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??從自建商場到合作開發(fā)，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）在天津的布局后繼乏力。

??9月上旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在紅星美凱龍東麗商場發(fā)現(xiàn)，一棟獨(dú)具紅星美凱龍裝飾風(fēng)格的商業(yè)建筑，已被圍擋圍住，其間留有一處出入口，僅供現(xiàn)場留守安保人員進(jìn)出。此外，企業(yè)品牌店招牌雖已摘除，但在建筑宣傳海報(bào)上“紅星美凱龍”字樣仍清晰可見。由于缺乏必要的維護(hù)和修理，底商裝潢出現(xiàn)破損點(diǎn)位，在荒草叢生地上停車場映襯下，盡顯破敗不堪。

??據(jù)留守人員介紹，該商場也曾投入運(yùn)營數(shù)年，自2020年底起，閉店閑置至今。現(xiàn)準(zhǔn)備將其整體轉(zhuǎn)讓，改作其他業(yè)態(tài)使用。不過，商場轉(zhuǎn)讓具體事宜尚未落地。

??“當(dāng)初清退商戶并宣布閉店之際，紅星美凱龍東麗商場對外稱將其升級改造為愛琴海購物公園項(xiàng)目，但實(shí)際并未付諸實(shí)施?！币晃唤咏虉鲞\(yùn)營方的知情人士向記者表示，繼升級改造無果后，當(dāng)?shù)卣块T于2024年年初公開回應(yīng)時稱，經(jīng)與紅星美凱龍方面溝通后將盡快盤活這一閑置資產(chǎn)。

??位于天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)華星商業(yè)廣場的紅星美凱龍項(xiàng)目，早在2019年5月就已舉行奠基儀式，至今仍未有施工跡象。

??9月9日，記者就上述相關(guān)問題致電采訪紅星美凱龍?zhí)旖驙I發(fā)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人時被婉拒。

??紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置項(xiàng)目陷入困境消極影響，背后成因，盤活面臨哪些問題，記者就此展開調(diào)查。

??項(xiàng)目停擺引發(fā)的“多米諾骨牌”效應(yīng)

??“體量達(dá)18萬平方米的商業(yè)建筑已停擺多年，不僅造成資產(chǎn)閑置，還降低了土地利用效率。而早在十年前，沒有人預(yù)料到紅星美凱龍東麗商場會陷入如此嚴(yán)重困境”。家住紅星美凱龍東麗商場對面的居民李冬向記者表示。

??2012年上半年，李冬購買并搬入東麗區(qū)萬科魅力之城（一期）格蘭苑住宅小區(qū)，因與紅星美凱龍東麗商場僅一路之隔，看中的就是其依附于紅星美凱龍商城區(qū)位優(yōu)勢。

??彼時，正值紅星美凱龍東麗商場開業(yè)促銷期，吸引并帶動格蘭苑小區(qū)周邊人氣充裕 ，每天的車流人流非常密集，營造出了濃厚商圈氛圍。“到格蘭苑小區(qū)購房者和租房客驟然多了起來，其中租房人群普遍為紅星美凱龍東麗商場的上班族。”李冬追述道。

??據(jù)他回憶，紅星美凱龍東麗商場運(yùn)營期間，格蘭苑小區(qū)住宅房價(jià)和租金也隨之水漲船高。該小區(qū)小戶型房價(jià)，從2008年開盤時6000元/平方米，到2014年漲至8000元/平方米，個別房源價(jià)格漲到10000元/平方米。不足100平方米的住宅租金也從起初2000元/月，飆升至近3000元/元。即便如此，該小區(qū)出租房源也一度出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象。

??好景不長。

??從2020年年底開始，東麗區(qū)萬科魅力之城（一期）格蘭苑小區(qū)商品房成交迎來降溫，雖然房價(jià)下跌并不明顯，但每月（二手房）成交量已出現(xiàn)大幅回落。東麗區(qū)一房產(chǎn)中介工作人員對此向記者表示，受市場及周邊環(huán)境影響，目前格蘭苑小區(qū)二手房市場繼續(xù)延續(xù)低迷態(tài)勢，2、3個月能成交1套房源，這已是再正常不過的事情了。

??不僅如此，受紅星美凱龍閉店閑置影響，格蘭苑小區(qū)不少租房者紛紛選擇搬離，小區(qū)出租房也已從“一房難求”演變成鮮有人問津。

??受訪的格蘭苑部分業(yè)主也向記者表示，伴隨客源流失，“一客難求”正成為房屋出租老大難問題。

??房屋出租市場低迷，加持周邊配套并不完善。有格蘭苑業(yè)主開始萌生賣掉名下小區(qū)房產(chǎn)的想法。

??業(yè)主馮兵告訴記者，生活在格蘭苑的幸福感已被商場長期閑置消耗殆盡，目前除了地鐵口距離較近外，再無可圈可點(diǎn)之處。在他看來，格蘭苑小區(qū)門口沿街一側(cè)不僅有紅星美凱龍東麗商場年久失修建筑，還有撂荒長達(dá)十余年地塊，行走在街道上感觸到的是壓抑、蕭條與落寞。

??馮兵還向記者坦言，作出售房計(jì)劃的主要原因是，擔(dān)心紅星美凱龍東麗商場爛尾風(fēng)險(xiǎn)加劇，會給周邊房地產(chǎn)板塊帶來資產(chǎn)貶值的負(fù)面影響，進(jìn)而波及格蘭苑房產(chǎn)市值大幅縮水。為此，趁著商場閑置期間周邊房價(jià)相對穩(wěn)定，及時出售房產(chǎn)不失為一種好的選擇。“這個（2024年9月）月底前就會把房源掛在網(wǎng)上銷售。”馮兵說。

??購買到津南區(qū)華星商業(yè)廣場商鋪的業(yè)主于芳麗，近期也打起了商鋪轉(zhuǎn)讓念頭。于芳麗告訴記者，2019年下半年，得知華星商業(yè)廣場內(nèi)即將動工建設(shè)紅星美凱龍建材賣場消息后，于芳麗以近100萬元價(jià)格購買到華星商業(yè)廣場商鋪一套，待賣場建成并形成產(chǎn)業(yè)集聚后，則啟用鋪面經(jīng)營建材生意。

??但事與愿違，購買商鋪至今已過去5年時間，紅星美凱龍津南商場不僅未動工建設(shè)，華星商業(yè)廣場建材業(yè)態(tài)也遠(yuǎn)未形成。對此，于芳麗表示將放棄華星商業(yè)廣場開辦建材店計(jì)劃。

??面對紅星美凱龍津南商場動工遙遙無期，及時止損就顯得尤為重要，于芳麗決定將商鋪虧本甩賣。在她看來，起初紅星美凱龍津南商場舉辦的奠基開工儀式，更像是為配合華星商業(yè)廣場商鋪營銷的噱頭。

??記者從華星商業(yè)廣場開發(fā)商天津華富興邦投資發(fā)展有限公司方面獲悉，該公司與紅星美凱龍聯(lián)合開發(fā)建材賣場，目前還在協(xié)商階段，今年底前仍無動工計(jì)劃。

??資金承壓 轉(zhuǎn)型路艱難

??如何盤活紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)，受到各方關(guān)注，進(jìn)程卻不盡人意。

??自今年以來，東麗區(qū)委、區(qū)政府相關(guān)部門，就群眾關(guān)心的紅星美凱龍東麗商場閑置資產(chǎn)盤活問題，曾先后作出公開回應(yīng)。

??2024年2月17日，東麗區(qū)委辦公室在相關(guān)回復(fù)中表示， 2024年1月中旬，東麗區(qū)與紅星美凱龍相關(guān)負(fù)責(zé)人就載體盤活事宜進(jìn)行了交流、協(xié)商，雙方表示盡最大努力加快紅星美凱龍項(xiàng)目載體的盤活工作，相關(guān)方案正在研究制定中。

??2024年6月18日，天津東麗區(qū)商務(wù)局回應(yīng)時稱，目前該局與東麗區(qū)新立街道辦事處正積極幫助紅星美凱龍對接招商，力爭盡快盤活。

??在此之前，天津東麗區(qū)商務(wù)局還稱，紅星美凱龍已明確進(jìn)行提升改造，轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體，不過，還未確定運(yùn)營主體，該局將會同新立街道辦事處繼續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展情況。

??數(shù)月后，紅星美凱龍東麗商場仍未迎來“復(fù)活”之機(jī)。

??記者從項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，商場升級改造事宜正在洽談當(dāng)中，具體方案尚存在不確定性。

??“對接一直進(jìn)行，目前無實(shí)質(zhì)進(jìn)展?！苯蚰蠀^(qū)新立街道辦事處相關(guān)部門負(fù)責(zé)人向記者坦言，主要因紅星美凱龍方面資金鏈長期緊繃，導(dǎo)致項(xiàng)目盤活推進(jìn)遲緩。

??記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，上述觀點(diǎn)并非空穴來風(fēng)。紅星美凱龍全資子公司、紅星美凱龍東麗商場項(xiàng)目公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場有限公司（以下簡稱“紅星天津世博”），早在三年前就面臨資金承壓的問題。

??有媒體報(bào)道，紅星天津世博于2021年11月以售后回租方式，將自有標(biāo)的資產(chǎn)商場設(shè)備出售給江西省金控融資租賃股份有限公司并租回使用，紅星天津世博與該金融租賃公司簽訂了《融資租賃合同（售后回租）》，申請為期3年的融資租賃業(yè)務(wù)授信額度3億元。

??紅星美凱龍已對融資租賃合同項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并將持有紅星天津世博100%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保；紅星天津世博已將其持有的《不動產(chǎn)權(quán)證》證號津（2016）東麗區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第1002171號物業(yè)提供抵押擔(dān)保。

??紅星天津世博資金鏈緊張態(tài)勢也已傳導(dǎo)至紅星美凱龍層面。公開資料顯示，截至2023年底，紅星美凱龍一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為91.36億元，同比增長34.61%，短期借款為49.72億元，同比增長148.72%，流動負(fù)債合計(jì)285.92億元，同比增長12.74%。

??在前述知情人士看來，紅星美凱龍相關(guān)負(fù)債增長與業(yè)績下滑關(guān)聯(lián)緊密。

??8月30日，紅星美凱龍（601828.SH）發(fā)布2024年半年度報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.25億元，同比下滑25.35%。

??利潤方面，期內(nèi)，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)毛利25.63億元，相比2023年同期毛利33.64億元下降23.8%；歸屬上市公司股東凈虧損12.53億元，相較上年同期減少13.74億元。

??業(yè)績下滑，紅星美凱龍則以閉店方式開啟“瘦身”模式。

??前述知情人士向記者表示，自2020年起，紅星美凱龍掀起的閉店潮，已蔓延至今年三季度。截至2024年8月31日，紅星美凱龍位于福建、河北、山西、山東、四川、河南、湖北等地9家業(yè)績不佳商場陸續(xù)宣布閉店。還有數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍2023年全年關(guān)閉商場數(shù)量多達(dá)23家?！霸诩t星美凱龍商場閉店率頗高背景下，背負(fù)著巨額債務(wù)，再去盤活體量龐大閑置資產(chǎn)并非易事?！?/p>

??紅星美凱龍?jiān)?024年半年報(bào)中稱，公司未來擴(kuò)張模式以輕資產(chǎn)為主，對于儲備中的自持物業(yè)的建造投資有限。

??定位失準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)性過剩

??家居零售市場需求持續(xù)低迷，是紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)難盤活又一原因。

??紅星美凱龍濱海商場工作人員向記者表示，紅星美凱龍對存量（商場）項(xiàng)目已有清晰調(diào)整思路，非開即關(guān)，并未涉及第三種（關(guān)后重啟）情況。“現(xiàn)在市場特別難做，能保持住現(xiàn)有在營商場正常運(yùn)營已相當(dāng)不錯，哪還有能力兼顧到閑置資產(chǎn)。”她說。

??這位工作人員還告訴記者，受房地產(chǎn)深度調(diào)整等因素影響，正常工作日期間到店顧客寥寥，導(dǎo)致商場月均營業(yè)額下降明顯。市場消極影響也已傳導(dǎo)至商場商（租）戶，因業(yè)績和租金等壓力，該商場近期已出現(xiàn)商戶退租離場現(xiàn)象。

??不僅如此，沿商場主樓外圍開發(fā)建設(shè)有商業(yè)街，建筑面積達(dá)21086.13平方米，自正式投入運(yùn)營以來，其商鋪空置率居高不下，出租難始終困擾左右。

??由于項(xiàng)目區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)定位不清晰、無序發(fā)展的現(xiàn)象，也為紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)盤活增加了不確定性。

??記者走訪津南區(qū)華星商業(yè)廣場時了解到，該項(xiàng)目占地125040.70平方米，規(guī)劃8棟建筑，其中3、4號樓為紅星美凱龍建材賣場，7、8號樓為商鋪。2019年5月8日，紅星美凱龍津南商場在華星商業(yè)廣場舉行開工奠基儀式，彼時宣稱，將打造津南首家集家居、建材、生活配套為一體的綜合性商街。

??華星商業(yè)廣場依托現(xiàn)有樓宇為載體，招商引入行業(yè)涉及汽車（4S店）銷售、特色骨科門診及體育教育，未有建材等相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)入駐，目前仍有部分房源（商鋪）出租出售。

??于芳麗認(rèn)為，星商業(yè)廣場沒有根據(jù)客觀的產(chǎn)業(yè)集聚條件來定位。定位脫離實(shí)際造成招商引資困難，實(shí)際招商中又不得不放寬條件，這又導(dǎo)致落地的項(xiàng)目與規(guī)劃的不一致。這也反映出其產(chǎn)業(yè)集聚能力的差異，也直接決定了人口吸附能力。

??“之所以紅星美凱龍津南商場遲遲未動工，很大程度上是投資方基于市場變化、周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及后期招商等，綜合研判的結(jié)果?！庇诜见愓f。

??同樣因周邊產(chǎn)業(yè)定位模糊不清晰，沒有形成共同發(fā)展合力的還有紅星美凱龍東麗商場。

??記者了解到，紅星美凱龍東麗商場周邊主要布局有大型家居賣場、住宅小區(qū)等，此外，西側(cè)緊鄰一塊圈而未建地塊。據(jù)悉，該地塊產(chǎn)權(quán)單位為天津東泰世紀(jì)投資有限公司，占地面積為8.35公頃，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地，撂荒至今已遠(yuǎn)超10年。

??9月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局東麗分局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在給記者的書面回復(fù)中表示，紅星美凱龍東麗商場西側(cè)土地目前已被法院查封，未實(shí)施建設(shè)。

??“正因?yàn)樵摰貕K遲遲不能確定開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)而引入業(yè)態(tài)是否符合周邊整體規(guī)劃，尤其與紅星美凱龍東麗商場規(guī)劃改造業(yè)態(tài)是否相匹配，均難以判斷。為防止低水平重復(fù)建設(shè)，避免無序競爭和資源浪費(fèi)，曾有意參與紅星美凱龍東麗商場改造升級的某投資商，對此顧慮重重?！鼻笆鲋槿耸繉τ浾哒f。

??但對地方而言，在用地指標(biāo)日趨緊張情況下，全力推進(jìn)閑置資產(chǎn)盤活利用勢在必行。

??2024年7月22日，天津市規(guī)劃和自然資源局、市發(fā)展和改革委員會、市生態(tài)環(huán)境局等11個部門聯(lián)合制定印發(fā)了《關(guān)于盤活存量資產(chǎn)解決歷史遺留項(xiàng)目規(guī)劃土地及不動產(chǎn)登記問題的意見（試行）》。旨在通過盤活現(xiàn)有的土地和建筑資源，不僅解決過去的一些遺留問題，還能為城市的發(fā)展提供新的動力，讓市民們的生活環(huán)境更美好。

??這對于紅星美凱龍東麗、津南等項(xiàng)目在內(nèi)的閑置資產(chǎn)來說，無疑是一大利好。借此契機(jī)，如何能讓天津在規(guī)范處置閑置資產(chǎn)方面加速駛?cè)搿翱燔嚨馈保瑢⒖简?yàn)當(dāng)?shù)卣畧?zhí)政智慧和治理能力。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李冬、馮兵、于芳麗均為化名。）