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??2024年以來，在政策利好推動下，中國公募REITs邁入常態化發展新階段。

??CRIC監測數據顯示，截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創下了近年來新高。

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。

??據CRIC統計，2024年已有6家房企發行公募REITs，消費類基礎設施和租賃住房是主要方向。

??REITs是打通“投、融、管、退”閉環非常重要的一部分，擁有優質不動產項目的房企運營商們可以借助公募REITs加快企業的戰略轉型，資產運作模式由重轉輕，自身角色定位從開發商轉變為資產管理服務商，對于當前房企走出行業困境具有重要意義。

??REITs在國外早已經成熟，但國內真正應用也不過四年左右的時間。

??自2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動，經歷多次擴容后，2024年中國公募REITs邁入常態化發展新階段，朝著規范化和成熟化的方向不斷發展。

??7月26日，國家發展改革委公布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態化發行工作。

??在政策利好不斷加碼的同時，已上市的公募REITs較好的盈利能力和派息比率也是支持公募REITs持續發展的一大動力。

??CRIC監測數據顯示，2024年中期之前上市的36只公募REITs，前三季度實現盈利的有33只，其中更有19只實現了凈利率20%以上，占比超過了一半。

??公募REITs長期穩定且較高的收益率，結合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權益人和投資者的重視。截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創下了近年來的新高，同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了1661.64億元。

??1、已有6家房企發行公募REITs，消費類基礎設施和租賃住房是主要方向

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。截至2024年12月31日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂的8只REITs產品完成了上市，總規模224.22億元，此外還有金隅集團和萬科的兩只新發行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。不過相對于目前1661.64億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費類基礎設施和租賃住房兩個方面。

??尤其是在消費類基礎設施領域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產品（不包含擴募）中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領域除了已經上市的有華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外，還有華潤有巢REIT的擴募正在審批中，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標的申報發行10億元租賃住房REIT。

??相較于這兩個與房企業務關系較為緊密的領域，產業園和倉儲物流雖然也有房企涉及，但是數量相對較少。

??2、租賃住房公募REITs整體運營優秀，未來前景廣闊

??租賃住房公募REITs在前三季度的整體凈利率達到了37.5%，在各種類型的底層資產中凈利率最高，其中5只租賃住房公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業務，企業租戶比例更高，因此能獲得較高的利潤率，而唯一一只房企旗下的華夏基金華潤有巢REIT作為市場化運作的長租公寓項目，其前三季度的凈利率為12.1%，與保障性租賃住房REITs產品差距較大。

??2024年唯一一個完成上市的房企旗下租賃住房公募REITs產品，招商基金蛇口租賃住房REIT項目成立伊始就受到了市場投資人的高度關注和認可，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，創下2024年公募REITs網下全場認購倍數新高。最終募集資金達到13.635億元，溢價率為9.43%。

??對于上市房企而言，發行公募REITs將對企業財務報表帶來一定的影響。

??1、華夏華潤商業REIT的背后具有戰略整合意圖

??2024年3月14日，華夏華潤商業REIT在深圳證券交易所成功上市，該項目在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發行規模最大，達到了69.02億。

??根據項目募集說明書顯示，華夏華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城，在初始狀態中項目公司為華潤置地（山東）有限公司，由華潤商業資產控股有限公司100%持有，而華潤商業資產為華潤置地旗下的全資子公司，這也意味原本項目公司的財務需要被華潤置地并表。

??但在2024年中期業績報告中，華潤置地期內已向華夏華潤商業信托公募基金出售華潤置地（山東）有限公司的全部權益，代價為61.26億元；出售后華潤置地認購30%基金份額，代價為20.71億元，并分類為聯營企業。交易完成后，華潤置地并不形成控制，不再并表入賬。在華潤置地的案例中，發行公募REITs實質上屬于底層資產從并表狀態到出表。

??從并表狀態到出表狀態的模式下，房企會將項目公司的股權轉讓公募基金，在合并財務報表中，處置股權轉讓對價（以及剩余股權的公允價值）與長期股權投資的賬面價值（自購買日持續計算的可辨認凈資產的公允價值*持股比例）的差額，確認為投資收益。此外，華潤置地將喪失控制權后的項目公司分類為聯營企業，后續將按照長期股權投資權益法來核算。

??2、萬科中金印力消費REIT緩解表外資金壓力

??2024年4月30日，萬科旗下的中金印力消費基礎設施REIT在深圳證券交易所正式上市，發行規模32.6億。中金印力消費基礎設施REIT的原始權益人為印力商用置業有限公司，項目公司為杭州潤衡置業有限公司。此前印力商置及杭州潤衡就屬于萬科集團的聯營公司，原本屬于出表狀態。

??而在此次發行公募REITs后，萬科于項目公司的持股比例雖然有所下降，但對項目公司依然保持重大影響。根據2024年上半年中期報告，在關聯方關系中，萬科依然將印力商置及杭州潤衡列為聯營公司。

??在中金印力消費REIT的案例中，屬于維持出表狀態不變。僅能從長期股權投資中聯營企業當期減少投資額中，看出發行公募REITs所帶來的影響。此外，轉讓對價與處置的長期股權投資賬面價值差額，確認為投資收益。

??3、公募REITs提升商業板塊獨立性，助力企業轉型升級

??整體來看，發行公募REITs并非簡單“一錘子買賣”將資產直接出售，而是要求企業要保留項目部分股權且確保經營穩定。雖然在1014號文中，對回收資金的使用要求大幅放松，將補充原始權益人流動資金的比例上限提高至15%，但仍存在相對嚴格的限制。

??在此背景下，發行公募REITs的意義更多是提升集團旗下商業板塊的獨立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業板塊能夠通過市場募集資金，更好實現自給自足，獨立發展。

??對于類似華潤置地旗下擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以構建新的發展格局。在行業深度調整的大背景下，相關房企可以通過發行公募REITs，加快企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。與此同時，發行公募REITs有利于盤活房企長周期低回報的存量資產，募集資金也可以用于相關資產的再投資，降低企業在存量資產里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領域繼續深耕布局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的回報率，實現資產增值。

??對于流動性緊張的房企而言，發行公募REITs可以作為融資轉型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對于這類企業而言，首要解決的是債務壓力，最優解仍然是直接出售旗下各類重資產，包括但不限于附屬或合聯營公司股權、投資性房地產等等。

??事實上，公募REITs也起到了一個橋梁作用，同時鏈接了房企與投資機構，或在未來催生出更多可能的合作機會。以萬科為例，根據公開信息顯示，在中金印力消費REIT的認購方中，就有國壽投資、中信證券、建信信托、平安理財、招商理財等多家投資機構；而8月萬科還與中信、泰康等設立了消費Pre-REIT基金。這類與金融機構的鏈接與合作，將會更好地推動企業完成轉型升級，更快走出行業周期。

??整體看來，房企參與公募REITs發行申報主要還是在消費類基礎設施、租賃住房領域和產業園等方面。隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，越來越多的房企開始進行試水，對于擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以構建新的發展格局，而對于流動性緊張的房企而言，最優解仍然是直接出售旗下各類重資產以解決債務壓力。