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??繼8月份深圳寶安區寶中住宅地塊掛牌之后，9月4日，寶安區再次上線一宗巨無霸住宅地塊（A219-0080），并進一步更新出讓條件，這一動作迅即給市場帶來了積極信號。

??具體來看，除繼續執行土地定價權回歸市場的“價高者得”出讓規則外，這次掛牌的寶安機場東地塊還同步放出了住宅“全部現房銷售”的新規定。

??以土地招拍掛為切入點，并回歸市場，深圳正在步步推動房地產向健康和高質量發展的新模式邁進。

??升級為全現房銷售

??現房銷售模式被視為解決房地產市場爛尾樓和“交付難”問題的有效途徑，這一模式將有效規避過去期房銷售中存在的爛尾和房屋交付質量問題。在此之前，住房城鄉建設部也已多次表示“有力有序”推進。

??事實上，此前深圳曾推出過 2宗現房銷售住宅地塊，一宗為去年8月份中鐵聯合能建拿下的寶中A001-0212地塊，現已開發為中鐵能建閱臻府項目，但不同于全部現房銷售，彼時地塊的出讓條件仍為“競現房銷售面積”。

??另一宗的時間則更早，為2016 年由金茂和電建聯合拿下的龍華地塊，后開發為金茂府。金茂府也成為深圳乃至全國首宗“現房”銷售試點項目。

??深圳作為現房先行先試的城市，大力推動現房銷售是大趨勢。值得一提的是，北京、上海、廣州這些一線城市亦在積極推進“現房銷售”工作。

??“相較于預售，現房銷售開發周期更長、資金占用更多，會導致企業財務成本高，回收周期長，對于企業而言肯定是有壓力。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

??不過在他看來，開發企業可以通過做一些高溢價產品，一些適配改善性需求的產品來提升利潤空間，關鍵還是在于產品的打造上做好部署。

??“除此之外，還有一個更重要的原因，即市場本身對現房銷售需求的增長，對比期房，無論是央企、國企還是民企，購房者都在擔心是否會交付延遲，抑或是交付時可能貨不對板、交付品質下降等，反映到市場便是現房銷售的增長，所以對于企業來講，也會去做一些現房項目，并不完全說企業就是被動的去做。”李宇嘉補充道。

??值得一提的是，因樓市目前仍處于需求不足狀態，在售項目銷售速度緩慢，越來越多的項目已開始進入現房、準現房狀態，并借現房優勢吸引消費者。

??大概率兜底成交

??9月4日掛牌的A219-0080宗地，是深圳年內上線的第三宗住宅地塊。

??地塊位于機場東附近、興圍地鐵站東北側，橫跨福永、航城街道，起拍總價 66.65 億元，折合起拍樓面價約 2.3 萬元/平方米，不受“70/90 戶型”政策限制，無配建，因采用“價高者得”競拍規則，也無最高限價，建成后不限售價。

??參考地塊周邊的次新盤星航華府，目前掛牌價主要集中在“5字頭”，近期的成交均價約在4.5 萬元/平方米水平。結合機構監測數據，整個航城板塊當前的二手房成交均價在4萬元/平方米出頭。

??基于如此價格環境，雖地塊不限價，但業內人士分析大概率也是底價或接近底價成交。

??值得注意的是，在地塊的競買申請人主體資格要求中有一條要求，競買申請人須為具有國內（不含港澳臺地區）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗的中華人民共和國境內注冊法人企業，可以說基本將競買對象圈定在了深鐵集團，而更大概率是底價接手。

??多數業界人士認為，考慮到開發商資金鏈問題，在推進現房銷售過程中，政府部門事實上也需要提供更多的政策扶持。

??A219-0080宗地還有一個值得注意的情況是，一方面距離機場過近，與機場跑道的直線距離最近僅約 2 公里，另一方面，地塊還同步臨近 107 國道和京港澳高速，噪音問題或無可避免。

??在規劃設計要點中，出讓方也明確指出需通過優化建筑布局、房屋使用降噪材料等工程技術措施，減少噪音影響。

??有當地業界人士認為，處理好噪音問題，以低密度的大盤，搭配同步規劃的大片公園綠地，而且又是現房，對于意向該板塊的購房者來說，將具備一定的吸引力。