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??經濟出現變局以后，上海曾經熱門的別墅區，曾經需要高積分才能買到的豪宅，光環在消退，有的別墅產品不僅輝煌不再，還頗顯冷清。

??浦東新區頂  級豪宅綠寶園四期，近日就成為了上海今年首個零認購樓盤。綠寶園四期在開盤前發布公告，38套別墅，在認購登記期間因無意向認購客戶登記認購，經上海市浦東新區建設和交通委員會同意，不再采取隨機搖號排序方式確定選購房屋順序開盤銷售，并向上海市東方公證處申請撤回《綠寶園四期》開盤搖號排序活動現場監督公正。

??綠寶園并非孤例。上海閔行旗忠別墅區的聯仲都悅匯開盤，現場只有稀稀落落的購房人群，半小時即宣告選房結束，下午4點，整個售樓處除了工作人員，已無購房客人，開盤結束，60套房源認購30套，認購率50%。

??閔行旗忠、松江佘山、浦東東郊曾并稱上海三大國際別墅區的板塊，如今的旗忠與浦東的別墅銷售卻遭遇門庭冷落。

??對此情況，上海中原地產資深市場分析師盧文曦分析表示，別墅屬于小眾產品，同樣的產品定價，人們會更傾向于購買市中心大平層，在目前市場環境下，購房者交易意愿不強，別墅產品去化有一定壓力，但產品的因素是更大的原因。

??頂豪不“香”

??地處浦東新區滬南路2888弄的綠寶園，曾在2005年至2007年連續3年入選中國房地產聯合會“中國十大超級豪宅”榜，媲美上海知名豪宅湯臣一品以及玫瑰園。

??早在10年前，綠寶園的別墅產品售價已超2000萬元，月租金最高達8萬元。近兩年的加推，每期均能掀起一波市場熱度。2020年，開盤即清盤。2022年推出的40套洋房，入圍積分高達92.1分。

??今年第七批次新推房源中，綠寶園四期推出38套獨棟別墅房源，面積700~818平方米，備案均價12.33萬元/平方米，套總價在6600萬元~1.27億元，雖然只有38套房源，整盤貨值超34億元，相當于一個剛需樓盤600套體量的總價。

??據現場一名銷售經理介紹，整個綠寶園項目1996年拿的土地，四期綠寶園·翡梵早在2005年就已建成，此前一直只租不賣，租客多為在華外籍人士，月租金4萬~8萬元。滿租時有多達40多個國家的租客，住戶清一色為外企高管，如今租約到期后開發商收回房屋，翻新后當作新房售賣。

??上述銷售經理表示，現在出售的38套房源，每套占地面積1畝至1.5畝，外立面將全部翻新為法式風格獨棟別墅，里面恢復成毛坯房，只有地上兩層，沒有地下層，將于2025年3月交付。

??公開資料顯示，綠寶園開發商上海匯寶房地產發展有限公司，是外企尼特羅發展有限公司全資子公司，于1994年在浦東康橋開發區注冊，上海綠寶園是其在中國投資開發的第一個項目，這個誕生已有20多年的項目，外立面由黃金麻干掛石材打造，配備涉外別墅級草坪活動廣場，下沉式露天泳池，噴泉廣場，不論社區內部還景觀園林，即使放在現在，依然是頂  尖品質。

??即使有著高品質及高認購率的過往輝煌，也難掩綠寶園四期目前的銷售暗淡。上海網上房地產數據顯示，截至10月31日，綠寶園四期38套房源，僅售出1套，還有37套未售，可售住宅面積27282平方米。

??對于綠寶園四期的銷售遇冷，有房企人士表示，與四期套均面積過大，總價過高，加上2005年就已建成，項目概念較“老”，定位與定價不符有關。綠寶園所處地段并非“傳統老牌別墅區”，周邊1公里范圍內舊廠房、汽配城、家居建材市場等，難免不讓人質疑綠寶園高額的頂豪售價。

??項目周邊住戶稱，綠寶園1.5公里內城市界面雜亂且偏僻，周邊環境跟“繁華”二字相差甚遠，屬浦東新區外環外板塊，這樣的價格可以在上海市中心買頂  級豪宅，或在佘山購置超級別墅，綠寶園四期別墅產品顯然競爭力不足。

??綠寶園案場銷售經理也表示，周邊沒有配套，也沒有對口學校，附近有幾所外國語學校，但都需要業主自己找。

??鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，上?？們r3000萬~4000萬元的高層公寓豪宅，擁有江景資源或新天地優質地段較受歡迎，也是目前市場主力需求。綠寶園的價位屬于頂豪標準，但周邊生活配套不夠完善，交通也不方便，在投資價值與居住價值方面，不如公寓類豪宅的競爭力。

??同策研究院研究總監宋紅衛也認為，豪宅市場成交活躍度高的項目集中在總價3000萬元以下房源。5000萬元以上的項目成交量本就較低，綠寶園6000萬~1.27億元的總價，成交量低屬正常。

??“目前實體經濟壓力較大，企業的中高層也面臨現金流緊張的情況。原來打算置換豪宅的企業主，現在也因企業經營問題，沒有條件改善?！彼渭t衛表示，未來3年將是上海豪宅的井噴年，將有大量中高端項目入市，包括將要入市的新天地翠湖天地項目，很多豪宅購買群體在等這些優質項目入市。

??市場需要活躍

??今年以來，上海豪宅市場爆冷，綠寶園四期只是其中之一。位于閔行旗忠板塊的聯仲都悅匯9月推出262~306平方米聯列別墅共60套，備案均價73500元/平方米，套總價在1900萬~2200萬元，認購結束也僅約30組客戶認購。

??“周邊沒有商場，要么點外賣，要么去幾公里以外的地方購物。”聯仲都悅匯現場一名銷售人員表示，項目為住宅純聯排別墅，交房時間為2025年6月，附近別墅區的人長期以來都沒地方購物，只能開車走很遠購物。

??走在聯仲都悅匯項目里，周邊是大片空無人煙的草地，寧靜而空曠，不時有些蟲鳥的聲音，很難想象這里是上海大都市區，上述銷售經理表示，項目自帶商業目前在建設中，周邊沒有地鐵軌交，也無產業，規劃落地真正發展可能還需要5~10年時間。

??聯仲·都悅匯地處閔行馬橋旗忠別墅區，也是上海老牌富人區，曾與松江佘山、浦東東郊齊稱為滬上三大國際別墅區。上海僅存少量的容積率0.18以下超低密度居住用地中，大多數在馬橋旗忠別墅區。

??公開資料顯示，聯仲都悅匯項目由聯美與仲盛集團合作開發，仲盛集團為上海首批民營房地產開發商之一，由“上海地產大王”葉立培創立，長期以來深耕閔行古北板塊，包括名都城、名都古北、翡翠名都，西郊花園別墅等。

??聯美集團創立于1997年，是一家以實業為基礎的大型集團性企業，涉足能源，地產，科創等多個領域，集團擁有多家下屬上市公司。除了聯仲都悅匯外，聯美集團在上海還開發過聯美品悅，虹橋悅瀾。

??聯仲都悅匯，2014年拿地，總建筑面積約33萬平方米，分成四個地塊開發。2019年6月首次推出73套建筑面積約183~263平方米疊加別墅，套總價1200萬~1400萬元。

??今年推出三期共60套聯排別墅，均價73500元/平方米，套總價約2000萬元，認購率50%。

??對于該項目的遇冷，張宏偉認為，聯仲都悅匯屬經濟改善型別墅產品，有過別墅購房經驗的人，同等價位可能更愿意花2000萬~3000萬元去買中心城區的大平層產品，居住體驗舒適性更高。

??張宏偉分析表示，上海10月較9月市場有所回落，二手房成交量約14500套，一方面中秋和國慶假期沒有網簽量，另一方面上海接下來可能還會有其他政策出臺，無論剛需改善樓盤，還是高端改善樓盤，均有必要讓市場活躍起來。