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??3月25日，地產股逆勢走強，A股房地產板塊指數早間一度快速拉升近3%，港股恒生內地地產指數逆勢飄紅。

??消息面上，3月22日召開的國務院常務會議對房地產著墨頗多，強調房地產業重要性的同時，明確要進一步優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策。

??總結來看主要有以下幾方面重點

??1、要進一步優化房地產政策

??2、進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效

??3、系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給

??4、要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系

??5、改革商品房相關基礎性制度

??政策內容最終均指向兩方面核心，一個是促進房地產市場平穩健康發展，另一個是著力構建房地產發展新模式。這與《政府工作報告》中關于房地產的表述一脈相承，預計接下來各地將再次迎來房地產政策松綁潮。

??進入2024年，政策繼續寬松的主基調不變。

??早在1月份的城市房地產融資協調機制部署會上，住建部就曾明確要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

??緊接著，北上廣深等陸續松綁樓市，向市場釋放了因城施策空間進一步打開的積極信號。

??今年的《政府工作報告》繼續提出要優化房地產政策，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要?！?/p>

??3月9日，住建部部長倪虹表示，“已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要扛起責任，要根據人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。”

??隨后，杭州優化調整二手房限購政策和增值稅征免年限政策等，直觀的體現了“城市調控自主權”。

??此次國常會再次提出要進一步優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給。這是政策首次提出“有效激發潛在需求”，這意味著二季度地方將再次迎來房地產政策松綁潮，且政策落地能夠有效激發需求釋放。

??實際上，優化房地產調控政策，促進購房需求釋放，是穩市場的手段和方式。從市場表現來看，確有進一步優化房地產政策的必要。政策推動下，3月以來部分城市市場略顯回暖征兆，但整體市場修復依然緩慢，若后續無密集利好政策疊加，未來增長動力或將持續放緩。

??預計后續一線城市樓市調控將趨松，二三線全面放開的總趨勢不會變。北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數城市限制性交易政策基本已經解除，未來購房補貼、稅費減免、公積金貸款等方面政策仍有發力空間。

??融資協調機制是當前一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、破解房地產融資難題的創新舉措。

??自2024年1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》以來，已多次召開與城市房地產融資協調機制相關會議。

??今年兩會政府工作報告強調“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”，未來各地也將共同推動融資盡快落地。

??國常會進一步明確房地產行業地位，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關經濟社會發展大局。因此，防范地產風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務。

??綜合近期各地融資協調機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持。

??住房和城鄉建設部部長倪虹在今年全國兩會期間披露一組數據，全國31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。其中，有82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

??房地產融資協調機制仍在加速落地。

??近期，蘭州、武漢、廣州等多個城市已陸續發布了第二批“白名單”項目，比如蘭州第二批白名單有37個項目入選，武漢有72個項目，廣州則有116個項目入選融資白名單。

??“房地產融資協調機制”仍然是防范化解房地產行業風險的重點之一。目前來看，房企融資環境得到持續改善，優質“白名單”項目的融資有了初步的落地，但是對于房企整體融資的改善效果仍有待觀察。

??CRIC數據顯示，2024年1月65家典型房企的融資總量環比增加25.5%，但2月融資總量環比減少47.2%，創下2021年以來的單月融資新低，其中春節假期帶來了一定的影響。

??整體來看，房企融資仍然低迷，一方面是因為政策的落地需要一個過程，另外一方面也是由于當前市場信心依然不足。

??在構建房地產發展新模式方面，國常會提出加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度。相關的表述與今年《政府工作報告》內容相比，出現了一些新的變化。

??其中，“改革商品房相關基礎性制度”，替換了《政府工作報告》中的“完善”一詞，這意味著接下來或許有新的動作。

??住建部部長倪虹在兩會期間曾提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢，有力有序推進現房銷售。

??商品房相關基礎性制度將迎來改革，或從融資模式和銷售模式兩方面入手，長期以來，以債權為主的融資模式和以預售為主的銷售模式是房地產行業杠桿提高和風險積累的兩大動因。

??據CRIC統計，2023年重點房企各類融資方式中，境內債權融資占比提升至79.53%，較2022年提升11個百分點。房地產發展新模式下，房企融資模式有望由債權為主轉向股債多元化轉變，拓寬房企融資渠道。

??與此同時，以預售制為主的住房銷售模式衍生出預售資金監管難題。因此在改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度上，強調有力有序推進現房銷售。

??目前，多個城市已推出現房銷售地塊進行了現房銷售的試點，但現房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現房銷售仍有很長一段路要走，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

??事實上，除了現房銷售以外，還可以試點“開發商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權益。

??此次國常會對房地產方面的部署，進一步打開了地方樓市政策松綁的空間，政策繼續寬松的主基調不會改變，一線城市樓市調控或將趨松，二三線限制性政策全面放開。

??當前部分城市市場開始出現回暖跡象，但這種回暖可持續性存疑，若后續無密集利好政策疊加，未來增長動力或將持續放緩。

??對于行業來說，當前一系列調整均指向構建房地產發展新模式，建立“人房地錢”要素聯動機制，改革商品房基礎性制度，開啟“低端有保障、高端有市場”的雙輪驅動。