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??近來(lái)陷入多事之秋的興城人居迎來(lái)了“新帥”。

??12月5日，成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“興城人居”）發(fā)布公告，康瑛自2024年12月起擔(dān)任公司董事長(zhǎng)一職，同時(shí)免去王磊董事長(zhǎng)及董事職務(wù)。從企查查上得知，12月11日興城人居已發(fā)生工商信息變更，法定代表人已顯示為康瑛。

??在成都樓市的增長(zhǎng)景象中，作為成都本土市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)的國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，興城人居卻逆勢(shì)下跌，其業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況均引發(fā)廣泛關(guān)注。

??今年1至11月，興城人居實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額60.2億元，在成都房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP30榜單中排名第十四，與去年全年198.5億元銷(xiāo)售額、位居榜單第五的輝煌成績(jī)形成鮮明對(duì)比。

??業(yè)績(jī)的大幅下滑只是冰山一角，興城人居在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的表現(xiàn)更令人擔(dān)憂(yōu)。2024上半年，公司凈虧損達(dá)到4.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)，顯示出公司在經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的雙重困境。

??困境或源于其激進(jìn)擴(kuò)張的策略。自母公司提出沖刺世界500強(qiáng)目標(biāo)后，興城人居加速發(fā)展，積極儲(chǔ)備土地資源，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)全面下行的背景下，這種策略卻埋下了隱患。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日實(shí)地探訪(fǎng)了興城人居開(kāi)發(fā)的都江堰人居·濱江城項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生，部分房源已建好卻未銷(xiāo)售，甚至有房源被曝出因價(jià)格問(wèn)題而空置。此外，興城人居的多個(gè)項(xiàng)目還頻繁曝出質(zhì)量問(wèn)題、購(gòu)房者被騙等輿情事件，直指公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)及監(jiān)管缺失。

??新任管理層能否帶領(lǐng)公司走出困境，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變？記者針對(duì)某些事項(xiàng)向興城人居發(fā)送了采訪(fǎng)函請(qǐng)求進(jìn)行采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿，興城人居未能對(duì)相關(guān)問(wèn)題給出回應(yīng)。

??激進(jìn)擴(kuò)張

??機(jī)構(gòu)12月4日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月成都商品住宅成交面積228萬(wàn)平方米，同比上升66%，環(huán)比上升19%。其中TOP30房企銷(xiāo)售額繼10月勁增80%后，11月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)19%，單月同比增長(zhǎng)33%。

??在成都市場(chǎng)一派火熱增長(zhǎng)局面下，從本土成長(zhǎng)起來(lái)的興城人居卻逆勢(shì)下跌。

??在今年1~11月，興城人居實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額60.2億元，在成都房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP30榜單中排名第十四。而在2023年，興城人居還曾以全年198.5億元的銷(xiāo)售額排在華潤(rùn)、中鐵建、龍湖及保利幾家全國(guó)性房企后，位居榜單第五。興城人居今年業(yè)績(jī)下滑幅度之大，由此可見(jiàn)一斑。

??不僅業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重，興城人居在幾項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)更令人憂(yōu)心。在今年9月其發(fā)布的2024半年報(bào)合并利潤(rùn)表可以看到，2024上半年興城人居凈虧損4.97億元，最近三年及一期資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.03%、80.35%、82.35%和83.73%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-83.49億元、-38.88億元、-11.61億元和-47.56億元。

??此前，興城人居就曾因2023年度報(bào)告凈虧6億元、資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流三連負(fù)等表現(xiàn)引起業(yè)界高度關(guān)注。在分析業(yè)績(jī)下滑原因時(shí)，公司坦陳由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，拿地步伐加快，導(dǎo)致支付土地款增加，影響經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流表現(xiàn)。若未來(lái)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流持續(xù)減少或者長(zhǎng)期處于較低水平，將為公司融資帶來(lái)一定壓力。

??據(jù)公開(kāi)報(bào)道介紹，自2017年9月成都興城投資集團(tuán)有限公司（興城人居母公司）提出2022年沖刺世界500強(qiáng)目標(biāo)后，興城人居即組織調(diào)整四年戰(zhàn)略規(guī)劃，以“自有開(kāi)發(fā)+股權(quán)并購(gòu)+資本賦能”為發(fā)展模式加速進(jìn)入到“滿(mǎn)負(fù)荷、翻番式、連級(jí)跳”的超常規(guī)發(fā)展軌道。

??為搶占市場(chǎng)份額，興城人居積極儲(chǔ)備土地資源。在2017年四季度至2021年三季度期間，累計(jì)獲取土地5150畝，重點(diǎn)布局了都江堰、青白江、新都等地。到2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面下行，許多企業(yè)都在收縮戰(zhàn)線(xiàn)，但興城人居依舊在大力拿地。繼2021年以96.2億元位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜第二名后，2022年和2023年又分別以107.8億元和73.3億元連續(xù)兩年位列第一名。

??項(xiàng)目問(wèn)題頻發(fā)

??當(dāng)時(shí)所拿的那些土地，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)情況如何？

??記者近日對(duì)興城人居開(kāi)發(fā)的都江堰人居·濱江城項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地探訪(fǎng)。據(jù)了解，該項(xiàng)目體量約348畝，占據(jù)了都江堰高鐵站、江安河及岷江等多個(gè)地理及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，因興城人居首次以“EOD模式”開(kāi)發(fā)而引發(fā)關(guān)注。

??通過(guò)搜索高德地圖，記者來(lái)到位于都江堰市天府大道636號(hào)的“興城人居濱江城城市美學(xué)展廳”，卻看到多臺(tái)車(chē)輛堵住了“濱江城”大門(mén)。進(jìn)入院內(nèi)，到處雜草叢生，看起來(lái)已經(jīng)許久無(wú)人使用。經(jīng)路人指引，記者來(lái)到已經(jīng)交付使用的濱江城柏云府瑞云閣。門(mén)口物業(yè)保安介紹，小區(qū)7號(hào)樓整棟一直處于空置狀態(tài)，聽(tīng)說(shuō)是公司那邊因?yàn)閮r(jià)格太低所以不想賣(mài)。保安指著不遠(yuǎn)處的江安河說(shuō)，河對(duì)岸那邊一大片房屋也是濱江城，已經(jīng)基本建好但好像也沒(méi)賣(mài)。記者跨過(guò)江安河，果然在都欣路上看到署名為臻云府云水閣和臻云府牧水閣兩個(gè)小區(qū)分立兩旁。兩個(gè)小區(qū)的建筑外墻、圍墻及大門(mén)包括門(mén)牌標(biāo)識(shí)等都已建好。經(jīng)查詢(xún)公開(kāi)信息得知，兩個(gè)小區(qū)合計(jì)占地約172畝，已分別于2021年9月17日和2023年8月10日取得商品房預(yù)售許可證。

??記者撥通了一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話(huà)，他并未解釋不予銷(xiāo)售的原因，只說(shuō)這兩個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)不賣(mài)，至于什么時(shí)候賣(mài)要等公司決策。附近某中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，濱江城的房子現(xiàn)在不賣(mài)估計(jì)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)拿地價(jià)格較高，如果按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售可能出現(xiàn)虧損，但這個(gè)責(zé)任又沒(méi)人敢擔(dān)，所以干脆就不賣(mài)了。據(jù)說(shuō)興城人居正在與都江堰相關(guān)部門(mén)協(xié)商，欲將部分房源轉(zhuǎn)換為保障房進(jìn)行銷(xiāo)售。

??10月16日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)曾以《業(yè)主收房后投訴不斷，都江堰興城人居·濱江城現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題》為題，對(duì)興城人居開(kāi)發(fā)的都江堰濱江城所存在的商品房建筑工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了報(bào)道。此后興城人居多個(gè)項(xiàng)目又陸續(xù)有輿情曝出，直指公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)及監(jiān)管缺失等問(wèn)題。

??10月22日，代表其高端品牌林語(yǔ)系的沁川林語(yǔ)項(xiàng)目被曝出購(gòu)房者被騙120萬(wàn)元購(gòu)房款。令人詫異的是，騙子身著置業(yè)顧問(wèn)的統(tǒng)一制服及胸牌，拿著蓋了興城人居鮮章的制式合同，提供的是“成都興城人居地產(chǎn)”抬頭的POS簽購(gòu)單，這些“真實(shí)”物料再加上身處售樓中心現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，120萬(wàn)元購(gòu)房款堂而皇之被騙走。由于被抓獲的騙子已經(jīng)沒(méi)有償付能力，所以這筆款項(xiàng)是否該由興城人居償還還需等待司法裁決，但由此讓興城人居在營(yíng)銷(xiāo)管理及監(jiān)控等方面的疏漏暴露無(wú)遺。

??此外，同為其高端改善產(chǎn)品的云縵林語(yǔ)近期陸續(xù)曝出交房時(shí)減配嚴(yán)重，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)并要求整改。業(yè)主王先生向記者介紹說(shuō)，他們收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商擅自將合同列明的12Ar玻璃更換為12A玻璃，將智能門(mén)鎖的主選品牌（小米）更換為備選品牌，燃?xì)獠膳癄t被更換為低功率產(chǎn)品。同時(shí)，房屋外墻面管道暴露形成安全隱患，樓梯、車(chē)位及大門(mén)等公區(qū)建設(shè)未達(dá)標(biāo)，他們已向開(kāi)發(fā)商提出了詳細(xì)的整改要求。

??發(fā)稿前記者再次聯(lián)系王先生，他說(shuō)在眾多業(yè)主據(jù)理力爭(zhēng)下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始整改，但整改力度明顯不足，許多答應(yīng)的項(xiàng)目均未落實(shí)，他們將繼續(xù)予以關(guān)注。

??新管理層能否帶來(lái)轉(zhuǎn)變

??據(jù)公開(kāi)報(bào)道，在履職興城人居之前，康瑛在成都天府綠道建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠道建設(shè)”）擔(dān)任董事長(zhǎng)期間就成績(jī)斐然。

??正是在其主政下，規(guī)劃總長(zhǎng)近1.7萬(wàn)公里全球最長(zhǎng)的成都綠道體系已初具雛形。由成都繞城高速（四環(huán)路）兩側(cè)各500米范圍及周邊七大楔形地塊跨經(jīng)12個(gè)區(qū)合計(jì)133平方公里構(gòu)成的成都環(huán)城生態(tài)區(qū)已建成500公里綠道、4級(jí)配套服務(wù)體系、2萬(wàn)畝水體及10萬(wàn)畝糧油產(chǎn)業(yè)帶，如同給成都中心城區(qū)戴上一串翡翠項(xiàng)鏈，而綠道建設(shè)憑借該案例成為中西部地區(qū)唯一榮獲“2023年度中國(guó)ESG卓越實(shí)踐企業(yè)”稱(chēng)號(hào)的單位。

??不只是建設(shè)，在天府綠道的商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)等方面康瑛更顯功力。在她的努力下，天府綠道已經(jīng)被打造為生態(tài)綠地和國(guó)際時(shí)尚的結(jié)合體，各項(xiàng)世界頂  級(jí)展覽、親子馬術(shù)、皮劃艇、低空滑翔等新消費(fèi)場(chǎng)景不時(shí)上演，各類(lèi)生活服務(wù)配套、特色商業(yè)、賽事演出等多業(yè)態(tài)貫穿園區(qū)，天府綠道因此被稱(chēng)為“網(wǎng)紅制造機(jī)”，成為廣大市民和外地游客打卡的好去處。

??相比于天府綠道，興城人居不僅業(yè)務(wù)體量更大，而且還涉及成都的新區(qū)開(kāi)發(fā)及保障房建設(shè)等多方面城市運(yùn)營(yíng)工作。同時(shí)，今年正值興城人居成立20周年，諸多問(wèn)題逐步集聚和爆發(fā)讓興城人居正處于一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，康瑛此時(shí)履新可謂任重道遠(yuǎn)。

??記者針對(duì)某些事項(xiàng)向興城人居發(fā)送了采訪(fǎng)函請(qǐng)求進(jìn)行采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿，興城人居未能對(duì)相關(guān)問(wèn)題給出回應(yīng)。