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??2023年，消費復蘇緩慢，開發投資下降。

??2023年商業用房投資金額同比下降16.9%，比住宅開發投資下降速度更快，無論是銷售端還是租賃端都在持續承壓。

??重點城市購物中心平均空置率持續上行，上海平均空置率接近15%，北京、廣州、重慶、武漢購物中心則平均租金持續下跌。

??在這樣的市場背景下，需求不足、供求失衡、消費改變，競爭擠壓成商業最大問題。

??我們認為，客群消費習慣快速變化的當下，商業的運營模式不能一成不變，必須不斷迎合消費群體的變化，嘗試引入新的業態、服務，比如集市、文旅、IP等，為客戶提供契合的消費場景體驗，這樣才能在商業紅海中突圍，抓住客流。

??2023年全國商業營業用房銷售面積及金額同比下跌超15%，銷售與租賃持續承壓，重點城市購物中心空置率上升，其中上海最高，達14.9%，重慶與武漢次之，分別為12.5%和12.1%。

??從理論上來看，一個購物中心的空置率不應該超過10%，如今重點城市購物中心平均空置率持續上行，我們認為，目前上海空置率接近15%應該已達上限。

??在整體銷售與租賃承壓的同時，2023年也是購物中心的交付大年，全年新開400家購物中心，其中很多是因為去年疫情原因延后交付，集中的開業和交付也使得運營和競爭壓力進一步加大。

??從開業城市分布看，多個下沉城市開業活躍度明顯，如徐州、濰坊、鹽城、濰坊、金華、阜陽、漳州、茂名等三四線城市均有2個及2個以上項目開業。

??2023年線上業態零售額占社會消費品零售總額的比重預計達到27%，即使恢復到2021年的社消總額，線下消費市場也面臨巨大的“分流”壓力。

??消費者消費習慣也隨著大環境改變，原先大手大腳的消費習慣逐步像理性消費轉變，線下消費更傾向于體驗、體面，因此傳統的業態及老式的業態已經無法促使消費者進一步消費。2023年實體百貨商超閉店數量逾2000家。

??具體到業態來看，購物中心五大業態中，下跌幅度最大的為兒童親子，環比下跌21%。零售、兒童親子開關店比已低于1，呈現收縮態勢，文體娛樂持續上行；從購物中心業態品類景氣度看，體驗式、輕養生、生鮮等消費復蘇明顯。兒童親子的下降主要還是受這兩年“少子化”的影響，整個業態受到重創。

??截至2023年11月，全國餐飲業累計注冊383.44萬家，注銷吊銷123.27萬家。2022年共有51.9萬家餐飲相關企業注銷吊銷，可以明顯看到， 對比之下，今年注吊銷數量已是去年的2倍有余。

??求生存、搶市場，客單價下降現象從茶飲蔓延到整個餐飲行業，據海底撈2023中期財報顯示，顧客人均消費從上年同期的105.0元巔峰時期112.8元減少至102.9元，門店數量為1382家，相比21年1443家，減少了61家。

??消費轉向外賣，導致到店餐飲客流減少，許多餐飲企業紛紛開展外賣業務，通過與外賣平臺合作，擴大銷售渠道。但與商家簽訂的合同租金并沒有下降，這變相的導致商家遷出商場，從而導致商場空置率上升，商場空置率上升，又會進一步影響客流量，進而形成惡性循環。

??在整體市場壓力下，還是有好的一面，2023年多巴胺經濟活躍消費市場。如預制菜品類賽道，2022年我國預制菜市場規模為4196億元，預計2023年將達5100億元，2026年將升至萬億元級別，預制菜相關企業達6.4萬余家；輕/零酒精飲品賽道，預計2020-2030年低度酒年輕人滲透率將提升6%，低度酒市場規模預計在2025年將達到742.6億元；還有戶外衍生類賽道，2022年，露營市場在天貓率先突破百億大關，2023年，在露營保持較高增速的同時，大戶外整體成交規模達到千億，是露營的8.5倍。

??需求不足、供求失衡、消費改變，競爭擠壓是商業最大問題，目前全國存量購物中心達6000個，體量超5億平方米。整體市場容量已經趨向飽和，運營、空間等結構性不平衡愈加凸顯。

??開業即面臨競爭成為常態，2022年度有超200個項目（占比約45%）周邊800米內有其他商業項目，其中近70個（占比約14%）周邊超過三個商業項目。

??預計未來三年，一線城市購物中心供應總量在731萬平方米左右，按照各個城市十四五規劃常住人口數量，預計到2026年，上海、北京人均購物中心面積將追上紐約。從消費方式看，美國零售以線下渠道為主，中國線上化水平更高，因此即使人均面積一致，中國購物中心也面臨較大的去化壓力。

??在商業體競爭日益激烈，客群消費習慣快速變化的當下，商業的運營模式不能在一成不變，必須不斷迎合消費群體的變化。

??對商業的初心來說，就是人流，只有人來了才是商業。所以商業的核心應該是想盡一切辦法吸引人流，無論是做博物館、文化藝術、網紅打卡，還是文旅結合、特色IP等，只有把人吸引到了這里，商業才有機會。

??從商業來看，目前商用土地供應增速高于住宅用地，還需調整供應節奏，改善供求關系。

??于此同時，進一步開放REITs，打通投融管退閉環也是非常重要的一部分。目前已有四單商業REITs獲批，分別為華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美REIT四單商業REITs，未來有望在這一基礎上進一步加大力度。

??對商業運營本身而言，商業+多元場景緊抓客流，仍是最關鍵的。