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??12月2日，深圳土地市場迎來了年度高光時刻。

??在招商蛇口與華潤置地&中海地產聯合體長達一個半小時、293輪舉牌競價后，位于后海的壓箱底地塊終于完成出讓，成交總價去到185.12億元，折合樓面地價70387元/㎡，創下深圳年內乃至全國市場的總價地王紀錄，也給正在復蘇與回穩進程中的深圳樓市注入超預期信心。

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??高端局

??招商蛇口直面華潤中海聯合體

??因總價門檻非常高，起拍價便超過百億元，該場競拍并沒有出現過多房企，“廝殺”激烈的三大央企也成為當前深圳市場絕對的實力派代表。要知道在過去1~11月的百強房企銷售排行中，半數以上企業銷售金額都未能達到該宗地塊成交價。

??不僅百億元級別的后海地塊上演激烈搶奪，1~11月全國房企拿地金額排行中，中海地產、華潤置地與招商蛇口同樣位居TOP10陣營，收攬多宗核心城市核心地塊。

??比如截至當前招商蛇口年內已入手商住地達18宗，僅上海便斬獲4宗，其他也主要分布在北京、廣州、杭州、南京、天津等一二線城市。

??土地市場身影頻頻的背后，離不開企業優異的銷售成績支撐，據中指研究院數據，前11個月招商蛇口已累計完成1890億元銷售額，位列百強房企第六，且與后一位拉開超700億元差距。

??另值得一提的是，自9月底各項政策利好集中落地，以頭部央企開發項目為先也率先給到熱度反應，參考招商蛇口披露信息，僅國慶期間，企業旗下129個項目便累計迎來4.34萬組客戶到訪，并實現125億元銷售業績。

??資金實力與土地市場的友好出讓背景，對于這些頭部企業而言，當下可謂絕佳出手時機。

??看回后海地塊，華潤置地與中海地產也不惜選擇聯合搶地，可謂直觀映射出該宗地塊的極高價值。

??面對華潤和中海的強強聯合，招商蛇口單兵作戰顯然不具備更多優勢，最終雖然沒有成功獲地，但其作為單獨一方超百輪的舉牌及高達184億元的出資背后，亦生動彰顯出企業的決心和魄力，也給深圳樓市注入強信心。

??事實上，不管哪家抱地而歸，對于深圳豪宅市場都將是眾望所歸。

??就華潤置地來說，無論是深圳灣還是后海，企業深耕多年的成果有目共睹，加上本身在深圳也沒有太多新房庫存，拿地意向非常高；中海地產，繼深灣玖序熱銷，以及"玖"系產品在多個重點城市拿下優異成績，其對于繼續強化在豪宅市場尤其深圳市場的印象，顯然也決心十足。

??另外的招商蛇口，企業一直以來始終向前不止步于蛇口的舒適區，從太子灣到會展灣，再到前海灣，三灣超強運營能力加持下，有更強的品牌溢價加持。以太子灣片區開發運營成果為例打造了諸多被稱為劃時代人居豪宅的璽系作品，使企業于深圳豪宅市場早已占據一席之地。

??可以想象，如果地塊由招商蛇口拿下，基于招商蛇口的豪宅開發基因與地塊本身的高素質，勢必將為后海再添一座城市頂豪封面，此外，考慮到地塊不限價、不限面積，這家始終流淌著“改革”“創新”基因的企業，大概率還將帶來遠超預期的驚喜。

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??啟幕與引領豪宅市場

??千億級央企上演產品力突圍

??招商蛇口、華潤置地、中海地產這些已為數不多的千億級房企，雄厚的資金實力僅是一方面優勢，開發經驗、開發水平、過程中涉及的資源調配、片區運營、乃至后續服務等，都是它們與市場普通房企拉開的巨大差距。

??尤其體現在豪宅產品的打造上，差距更為明顯。

??正如前面提到，就后海地塊來說，不管競拍結果如何，在該級別的央企打造下，后續待項目入市，對于深圳豪宅市場而言，都將是絕對驚喜。

??首先是三大央企各自豐富且已受市場檢驗認可的豪宅開發經驗。尤其當時間拉長，這些企業的豪宅基因與產品的抗周期性還將更為醒目。

??最典型莫過于招商蛇口的“璽”系，早于10年前，招商的璽系產品便于大本營深圳問世，也由此開始了招商蛇口的豪宅打造路徑，憑借“理念的超前、產品的鍛造、服務的打磨、資源的占有”等多維產品基因，璽系也得以被視為劃時代人居作品，引領著中國高端豪宅細分市場。

??一直到今天首個璽系住宅——海上世界雙璽花園的海之門形象也仍是蛇口標志。

??2014~2024年招商蛇口陸續在全國打造了24座璽系作品，從北京的亦莊，到上海的外灘邊，再到深圳的太子灣，無一不是板塊的豪宅標桿與封面之作。且于不斷的經驗沉淀中，無論是產品抑或服務體系的越級迭代，還是不斷前置化的實景展示效果，都直觀顯露出頭部央企的豪宅開發能力。

??在克而瑞研究中心12月3日最新發布的“2024年度中國房地產企業產品力TOP100”榜單中，憑借優異產品表現及積攢的良好客戶口碑，招商蛇口產品力排名躍升至第四，“璽系”也獲評2024年度全國十大豪宅產品系。
企業開發實力是保證頂豪產品打造水準的核心要素，過程中還有著不容忽視的市場客觀條件的優化，并得以給后續的豪宅開發更多期待空間。

??當前后海地塊的開發成果仍待時間檢驗，與此同時，隨著房地產進入新周期、發展新模式，從“好房子”到“好生活”的進階中，以頭部央企為引領，基于聚焦核心城市核心地塊的土地資源獲取，與企業自身綜合開發實力，實際已陸續給市場帶來了太多產品顛覆與突破。

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??持續的顛覆與突破

??頭部央企撐起樓市信心

??過去近一年來，高層對“好房子”的支持力度可謂空前，從取消“7090政策”到推行建筑新規，從降開發商開發成本到調整豪宅交易費用，尤其豪宅產品，受益顯然。

??回看后海地塊，商品房不限價，取消“70/90”限制，以及無配建要求，還允許整體轉讓的商務公寓可全部轉為同等面積酒店，無疑都給開發企業預留了更大施展載體，也使得最終的產品呈現拉滿期待。

??值得注意的是，產品層面的升級與突破，顯然并非高端物業抑或新項目獨享特權，而是覆蓋全線產品。

??繼續以招商蛇口為例，相伴房企產品力較量愈發激烈，也是企業產品迭代速度的愈發加快，以從行業競爭中突圍。

??招商一灣臻邸早于2023年開始便拉開了整個深圳品質戰的序幕，以一灣臻邸為首斥資約3億元對公區、電梯廳、戶型空間、精裝等維度進行品質升級。

??四海臻邸二期同樣延續了品質打造的高標準及高要求，作為新規后的產品，拓展后最高實用率達99.58%。

??市場熱捧便是好產品最好的認證。2023年下半年，一灣臻邸在10萬元+/㎡住宅項目銷售套數排名TOP1，2024年1~10月也始終保持在排名第二，并于10月份完美售罄；2024年11月四海臻邸二期首開206套，當日即成交198套，去化率超過96%。

??此外，具體到產品體系方面，據了解，招商蛇口也已形成了一種持續迭代的長效機制，從需求收集到深度研究，再到打造試點標桿項目形成標準，最后發布煥新風格產品力成果，能夠多方面適配客戶的需求。同時，針對產品保障也進行了組織體系上的調整，提出首席設計產品經理的制度，以此保證產品體系可穩定輸出。
2024年，圍繞客戶需求及審美、文化、場景等維度思考，招商蛇口提出新的“3+1”產品體系，包括天青、啟序、攬閱3大產品線，分別對應現代東方、人文美學、自在樂活的產品風格，以及以“璽”為名的高定豪宅產品系列。

??上月開盤并熱銷的四海臻邸二期便是招商蛇口落地深圳的首個“啟序系”，也是城市的又一張美學新名片。

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??以招商式交付新解答

??預見城市更美好未來

??在保證高品質的同時，招商蛇口在項目交付方面亦毫不懈怠。

??從2024年11月起正式進入“超級交付季”，11月深圳四海臻邸一期正式交付，收獲良好的市場和業主口碑；12月招商蛇口還有“三璽交付”，包括2022年日光紅盤住宅招商璽、以及公寓代表太子灣瑞璽、太子灣泓璽。

??今年已經是招商蛇口走過的第45年，企業背后甚至還有那走過已超150年征程的招商局。

??從適時推進戰略轉型到區域架構升級，從優化用人策略到產品力/運營力/服務力的持續迭代，從太子灣、會展灣、前海灣、招商中環等一個個大型城市綜合樣板到一灣臻邸、四海臻邸、招商臻城、雍云府、招商雍境等作為全新升級“M+品牌價值體系”載體帶來的灣區美好人居新面貌......企業始終步履不停。

??從招商蛇口身上我們也足以看到，這些歷經周期依舊能保持蓬勃生長姿態的頭部央企，支撐它們的無一不是對城市高質量發展的央企責任感與始終貫徹的創新與突破。
經歷過去幾年來猛烈的行業出清后，當前的房地產行業也早已從土地紅利時代進入管理紅利時代，以頭部央企為首的地產新格局也正逐漸形成，并不斷走向強者恒強局面。
大浪淘沙，正如三大央企撐起的深圳百億級土拍市場，他們也正牢牢占據著當下乃至未來的市場話語權。