓合同后6個月內實行分期繳納，對溢價率超過30%，可分階段壓縮出讓金付款期限。中心城區五級以內商品住宅用地出讓原則上要有2個以上競買人參與競買，中心城區外可依土地市場情況適當放寬。積極鼓勵市屬國企作為聯合體參與土地競拍。具體由轄區政府（管委會）根據市場情況、財政需求，提出競買保證金繳納比例及土地出讓金付款期限等。

??責任單位：市自然資源局，各縣（區）政府（管委會）

??（四）部分土地出讓可適當明確教育劃片。土地出讓公告中可同時明確該項目建成后，按照當年度義務教育階段公辦學校招生入學方案進行教育劃片，具體由教育部門或轄區政府（管委會）根據地塊情況及教育資源在土地出讓前提出，自然資源部門一并列入公告。

??責任單位：市教育局、自然資源局，各縣（區）政府（管委會）

??三、加大企業融資扶持

??（五）支持房地產企業正常融資需求。各銀行業金融機構要認真貫徹落實人民銀行、銀保監會《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號），保持開發貸款和按揭貸款平穩有序投放，加大對正常建設項目的支持力度。對于房地產企業開發貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵各銀行業金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。對于疫情受困的企業支持合理債務展期或續貸，合理延后本金和利息還款時間，確保房地產行業良性循環。

??責任單位：人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局、市金融辦

??四、支持合理住房消費

??（六）優化個人住房貸款中住房套數認定標準。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

??家庭住房套數由所購房屋所在的當地不動產登記部門，根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明。

??責任單位：市自然資源局、人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局

??（七）優化差別化住房信貸政策。積極貫徹落實中國人民銀行  國家金融監管總局《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，認真執行首付款比例和利率政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例可按20%執行，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例可按30%執行。

??各商業銀行要積極貫徹落實人民銀行和金融監管總局《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，切實降低存量首套住房貸款利率。

??責任單位：人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局

??（八）落實購買住房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

??支持“以小換大、以舊換新”相關交易稅費減免和抵扣，對1年內“賣舊買新”的納稅人，按其新舊房產的差價計繳相關稅費；對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，按照財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》相關規定，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??責任單位：市稅務局，各縣（區）政府（管委會）

??（九）放寬購買新建商品房落戶及就學條件。購買新建商品住房并已辦理《商品房買賣合同》網簽及備案，且民政部門已編制標準地址,尚未取得不動產權證的，提供購房全額正式稅務發票，購房人及其直系親屬可申請戶口遷入，教育部門根據當年度義務教育階段公辦學校招生入學方案安排其家庭未成年子女就近劃片學校入學。

??責任單位：市公安局、教育局、民政局，各縣（區）政府（管委會）

??（十）全裝修價款并入商品房總價款。對交付標準為全裝修商品住房的，其裝修裝飾價款合并至同一份《商品房買賣合同》的商品房總價款中，商業金融機構和住房公積金按該套商品房總價款予以辦理按揭貸款和計算首付、貸款比例。

??責任單位：市住建局、金融監管總局莆田分局、公積金中心

??（十一）促進各類商品房消費。支持各縣區推行住房消費劵或征遷房票安置制度，并由市、縣（區）財政予以一定補貼獎勵，推進商品房消費。鼓勵在全市范圍內選擇商業辦公用房、車位或商品住宅作為征收安置用房。支持臨近小區合并物業服務區域，或向本物業服務區域外的臨近小區出售竣工交付滿1年以上（擬對外銷售公示不少于1個月）的車位，調劑車位盈缺，優化停車資源。

??責任單位：市住建局、自然資源局，各縣（區）政府（管委會）

??（十二）鼓勵臺胞在莆購房置業。對持有臺灣居民居住證的的臺胞，其在莆購房涉及首付、利率、落戶、就學，以及住房保障等方面與本地居民享受同等待遇。

??責任單位：市臺港澳辦、金融辦、住建局、公安局、教育局、人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局

??五、加大公積金支持力度

??（十三）推廣職工提取住房公積金支付新建商品住房購房首付款，減輕首付款支付壓力。降低貸款首付比例，繳存職工家庭首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房，最低首付款比例為20%；繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款或購買第二套自住住房申請住房公積貸款的，最低首付款比例為30%。取消貸款時間間隔，已使用過住房公積金貸款購房的，貸款結清后次月可再次申請住房公積金貸款。

??責任單位：市公積金中心

??（十四）提高二孩以上家庭住房公積金購房貸款最高額度，對生育、撫養二孩及以上的繳存職工家庭，申請住房公積金貸款且符合其他申請條件的，最高貸款額度在我市現行最高貸款額度的基礎上浮10萬元。積極推行再交易住房公積金貸款“帶押過戶”模式，激活二手房市場，支持改善性購房需求。開展“商轉公”貸款業務，減輕繳存職工還貸壓力。

??責任單位：市公積金中心

??（十五）持續開展住房公積金異地貸款，優化異地購房提取公積金和公積金異地貸款政策，完善各地市住房公積金信息互認機制，推動申請異地貸款的職工與本地職工在莆田轄區購房享有同等住房公積金貸款權益。

??責任單位：市公積金中心

??六、促進二手房市場發展

??（十六）建立二手房交易信息平臺，加強二手房市場分析監測，發布全市各縣區各類存量房買賣租賃信息。

??提升二手房轉移辦事便利度，深入推進“二手房轉移一件事”改革，實現二手房轉移與公積金提取，戶口遷移，水、電、燃氣過戶等關聯事項“一窗受理、集成辦理、同步出件”；暢通二手房登記信息多渠道查詢，產權人可通過惠民寶、閩政通查詢名下房產登記信息。優化納稅服務，對二手住房權屬轉移涉稅業務實行“即來即辦”。

??責任單位：市自然資源局、住建局、公安局、城管局、稅務局、公積金中心、電業局、水務集團

??（十七）鼓勵各商業銀行和公積金中心推行包括跨行在內的二手房帶押過戶,實現二手房交易登記無需提前還貸。要更好滿足二手住房購房者的合理融資需求，科學優化信貸業務流程，合理縮短審批時限，提供便捷金融服務。

??責任單位：市自然資源局、國家金融監督管理總局莆田監管分局、公積金中心

??（十八）對購買二手成套住房并已辦理不動產權證轉移登記和戶籍遷入的家庭，符合當年度義務教育階段公辦學校招生入學方案，和“六年一戶”政策的，新業主家庭未成年子女可以到就近劃片學校申請就學。

??責任單位：市教育局，各縣（區）政府（管委會）

??七、完善行業服務監管

??（十九）實施聯合激勵懲戒制度。根據《福建省房地產開發企業信用評價管理辦法》、《關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》等規定，對信用等級高的房地產企業在項目融資需求、商品房預售許可、預售資金監管額度等方面予以聯合激勵；對失信房地產企業及從業人員實施聯合懲戒，具體辦法由市住建局牽頭相關部門配合制定。

??責任單位：市住建局、發改委、自然資源局、市場監管局、稅務局、法院、人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局、公積金中心

??（二十）調整商品房銷售方式。鼓勵現房銷售，對直接辦理《商品房現售備案證》對外銷售（不含已取得《商品房預售許可證》之后項目竣工轉現售）的樓盤，其商品住房均價、精裝修價位和車位單價可在原限價基礎上上浮5%。

??完善項目銷售價位設定，新開發項目中住宅部分按建筑面積劃出不超過20%的全裝修價位由企業與購房人自行商定，以適應市場個性化需求。優化商品房預售資金監管，一個項目地上地下建筑可分開監管分別計算監管系數，監管系數精確到小數點后面兩位數。

??中心城區商品住房公證搖號銷售可根據市場行情調整認籌登記數量占該次開盤可售房源數量比例；對登記數量達到100%以上的樓盤，具有本市戶籍滿2年或本市居住證（暫住證）連續滿3年、在中心城區無住房登記（含無合同網簽、近二年無轉讓住房）的已婚家庭，以及三孩家庭人均住房面積（含已合同網簽、近二年轉讓住房）低于50平方米的列入優先選房對象。

??責任單位：市住建局，各縣（區）政府（管委會）

??（二十一）推動各級政府拖欠房地產企業回購款、代建款等各類欠款支付。優化房地產開發項目工程造價計稅成本標準，解決房地產開發項目工程造價成本涉稅審核難等問題。

??加快企業破產案件審理。及時受理房地產企業破產案件申請，對資不抵債等原因申請破產的房地產企業，各級法院應積極予以業務指導并及時受理，加快案件審理速度，確保企業盡快處理各項債務糾紛。同時稅務、住建、自然資源等相關職能部門應加強對房地產企業破產案件審理工作的支持，共同推進風險項目通過破產重組等方式實現交房。

??責任單位：各縣（區）政府（管委會）、市財政局、稅務局，發改委、法院、住建局、自然資源局

??（二十二）加快不動產權證辦理。加快住宅小區首次登記辦理速度，推進新竣工房地產項目“交房即辦證”。已完成首次登記的住宅小區，對業主要求自行辦理不動產權證的，房地產開發企業應在3日內提供相關轉移登記所需資料配合辦理；對業主委托企業代辦不動產權證的，應簽訂代辦委托書，并提交相關稅費繳納發票等資料，各相關單位配合房地產企業5日內辦結（包括轉移登記和抵押登記）并移交不動產權屬證書。因房地產開發企業已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，導致購房人不能取得發票的，由稅務機關核實有關情況后受理。對企業注銷等原因無法提供轉移登記資料的，業主可憑法院判決直接申請辦理轉移登記。

??落實“證繳分離”政策，推進已交房而開發企業已注銷等的住宅小區業主不動產權證辦理。啟動“雙證合一”，對原受“商品住宅90平方米需占70%以上”政策影響同時購買相鄰二套住宅，經產權人申請，不動產登記部門可予以“雙證合一”變更登記為一套房屋。

??責任單位：市自然資源局、稅務局、財政局、住建局、法院、各商業銀行

??（二十三）完善城市基礎設施和公共服務配套。新出讓商住用地同步配建教育資源、養老醫療等公共服務配套設施。先行建設片區的道路、水、電、氣、污水管網等城市基礎配套設施，提高土地出讓價值，促進片區成熟宜居。為促進土地開發建設，由屬地政府提出書面申請，在確保調整后片區公共服務設施配套仍符合要求的前提下，擬出讓商住用地可適當降低商業建筑面積比例。

??責任單位：市住建局、自然資源局，各縣（區）政府（管委會）

??（二十四）規范房地產市場行為。房地產開發企業應向購房人提供商品房預售資金監管專用賬戶、契稅繳納專戶，告知業主自行繳交購房款、契稅等，不得直接向業主收取購房款。建立多部門、跨地域聯合工作機制，持續開展“雙隨機 一公開”，嚴厲查處房地產開發、房屋買賣領域違法違規行為，公開曝光典型違法違規違紀案例。整治二手房交易市場虛假房源、虛標價格等問題，營造穩定、透明、安全的二手房交易環境。

??責任單位：市住建局、稅務局、市場監管局、自然資源局、公積金中心等相關部門

??（二十五）引導企業改變模式轉型發展。房地產企業應由追求速度轉向追求品質，從“高負債、高杠桿、高周轉”開發建設的舊模式，向注重產品質量和運營服務的高質量發展新模式轉型。引導房地產企業適應市場變化，緊緊圍繞房地產業務，向租賃住房運營、物業管理、裝修維修、家政保潔等領域延伸，形成全產業鏈服務。支持房地產企業以居民需求為導向，創新探索新一代住宅產品，引導居民住房消費迭代升級；支持房地產企業發展康養地產、文旅地產等特色項目，提供多樣化產品。積極推行商品房全裝修銷售，制定出臺扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅實行全裝修銷售，加強裝修品質監管。

??責任單位：市住建局、自然資源局、市場監管局、城管局、人行莆田市分行、國家金融監督管理總局莆田監管分局，各縣（區）政府（管委會）

??八、解釋權及施行時間

??（二十六）本通知由市住建局會同相關部門負責解釋；自印發之日起施行，有效期5年，期間如遇上級政策調整與本通知不一致的，從其規定。

莆田市穩定房地產市場發展部門聯席會議辦公室

2023年9月28日