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??12月11日，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）在深圳舉辦睿見大會，宣布與高和資本達成戰略合作，雙方擬共同創設社商基金，裝入持重資產。

??高和資本在2022年就成立了一只10億元的社區商業基金，截至目前尚未投出項目。“社商賽道其實我們也一直在尋找合作方，但行業內志同道合的不多，玩家有限。”12月12日，高和資本相關人士對中國房地產報記者表示。

??萬物云便是有限的玩家之一，“蝶城+社商”的新戰略令兩家公司有了牽手的可能性。據了解，這兩家企業合作的社商基金已在12月成立，一期基金10億元，擬裝入的資產包括一線及二線城市的存量穩定運營社區商業項目。值得一提的是，該基金雖然優先考慮與萬物云蝶城計劃有重合的項目，但萬物云從萬科那里以資抵債獲取的兩個社商物業并不在首期基金的收購名單內。

??并購來的商管團隊

??萬物云董事長朱保全在會上作了題為《十年》的主題演講，回顧該公司過去十年的發展歷程。他表示，從所有輕資產公司全球發展歷程來看，并購是必經之路。2016年，萬物云收購耀江物業，在浙江市場得以比肩綠城及濱江。此后幾年，該公司繼續通過收并購擴大規模，如收購戴德梁行大中華區的物業管理和設施業務，以及陽光城的物業板塊。

??在朱保全看來，5年之前，物業服務行業曾經有一段非常瘋狂的時期，當時被并購的標的多數財務報表并不干凈，業務邏輯也難免牽強。但是，經過這五年的市場洗禮，無論是收購方還是被收購方，對物業企業的財務報表和業務邏輯均有了更深刻的認知，哪些地方有坑、有貓膩，大家已經非常清楚。至此，物業服務行業才真正走向了市場。

??就萬物云的幾次并購，朱保全認為對戴德梁行的并購整合是成功的，至于對陽光城物業的并購，則有得有失。他表示，如果中國房地產行業仍保持一定的規模發展，陽光城仍然是千億元以上的規模，當時的并購價格就不高。據其透露，陽光城的存量業務中，存留了一項萬物云原來沒有的業務，即是商業管理，在完成所有的業務整合后這支隊伍仍然聚焦社區商業物業領域。

??這個原本來自陽光智博商管的團隊目前名為萬芊薈商管，主要負責落地萬物云的社區商業業務。

??社區商業的頭牌玩家

??社區商業是今年以來萬物云頻繁提及的關鍵詞。年初，朱保全便表示，在萬物云計劃布局的蝶城內，超過800個蝶城具有開展社商業務的機會。9月份，萬物云更改IPO募集資金用途，有18億元資金計劃“通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資等）”。11月，該公司以約8.6億元的代價收購了萬科位于武漢、上海的兩處社區商業物業，開始持有重資產。

??朱保全在會議現場再次強調：“我們認為社區商業是萬物云可持有的資產。借助萬物云1000個蝶城的設想，一方面能夠跟萬科地產實現應收賬款的回收，同時找到能力范圍之內的社區商業，在蝶城+這個生態里面產生更好的延展性。”

??萬物云副總經理葉菲進一步解釋，社區商業與物管業務具備高協同性，有可能做出高壁壘的商業模式。萬物云與萬科的兩筆資產抵債交易也是基于這一戰略邏輯。

??葉菲透露，萬物云的目標是成為“社區商業領域的頭牌玩家”，蝶城+社商生態會加快落地。據悉，該公司與蝶城業主共建“家門口的社區商業”，已經落地了改造試點，福州建新南蝶城實現客流同比提升51%。

??高和資本則是社區商業的資深玩家，早在2020年底便參與發起了上海社區商業聯盟，2022年4月宣布成立國內首只專注投資社區商業的基金，規模10億元左右。2年多過去，該基金雖然深度洽談了一些社商項目，但因種種原因至今未投出。

??高和資本曾披露過社區商業的篩選標準，包括位于消費型城市的核心商圈，體量在1萬平方米至3萬平方米，3公里范圍內人口數量大于25萬等。此次與萬物云合作的基金，“標的要求會結合蝶城情況有一些微調。”高和資本相關人士表示，該基金的并購標的范圍為一線及二線城市擁有穩定運營現金流的硬核資產，目前已有一些儲備項目。

??這些儲備項目主要來自外部，并不包括萬物云新近獲取的武漢新唐廣場、上海濱江萬科中心。在這兩個項目中，萬物云分別持有50%和45%的股權，而高和資本對標的的要求是100%的股權并購。